北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告王能诉称：2007年6月10日，原告与福安房地产开发有限责任公司委托代理人肖建签订了一份《商品房买卖合同》；合同约定：被告应于2007年12月30日前向原告交付凤鸣花园A幢三单元306号房；当日，原告向被告交付了51000元房款；交房期届满后，被告一直未向原告交付房屋；现请求法院判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；判令被告退还购房款51000元并按银行同期贷款利率支付利息。为支持诉讼主张，王能提供了下列证据：
1、商品房买卖合同一份。合同载明：商品房出卖人为福安房地产开发有限责任公司，委托代理人为肖建；出卖人应当在2007年12月30日前，将凤鸣花园A幢三单元306号房交付买受人使用，在出卖人和委托代理人签章栏内以及买受人签字栏内，分别加盖有福安房地产开发有限责任公司的印章和肖建以及王能的签名。用以证明肖建与被告之间的代理关系和原、被告之间的商品房买卖关系的事实。
2、2007年6月10日的房款收据一份。该据载明，总房款151000元，收到王能购A幢306号房首付款51000元。并加盖有临澧县凤鸣花园项目部财务专用章的印章和肖建的签名。用以证明被告收取房款的事实。
3、2008年8月6日福安房地产开发有限责任公司与王能签订的确认书一份。该证据载明：甲方应付购房款151000元，截止2008年8月6日，已付购房款51000元。并载明，甲方认可乙方在本项目善后工作完成并达到交房条件后向甲方交房，因乙方也受到经济损失，甲方同意放弃追究乙方的逾期交房的违约责任。用以证明原、被之间形成的商品房买卖关系的事实。
被告辩称
被告福安房地产开发有限责任公司辩称：原告所诉称的合同系无效合同；原告未向福安房地产开发有限责任公司付房款，凤鸣花园项目是肖建、庄红、胡志三个人合伙开发的，其责任应由这三人承担，凤鸣花园项目东栋楼的土地有民政局的一部分，该单位也是实际开发人，民政局救灾中心应承担责任。为支持其答辩主张，福安房地产开发有限责任公司提供了下列证据：
1、（1）（2008）临刑初字第10号刑事判决书一份；（2）鉴定书一份；用以证明凤鸣花园项目是肖建、庄红、等个人开发、肖建、庄红以该项目为名实施诈骗构成犯罪、临澧县凤鸣花园项目部印章及财务章是肖建私刻、临澧县民政局救灾中心是凤鸣花园项目土地的共有人、东栋共同开发和共有人的事实。
2、（1）土地使用权挂牌成交确认书一份；（2）原自然灾害救助中心地块补充说明一份；（3）国有土地使用权收购合同一份；（4）补充协议一份。用以证明凤鸣花园项目土地为个人竟得，个人开发、临澧县民政局与土地竟得的个人达成了土地共有和共同开发的协议的事实。
3、（1）临发物（2006）47号关于下达临澧县救灾基地计划的通知一份；（2）临发物（2006）59号关于临澧县救灾中主建设项目招标批复一份；（3）临民函（2006）9号临澧县民政局关于救灾基地部分建筑与商品房联建工程咨询函一份；（4）2006年9月18日、2007年4月17日临澧县民政局救灾中心与临澧兴新建筑公司签订的工程施工合同一份。用以证明临澧县民政局的基地建设与凤鸣花园项目土地竟得者个人联合建设征得了有关部门的同意、临澧县民政局救灾中心就凤鸣花园项目的东栋项目部分单独向施工单位进行了发包的事实。
4、（1）凤鸣花园项目建设用地批准书一份；（2）凤鸣花园项目个体税务登记证一份。用以证明凤鸣花园项目建设由临澧县政府批准给肖建个人进行开发、临澧县地方税务局认可凤鸣花园项目系个人开发的事实。
5、（1）凤鸣花项目部股权转让协议一份；（2）凤鸣花园北栋验收报告一份；（3）临澧县民政局救灾中心关于肖建欺诈、私销我单位固定资产的报告。用以证明凤鸣花园项目是肖建、庄红等个人投资开发、凤鸣花园项目系肖建等以项目部的名义履行各项合同、包括验改、处置其开发的商品房、联合建房的事实。
被告肖建辩称，临澧县凤鸣花园项目部收取原告预交的房款51000元属实，但临澧县凤鸣花园项目是由肖建、庄红、胡志三个股合伙开发的，其责任应由三个股东承担。为支持其答辩主张，肖建提供了下列证据：
（1）安福房地产有限责任公司凤鸣花苑项目部关于转让股权的协议。用以证明凤鸣花苑项目部原有股东是肖建、庄红、胡志三人的事实。
（2）2008年1月9日临澧县公安局侦查员对庄红的讯问笔录。用以证明临澧县凤鸣花园项目是由肖建、庄红、胡志三人共同开发的事实。
被告庄红辩称，凤鸣花园项目部关于转让股权的协议是一份为了肖建逃避债主讨账而签订的一份假协议，自己不是凤鸣花园项目的股东，不应承担责任。为支持其答辩主张，庄红提供了下列证据：
1、（2008）临刑初字第10号刑事判决书一份。该判决书第5页载明，肖建从他人手中获得土地使用权后，欲进行商住楼开发，因无开发资质，于2006年6月挂靠福安房地产开发有限责任公司成立了福安房地产开发有限责任公司凤鸣花园项目部，同年8月，肖建自筹资金开发凤鸣花园北面商住楼（北栋）。用以证明庄红不是凤鸣花园项目的股东，只是肖建聘请的工作人员的事实。
2、临澧县凤鸣花园项目部分别于2006年9月5日、2007年4月15日给庄红出具的借款借条各一份。用以证明庄红的出资系给凤鸣花园项目部的个人借款而不是入股金的事实。
3、肖建、庄红向公安机关的供述笔录各一份。用以证明庄红并不是凤鸣花园项目开发的合伙人，也不是股东的事实。
被告胡志辩称，凤鸣花园项目部关于转让股权的协议是一份为了肖建逃避债主讨账而签订的假协议，自己不是凤鸣花园项目的股东，不应承担责任。为支持其答辩主张，胡志称自己所主张的事实已被庄红所举的证据所证实。胡志未提供其它证据。
本院查明
在庭审质证过程中，福安房地产开发有限责任公司对原告提供第1、2、3项证据的真实性不持异议，但认为合同的签订是肖建个人的欺诈行为所致，合同应为无效，福安房地产开发有限责任公司未收取原告的房款，故对该第1、2项证据的关联性持异议；肖建、庄红、胡志对王能提供的上述第1、2、3项证据不持异议，本院认为，原告所提交的第1、2、3项证据，能够相互印证原、被告之间的房屋买卖关系和凤鸣花园项目部收取购房款的事实。具有证据的真实性、关联性、合法性。本院对上述第1、2、3项证据的证明力予以确认。
本院认为
原告王能对被告福安房地产开发有限责任公司提供的上述5组证据，以不清楚情况为由不发表质证意见；肖建对该5组证据不持异议；庄红、胡志对该5组证据的真实性不持异议，但对其关联性持异议，认为该组证据不能证明凤鸣花园项目是肖建、庄红、胡志个人开发的。另外其股权转让协议是为了应付讨债而签订且未经福安房地产开发有限责任公司法人代表认可的假协议。本院认为：被告福安房地产开发有限责任公司提供的上述第1至5组除第5组第（1）项外的证据，具有证据本身的真实性。
但其证据所证明的事实，只是临澧县凤鸣花园项目在开发过程中所涉及到的各环节中的一部分，但并不能推翻原告所提供的证据所证明的临澧县凤鸣花园项目部、肖建挂靠福安房地产开发有限责任公司进行房地产开发的事实；也不能推翻肖建系福安房地产开发有限责任公司的代理人并持加盖有福安房地产开发有限责任公司印章的合同书与原告签约预售商品房的事实。此外，福安房地产开发有限责任公司提供的上述第5组第（1）项证据，因原告明确表示只主张福安房地产开发有限责任公司承担责任，显系原告对自己民事权利的行使与处分。肖建等人是否是股东与本案不具有关联性。故本案中对其证据的证明力无需认定。
对肖建提供的第1、2项证据，王能以并未主张肖建等人承担责任与本案没有关联为由不提出质证意见；福安房地产开发有限责任公司对其证据不持异议；庄红、胡志以股权转让协议是应付讨债人所签订的假协议以及笔录上所说的出资是指江、胡二人给项目部借款为由，对其关联性、合法性持异议。本院认为，因原告明确表示只主张福安房地产开发有限责任公司承担责任，系原告对自己民事权利的行使与处份。肖建等人是否是股东与本案不具有关联性。故本案中对其证据的证明力无需认定。
对庄红提供的第1、2、3项证据，王能、胡志不持异议，肖建以其不能证明庄红欲证明的事实为由对其关联性持异议。福安房地产开发有限责任公司对其第1项证据的真实性、合法性不持异议，但对上述证据以不能证明不是股东的事实为由对关联性持异议。本院认为：因本案原告未要求被告庄红承担责任，故对上述证据的证明力无需认定。
根据当事人在庭审中的陈述以及举证、质证和本院的认证，本院确认下列事实为本案事实：
2007年6月10日，原告王能与福安房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》；合同约定：福安房地产开发有限责任公司于2007年12月30日前向原告交付凤鸣花园A幢三单元306号房；该合同第九条第一款第1项第（2）目约定：逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还已付房款。同时，合同中载明肖建系福安房地产开发有限责任公司的委托代理人；当日，临澧县凤鸣花园项目部收取王能购房款51000元，并出具了加盖有该部财务专用章的收据。交房期届满后，被告一直未向原告交付房屋。2008年8月6日，原、被告双方又签订了一份购房确认书，该确认书确认甲方（王能）与乙方（福安房地产开发有限责任公司）于2007年6月10日签订了房屋买卖合同，房屋价款为151000元，已偿付房款51000元的事实。该确认书还确认：甲方认可乙方在本项目善后工作完成并达到交房条件后向甲方交房，因乙方也受到了经济损失，甲方同意放弃对乙方逾期交房、逾期办证等违约责任的追究。
本院认为:原告王能与被告福安房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同，其合同主体合格，内容并不违反法律、法规的强制性规定，合同有效；双方应按合同约定的义务全面履行；福安房地产开发有限责任公司与王能签订了一份确认书，系对购房合同的补充，但确认书中约定的交房时间不明确，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”故应以双方签订的房屋买卖合同所约定的交房时间为准，被告未按房屋买卖合同约定的交房时间向原告交付房屋系违约行为，对酿成纠纷应承担全部责任。原告要求解除合同、退还房款和支付利息的诉讼请求，理由成立，本院予以支持；
至于福安房地产开发有限责任公司称临澧县凤鸣花园项目部收取王能房款仅属肖建的个人行为，和其公司没有关系的辩解主张，因合同中明确载明肖建是福安房地产开发有限责任公司的代理人，肖建以凤鸣花园项目部的名义收取购房款，系该公司的委托行为，并且，该公司已对所签订的房屋买卖合同和收取房款的事实进行了确认，故福安房地产开发有限责任公司的辩解主张不成立，本院不予采信。肖建称临澧县凤鸣花园项目属三股东进行开发的项目、责任应由三股东承担的主张，因本案原告王能并未主张肖建等人承担责任，不存在股东责任承担的问题，故此，对其辩解主张不予采纳。至于庄红、胡志主张不系临澧县凤鸣花园项目开发的股东，不应承担返还房款的责任的辩解，因原告并未要求其承担责任，在本案中，不存在责任承担的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条之规定，判决如下：
裁判结果
一、对王能与福安房地产开发有限责任公司所订立的《商品房买卖合同》予以解除。
二、福安房地产开发有限责任公司返还王能购房款51000元，并赔偿利息损失6222元（计息时间13.333个月：2007年6月10至2008年10月20日、利息率：7.47‰）。于本判决发生法律效力后的5日内履行。
