北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人称
张明一审诉称：2009年3月13日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号3号楼1-9房屋一套，总房款290826元。原、被告双方在合同中分别对办理预告登记、办理合同登记备案、办理产权登记进行了具体的约定。合同签订后，因被告未在合同约定的期限内履行义务，致使原告权利受损，特向法院提起诉讼，要求被告以原告已付房款为基数，从原告实际接房后第61日开始计算至被告取得房地产业务受理单载明的时间为止，按每日万分之一计算，向原告支付逾期办理产权登记违约金7910。
被上诉人辩称
运来公司一审辩称：一、本案所涉土地上的原房产证尚有抵押记载，政府主管部门未依职权依法予以注销，被告首次办证不能，最终导致逾期办证。此外，因部分业主出具授权委托书以及登记申请书的时间较晚，影响房屋产权证的办理。因此，逾期办证非被告的责任所致，被告对此不应承担违约责任。二、如果法院认定被告存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院适当调减。综上所述，请求法院考虑被告本身并无过错、被告履行合同的情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告的诉讼请求或者酌情减轻被告应承担的违约金数额。
一审法院认为，一、关于逾期办证责任问题。原告认为被告逾期办证构成违约，应当承担违约责任，支付违约金；而被告则认为逾期办证原因有二，一是原重庆锅炉总厂房屋所涉抵押权登记未注销，二是原告未及时出具授权委托书及登记申请书，故其不应当承担违约责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，被告于2010年1月1日向原告交付房屋后60日内，尚未办理该栋楼的土地使用权证和房屋新建登记，更不可能为原告办理房地产权属登记，被告已经违约。被告于2010年7月26日向市土房局发函说明抵押权未注销问题后，沙区权属登记中心即向相关银行告知注销原重庆锅炉总厂原房屋所有权证事宜，并于2010年9月20日完成了“融侨.诺丁阳光”9、10号楼的新建登记，至此，被告办理房屋权属登记的障碍已消除。被告于2010年10月27日申请办理原告所购房屋的土地使用权栋证时，原重庆锅炉总厂房屋抵押权问题对办理土地使用权栋证及房屋所有权栋证可能产生的障碍已消除，故被告以本案所涉土地上的原房产证尚有抵押记载，政府主管部门未依职权依法予以注销导致其逾期办证，不应承担逾期办证的违约责任的抗辩理由，与一审法院查明的客观事实不符，其抗辩理由不能成立。
至于原告是否及时出具授权委托书以及登记申请书的问题，一般来说，按房地产市场的交易习惯，被告作为开发商，向买受人的原告交付房屋时，通常会要求买受人签署授权委托书及登记申请书；从被告向一审法院提交的授权委托书、登记申请书及办证业务受理单看，竟然还有委托书、申请书落款时间在受理单载明时间之后的情形，明显不符合常理。因此，被告认为原告迟延提交上述两书导致逾期办证的抗辩理由，因缺乏证据证明，一审法院不予采纳。
二、关于违约金约定是否过高问题。本案中，双方约定的违约金最高按每日万分之一计算，尚未达到人民银行同期贷款利率，不属于过高的情形，因此，被告要求对违约金予以调整降低的抗辩主张，一审法院不予支持。
综上所述，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人理应按约全面履行自己的义务。被告未按约履行办证义务，应承担相应的违约责任。计算违约金的起止日期应从原告实际接房之日后第61日起至房地产登记部门受理被告递交的为原告办理房屋权属登记资料之日止，即从2010年3月3日起至2010年11月29日止。计算违约金的标准按合同约定的每日万分之一计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十八条的规定，判决如下：限被告重庆运来房地产有限公司于本判决发生法律效力后，立即支付原告张明逾期办理所购房屋产权登记的违约金，该违约金以原告张明已付房款总额290826元为基数，从2010年3月3日起至2010年11月29日止，按每日万分之一计算。案件受理费150元，公告费10元、财产保全费16元，合计176元，由被告重庆运来房地产有限公司负担。
本院查明
运来公司不服一审判决，向一审法院提起上诉，请求：撤销一审判决；本案一、二审诉讼费用由张明负担。主要事实和理由：1、运来公司于2009年10月已向权属登记部门申请办理部分楼房的新建登记，权属登记部门未予受理，并拒绝出具书面文件，不能以此否认运来公司已经在交房后及时办理产权证的事实；2、因原重庆锅炉总厂房屋所涉抵押权登记未注销造成运来公司办证迟延，此属不可归责于运来公司的原因，运来公司应当从逾期办证之日起免责；3、案涉项目施工中，因客观因素导致建设面积超过规划面积，属于合理范围内的超规模建设行为，运来公司不存在过错，且因《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知》未就补交土地出让金的具体标准、价格作出明确规定，造成运来公司补交土地出让金迟延，运来公司亦应当免责；4、案涉房屋已经按期交付，逾期办证并不影响购房者对房屋占有、使用、收益的权利，尤其在按揭购房的情况下，由于房屋已抵押给银行，即使房产证办下来，购房者也不可能用来抵押融资，购房者不会因为逾期办证而遭受任何损失，故一审法院以中国人民银行同期贷款利率为标准计算，认为约定的违约金没有过分高于损失的认定明显不当。
张明答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
一审法院二审查明：重庆市建设委员会于2009年8月21日颁发“融侨·诺丁阳光”项目1、9、10号楼的竣工验收备案登记证，于2009年12月29日颁发“融侨·诺丁阳光”项目2、3、4、5、6、7、8号楼的竣工验收备案登记证。
一审法院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
一审法院认为，张明与运来公司签订的《商品房买卖合同》系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照合同履行各自的义务。根据合同约定，在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因运来公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，运来公司应当自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至运来公司实际提交资料并取得登记受理单之日止，向购房者支付违约金。在本案中，运来公司完成交房义务后60日内，尚未办理案涉房屋所在楼栋的新建登记，尚不具备为购房者办理《房地产权证》的条件，应认定为因运来公司的原因造成办证迟延，运来公司应当从其完成交房义务后第61日起至实际提交办理《房地产权证》的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止向购房者支付违约金。因此，一审判决认定运来公司逾期办证违约，应当向购房者支付违约金并无不当。
根据双方合同约定，运来公司应当承担的办证义务是向土地房屋登记机构提交办理购房者所购房屋的《房地产权证》所需的相关资料，并取得登记受理单。运来公司向土地房屋登记机构提交购房者所购房屋所在楼栋的新建登记，仅系运来公司为购房者办理《房地产权证》的前提条件，而并非双方合同约定的运来公司应当承担的办证义务，因此，即使运来公司向土地房屋登记机构申请办理部分楼栋的新建登记，不能认定运来公司已经在交房后及时履行了办证义务，故运来公司的该项上诉理由不成立，一审法院不予支持。
在办证过程中，作为商品房开发企业的运来公司应当积极地完善办理《房地产权证》的各项准备工作，并在符合办证条件后及时为购房者办理。本案中，案涉项目土地上虽存在需要注销的房地产权证及抵押登记等情形，但根据重庆市沙坪坝区权属登记中心的复函可知，依法应当由作为拆迁人的运来公司在拆迁补偿安置完毕后向该中心提供资料申请注销，因此，案涉项目土地上因存在抵押权登记未注销等情形而影响运来公司进行新建登记，亦系运来公司自身原因造成。运来公司认为此属不可归责于运来公司的原因，其不应承担责任的上诉理由不成立，一审法院不予支持。
同时，因案涉项目建设面积超过规划面积，运来公司未补交土地出让金导致无法办理登记。运来公司认为其属于合理超规模建设，不存在过错，而且由于《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知》未就补交土地出让金的具体标准、价格作出明确规定，造成运来公司补交土地出让金迟延。但运来公司并未提供该文件存在规定不明确以及相关主管部门要求其暂缓补交土地出让金的充分证据，而且根据重庆市土地房屋管理局的复函可知，案涉项目未进行新建登记的原因就是运来公司未按规定补交土地出让金，而非因标准不明确导致运来公司无法补交土地出让金，故运来公司的该项上诉理由亦不成立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，运来公司主张双方合同约定的违约金过高，应当调整，即应当承担对约定违约金过分高于购房者实际损失的证明责任，但其没有举证证明。因为双方合同对逾期办证的违约金如何计算予以明确约定，应当认定该违约金系双方在签订合同时，对因运来公司的原因导致办证迟延而对购房者可能造成的各种损失进行综合性的衡量后，就运来公司如何承担违约责任所达成的合意，现运来公司请求予以调整而未举证证明，应当承担不利后果。故运来公司请求对逾期办证违约金予以调整的上诉理由亦不成立，一审法院不予支持。
本院认为
综上所述，运来公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，一审法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
