北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告蓝天房地产有限公司诉称，2011年7月23日两被告认购原告开发的蓝天城5号701室房屋，双方签订定金协议，两被告支付定金20000元（人民币，下同），并约定正式签约日期为同年7月27日。届时，两被告未与原告签约。2011年8月10日原、被告就销售价格、付款时间达成一致意见，同时两被告提供购买方信息，并支付购房款100000元后，原告打印商品房预售合同。故双方已存在事实商品房买卖关系。但两被告拒绝签署已备案的商品房预售合同。两被告的行为已构成违约，对原告造成同期银行贷款利息、销售、管理、财务费用等经济损失，应承担赔偿责任。故诉至法院要求解除原、被告之间的订购及买卖法律关系；要求被告支付赔偿金120000元。
被告辩称
被告王泉、秦涛辩称，因原告的销售人员告知被告如在开盘前支付诚意金120000元，开盘时可以按内部价格销售给被告房屋。被告遂于2012年7月21日、8月10日分别支付原告诚意金20000元、100000元。嗣后，原告未能兑现，被告遂不同意签订商品房预售合同。故原、被告之间不存在买卖合同关系。又被告非上海市户籍，属于限购对象，原告作为专业的房地产公司，要求被告支付120000房款无法律依据。原告应返还被告诚意金120000元。原告主张的损失无任何依据，故不同意原告的诉请。同时提起反诉要求反诉被告返还诚意金120000元。
反诉被告蓝天房地产有限公司辩称，反诉原告将120000元认定为诚意金无事实和法律依据，因定金协议已载明定金为20000元。至于100000元属于购房款，后反诉原告对销售价格不予接受而拒绝签订预售合同，但定金协议上已确定了房屋的总价，故反诉原告存在过错。反诉原告陈述的限购问题，反诉原告对其是否符合购房资格应具有谨慎义务，又根据相关规定，提交住房申报表的时间为签订预售合同当日，反诉原告不需要在签订定金协议时填写住房申报表。故要求驳回反诉原告的诉请。
本院查明
经审理查明，2011年7月被告王泉依据原告的蓝天城VIP预约单向原告支付诚意金20000元，该预约单约定诚意金20000元选房成功后可转入购房定金。同年7月23日原告与被告王泉签订蓝天城房屋定金协议，约定被告王泉于2011年7月27日前与原告签订商品房买卖合同，房号为蓝天城5号701室。2011年8月10日被告王泉支付原告100000元，同日原告打印出买方为两被告的商品房预售合同，备案号为201100218XXX。后因双方对房屋价格协商不一致，两被告未签署商品房预售合同。另2011年8月10日原告向两被告开具金额为定金20000元及购房款100000元的发票各一张。现因原、被告协商未果，故原告涉讼。
另查，两被告截止2012年4月未在本市参加社会保险。
上述事实，有预约单、签购单、定金协议、发票、商品房预售合同、个人参加社会保险情况及当事人陈述等为证，事实清楚，证据充分。
本院认为
本院认为，原、被告之间签订的定金协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。两被告虽以诚意金的名义向原告支付过20000元，但根据预约单的约定诚意金在选房成功后转入购房定金，且原、被告签订了定金协议，载明20000元为定金。故两被告支付的20000元应属于定金。两被告支付定金后未根据协议约定于2011年7月27日前与原告签订商品房预售合同，其行为构成违约，应适用定金罚则，故两被告无权要求原告返还定金。两被告不同意与原告签订商品房预售合同，已丧失支付的定金，故定金协议应予解除。因两被告系于2011年8月10日未与原告签订合同，故该日定金协议予以解除。至于已备案的商品房预售合同，因两被告未签署，故商品房预售合同尚未成立，原告可以撤销网上备案合同。对于原告主张的由同期银行贷款利息、销售、管理、财务费用等构成的赔偿金120000元，因原、被告间仅订立定金协议，两被告已以失去定金对原告进行了赔偿，故对原告的该项请求，本院不予支持。对于两被告支付的100000元房款，因定金协议已解除，商品房预售合同尚未成立，故原告收取该款无事实和法律依据，原告应将该款返还给两被告。至于两被告提出其非上海市户籍，属于限购对象，原告收取120000元房款无法律依据的意见。因根据相关规定，签订定金协议时，并不要求原告对购买人的购房资格进行审查，且两被告作为买受人，对购房应持审慎的义务，故两被告支付的20000元应按定金罚则处理，由原告予以没收，100000元房款由原告返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告蓝天房地产有限公司与被告王泉签订的定金协议于2011年8月10日解除；
二、驳回原告蓝天房地产有限公司的其余诉讼请求；
三、反诉被告蓝天房地产有限公司应返还反诉原告王泉、秦涛房款100000元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
