北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）’
原告诉称
原告李勤爱起诉称：2009年7月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，合同分别约定：原告向被告购买由被告开发的坐落于瑞安市塘下镇名为“总府壹号”（现为总府名袛）的第3幢A-1703号商品房（建筑面积93.07平方米，房价款按15788元每平方米计算，总计人民币1469389元）及第3幢A-1704号商品房（建筑面积76.55平方米，房价款按15788.01元每平方米计算，总计人民币1208572元）各一套；被告应于2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告。如被告逾期交房，逾期不超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交房价款的每日万分之二计算违约金；逾期超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按交付房价款的每日万分之五计算违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告并未如期交房，后经原告及其他购房者与被告交涉，被告竟然于2011年11月30日以欺诈、隐瞒的手段将未经验收的上述两套房屋交付给了原告，并按该交付的时间向原告计付了违约金。现据调查，诉争房屋的实际验收合格日为2011年12月31日。故原告认为被告于2011年11月30日的交房行为无效，其违约期限应自2011年11月1日起计算至2011年12月31日共计61天，并应按已交购房款的每日万分之五计算。截止2011年12月31日，原告已支付该房屋的购房款共计2677961元，根据合同约定，被告应向原告支付违约金81678元，扣除此前已经支付的15532元，被告仍需再支付违约金66146元。故诉请本院依法判令：一、被告立即支付违约金66146元；二、本案诉讼费由被告负担。诉讼中原告增加诉讼请求：要求确认《承诺书》无效。
被告辩称
被告浙江飞腾房地产开发有限公司答辩称：一、关于商品房交付条件的约定：按照《商品房买卖合同》第八条约定，商品房交付条件为经验收合格。按照现有的法律、法规，对经验收合格条款尚缺乏具体由谁验收、怎样验收方面的规定，也没有特别规定开发商交房时应提供的哪些验收合格方面的证明文件。毕竟验收合格和竣工验收合格在条件上和标准上都有区别，因此在司法实务中缺乏统一的操作标准。事实上，诉争的商品房在2011年10月14日经预验收时已符合工程质量要求，2011年10月24日诉争的商品房已经具备合同约定的验收合格条件，被告不存在逾期交房情形。二、被告于2011年11月30日交房完全符合法律规定，并非起诉书陈述的欺诈、隐瞒。1、2011年11月24日，诉争的商品房业经勘察、设计、施工、监理、建设五方主体组织竣工验收合格，并由参加竣工验收的专家组及质监人员签字确认并出具了《建设工程竣工验收意见表》，工程竣工验收结论为：符合国家质量标准，同意使用。2、2011年11月30日，被告在工程已依法定程序通过竣工验收合格后通知所有购房户办理交接手续，不存在原告起诉书陈述的被告以欺诈、隐瞒手段，未经验收合格交付商品房的事实。3、被告逾期交房违约时间最多为24天，但被告自愿支付至2011年11月30日止的30天违约金，原告对当天结算的违约金均无异议，同时向被告出具了承诺书，明确表示双方在支付购房款及交付商品房上均不再互负违约责任。三、起诉书认为被告实际合格交房时间为2011年12月31日，与事实不符，也缺乏法律依据。1、被告早已完成建设工程设计和合同约定的各项建设内容，有完整的技术档案和施工管理文件，有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件，同时被告于2011年11月24日组织瑞安市验收专家组和勘察、设计、施工、监理等单位对工程进行认真的竣工验收，市建筑工程质监站当众宣布验收程序合法、工程质量合格，且签署了《建设工程竣工验收意见表》，完全符合现行法律、法规和验收标准规定的最终竣工验收要求。2、在实体工程质量已符合国家标准要求的前提下，原本已没有必要再重复举行与法律、法规及相关验收标准不符的其他形式的竣工验收，2011年12月31日的竣工验收纪要只是在建设工程依法组织竣工验收后，对程序及实体质量上进行形式上的审查，是建设工程备案所需的程序性要求，而不是效力性强制性规定。也就是说，从法律层面，规定的是五方法定主体对建设工程进行竣工验收，如通过合格即视为工程质量合格，即可以交付给用户使用。所以，2011年11月24日由五方法定负责工程质量的主体组织的有关专家和相关职能单位，尤其是质监部门参与的工程验收意见，是反映诉争商品房质量合格、可以交付使用的唯一法定证明文件，即使后续尚有一些相关管理性的程序，均不影响2011年11月24日诉争商品房竣工验收合格的法律效力。3、从2011年12月31日工程竣工会议纪要审定意见的内容上看，已确认和审查了各部门出具的专项验收合格证明，是对2011年11月24日竣工验收程序和实体评定为合格的形式上的确认，并非重新对工程组织竣工验收。综上，诉争商品房竣工验收合格可交付使用的法定时间为2011年11月24日，被告支付违约金时间至2011年11月30日，已超出了实际逾期交房时间，并未影响原告合同权益。原告在已领取违约金前提下，再主张权利与法相悖，与理不符。为此，请求法院驳回原告诉请。
原告李勤爱在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体身份；
2、被告企业信息表复印件一份，证明被告的诉讼主体身份；
3、商品房买卖合同复印件两份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系；
4、时间为2011年12月31日的竣工验收会议纪要复印件一份，证明被告违约的事实；
5、销售不动产统一发票五份和住宅交付结算清单两份，证明原告已交付的购房款金额；
6、申请法院向瑞安市质量监督站调取的工程基本情况表复印件一份，证明房屋实际竣工验收时间为2012年1月10日。
原告于举证据期限外提供了如下证据：
7、被告制作并发送的《告全体业主书》复印件一份，证明被告于2011年10月26日告知业主房屋交验时间延误至2011年12月底；
8、被告在交房时发送的《住宅工程分户验收合格证》及照片复印件各一份，证明被告欺骗广大业主称诉争房屋已经于2011年11月24日经验收合格；
9、原告拍摄的“交房”现场照片复印件八张，证明截止2012年12月1日诉争房屋尚未竣工；
10、交付结算清单复印件一份、收款收据复印件一份，证明其他业主与被告结算是按每日万分之五支付被告违约金，故被告也应按每日万分之五赔付违约金给原告。
被告于本院指定的举证期限外提供如下证据：
11、被告营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、法定代表人身份证明书复印件一份，证明被告诉讼主体身份；
12、时间为2011年11月24日的建设工程竣工验收意见表复印件一份、竣工验收备案表复印件一份，证明总府壹号工程于2011年11月24日可交付使用的事实；
13、总府壹号住宅交付结算清单复印件两份，证明原、被告已办理完毕诉争房产结算手续的事实；
14、总府壹号入住通知书复印件一份，证明诉争房屋在2011年11月30日已具备入住条件且已书面通知原告的事实；
15、总府壹号礼品发放表复印件一份，证明2011年12月5日原告已领取诉争房屋钥匙的事实；
16、领款凭证两份，证明原告已向被告收取房屋延期交付违约金的事实；
17、承诺书复印件一份，证明原告对商品房延期交付一事不再要求被告承担违约责任的事实；
18、盖有瑞安市城建档案馆公章的工程竣工意见表复印件一份，证明涉案工程在2011年11月24日经过了竣工验收的事实。
（证据1、2、4、证据6-9、11、12原件在2012温瑞塘民初字第868号一案中，证据10原件在2012温塘民初字第849号一案中）
法院依职权调取了如下证据：
19、工程竣工报告复印件一份；
20、工程竣工验收报告复印件一份；
21、工程质量监督报告一份；
22、时间为2011年11月24日的建设工程竣工验收意见表一份；
23、浙江省建设工程规划核实确认书复印件一份；
24、建设项目环境保护土建备案申请表复印件一份；
25、主体中间结构工程验收报告一份；
26、基础结构工程验收报告一份；
27、建设工程消防验收意见书复印件一份；
28、人防工程专项验收意见书复印件一份。
上述证据经庭审出示，被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3的真实性、合法性无异议；对关联性有异议，合同约定的交房条件为验收合格，但没有明确约定验收合格的具体标准，2011年11月24日商品房完全符合交房条件。对证据4的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，这是地方政府管理性规定，是对建设工程备案方面程序上的要求，会议纪要不是认定工程质量的合法性文件，而《竣工验收意见表》则是唯一的工程质量是否合格的依据；该会议纪要是对2011年11月24日法定五方主体组织竣工验收的程序和质量评定合格的描述，而不是重新组织竣工验收，没有牵涉到实质性的验收评定内容，不能作为原告计算被告逾期交房时间的依据。对证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，能够证明双方对违约金已进行结算，原告对被告违约时间、金额无异议，且原告已同意领取并接收商品房。对证据6的真实性无异议，但对关联性、合法性有异议，质检站并非竣工验收的法定部门，只是对工程质量后续方面的监督，竣工验收合格日期为2012年1月10日，只是对备案时间的描述，并非对工程竣工验收合格时间的描述。对证据7的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能证明原告所主张的交房合格时间为2011年12月31日。对证据8的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，分户专门验收是温州市在国家有关验收标准外在本市适用的规定，但与2011年11月24日项目竣工验收合格并不矛盾，被告不存在欺骗行为。对证据9的真实性、合法性、关联性有异议，无法确认原告于2011年12月1日在工程现场拍摄；即使存在竣工验收合格后对一些与工程验收合格项目无关联的室外小部位进行改观，也是建设工程正常现象，并不影响2011年11月24日竣工验收合格的法律效力。对证据10的真实性无异议，但与本案不具备关联性。被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据11的真实性、合法性、关联性无异议。对证据12中的竣工验收意见表的真实性有异议，被告当庭提供的原件与庭前提供的复印件不一致；意见表系伪造，被告提供的分户验收时间为2011年11月24日，分户验收应在竣工验收之前；即使意见表真实，也是非法定机构组织的验收，应属无效。对证据12中的验收备案表的真实性无异议，但该备案表中竣工验收意见处是空白的，无法反映被告的抗辩意见。对证据13、14的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，原告是在受到被告欺诈的情况下签署的，应属无效。对证据15的真实性没有异议，原告是有收到钥匙，但被告的交付不合法。对证据16的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，无法证明被告的待证事实。对证据17的真实性无异议，但对关联性、合法性有异议，承诺书是被告单方出具，原告被被告欺诈误以为是正常的交接程序才签署。对证据18、22有异议，该份复印件系被告事后补送，两份竣工意见表中质监站参加人员栏和整改落实情况栏均不同，如果11月24日有竣工验收合格，应该有相应的会议纪要。对本院依职权调取的证据，原告质证如下：对证据19有异议，是被告方提供，没有具体报送时间，不能证明被告主张的验收时间为2011年11月24日。对证据20有异议，是被告方提供，没有载明提交时间，载明的竣工时间系被告自己填写，被告在报告最后落款处签字确认时间为2012年1月10日，可证明被告在第一次庭审中对竣工验收的陈述是虚假的。对证据21无异议。对证据23无异议，说明验收时间不是2011年11月24日，而是2012年1月10日。对证据24的真实性无异议，但对关联性有异议，这是一个单项验收。证据25、26系被告提供给质监部门，均没有注明出具时间，且是工程进程中的验收，与本案竣工验收无关。对证据27无异议，能证明被告所说的工程在2011年11月24日验收的主张是虚假的，因为消防验收尚未通过，不可能竣工验收。对证据28无异议，但不能证明被告主张的综合验收时间。被告质证如下：在原告方没有申请的情况下法院调取证据，程序上不合理；对证据19-28的真实性均无异议，是施工过程的必备材料。在开发商和消费者存在争议的情况下质监站的材料不能作为认定的证据；工程质量由五方主体认定，而不是由质监站评定；质监站的材料仅是工程上的备案材料，不能对抗2011年11月24日经法定五方主体组织的工程验收意见表，不能作为认定本案相关事实的证据。
对上述证据，本院认证如下：证据9不足以证明原告主张的截止2012年12月1日诉争房屋尚未竣工的待证事实，不予采信。被告对证据10的真实性没有异议，本院对真实性予以采信，可以证明刘晓秋按每日万分之五向被告支付逾期付款违约金。证据12中的建设工程竣工验收意见表、18、22不能证明诉争房屋在2011年11月24日经竣工验收合格。证据19-21、23-28，虽然有部分系复印件或由被告方提供，但可以客观地反映出诉争房屋主体工程施工进展及单项验收情况。原告对证据17的真实性没有异议，本院对真实性予以采信，但不能证明原告不再要求被告承担违约责任的事实。原、被告提供的其他证据，双方当事人对真实性均无异议，本院认为这些证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院查明
经审理，本院认定的事实如下：2009年7月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，合同分别约定：原告向被告购买由被告开发的坐落于瑞安市塘下镇名为“总府壹号”（现为总府名袛）的第3幢A-1703号商品房（建筑面积93.07平方米，房价款按15788元每平方米计算，总计人民币1469389元）及第3幢A-1704号商品房（建筑面积76.55平方米，房价款按15788.01元每平方米计算，总计人民币1208572元）各一套；被告应于2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告。如被告逾期交房，逾期不超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交房价款的每日万分之二计算违约金；逾期超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按交付房价款的每日万分之五计算违约金。合同签订后，原告已履行了全部付款义务。上述工程于2011年12月30日经核实具备竣工规划确认条件，于2011年12月31日竣工，于2012年1月10日竣工验收合格。该工程于2012年1月11日进行了竣工验收备案。2011年11月30日，被告交付上述两套房屋，并赔偿原告按已付购房款每日万分之二自2011年11月1日起计算至2011年11月30日的违约金15532元。原告在领取违约金后出具承诺书一份，其中第六条为“签署本承诺书时，承诺人已完成支付购房款义务，不再欠房开公司购房款，双方在购房款支付及商品房交付上均不负违约责任”。
本院认为
本院认为，原告李勤爱与被告浙江飞腾房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效合同。原、被告均应按照合同的约定履行相应的义务。本案的争议焦点在于：一、涉案的总府壹号工程何时具备双方约定的交付条件；二、承诺书的效力。首先，关于总府壹号工程何时具备交付条件。原、被告在商品房买卖合同文本中约定的商品房交付条件为“经验收合格”。《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”可见，竣工验收合格是商品房交付使用的前提条件，而规划主管部门对建设工程作是否符合规划条件的核实是进行验收的前置条件。虽然被告抗辩称已于2011年11月24日组织了相关单位对诉争商品房进行工程验收，但此时涉诉工程的规划条件未被规划主管部门核实，故不能认定此次验收为合格验收。本案涉诉工程具备竣工规划确认条件的时间为2011年12月30日。故2011年12月31日被告组织相关部门所作的总府壹号工程竣工验收会议纪要中载明的时间为涉案工程的竣工验收时间，竣工验收合格日期则应是被告提供的工程竣工报告中记载的时间即2012年1月10日。其次，关于承诺书的效力。承诺书是在被告张贴分户验收合格证、通知原告交付房屋、在入住通知书表明已具备入住条件、结算并支付30日违约金等一系列行为的影响下出具，原告并不知晓涉案工程尚不具备竣工验收合格的交付条件，故承诺书第六条内容违背原告的真实意思表示，应属无效，但不影响其他条款的效力。综上，被告应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算方式不存在过高情形，故原告要求被告按已付购房款的每日万分之五支付自2011年11月1日起计算至2011年12月31日共计61天的违约金的请求于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下：
裁判结果
一、原告李勤爱于2011年12月1日出具的《承诺书》中第六条内容无效；
二、被告浙江飞腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李勤爱违约金66146元；
三、驳回原告李勤爱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
