北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人称
天运公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决；本案一、二审诉讼费用由李萍负担。主要事实和理由：1、天运公司于2009年10月已向权属登记部门申请办理部分楼房的新建登记，权属登记部门未予受理，并拒绝出具书面文件，不能以此否认天运公司已经在交房后及时办理产权证的事实；2、因原重庆锅炉总厂房屋所涉抵押权登记未注销造成天运公司办证迟延，此属不可归责于天运公司的原因，天运公司应当从逾期办证之日起免责；3、案涉项目施工中，因客观因素导致建设面积超过规划面积，属于合理范围内的超规模建设行为，天运公司不存在过错，且因《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知》未就补交土地出让金的具体标准、价格作出明确规定，造成天运公司补交土地出让金迟延，天运公司亦应当免责；4、案涉房屋已经按期交付，逾期办证并不影响购房者对房屋占有、使用、收益的权利，尤其在按揭购房的情况下，由于房屋已抵押给银行，即使房产证办下来，购房者也不可能用来抵押融资，购房者不会因为逾期办证而遭受任何损失，故一审法院以中国人民银行同期贷款利率为标准计算，认为约定的违约金没有过分高于损失的认定明显不当。
被上诉人辩称
李萍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院查明
本院二审查明：重庆市建设委员会于2009年8月21日颁发“融侨·诺丁阳光”项目1、9、10号楼的竣工验收备案登记证，于2009年12月29日颁发“融侨·诺丁阳光”项目2、3、4、5、6、7、8号楼的竣工验收备案登记证。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为
本院认为，李萍与天运公司签订的《商品房买卖合同》系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照合同履行各自的义务。根据合同约定，在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因天运公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，天运公司应当自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至天运公司实际提交资料并取得登记受理单之日止，向购房者支付违约金。在本案中，天运公司完成交房义务后60日内，尚未办理案涉房屋所在楼栋的新建登记，尚不具备为购房者办理《房地产权证》的条件，应认定为因天运公司的原因造成办证迟延，天运公司应当从其完成交房义务后第61日起至实际提交办理《房地产权证》的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止向购房者支付违约金。因此，一审判决认定天运公司逾期办证违约，应当向购房者支付违约金并无不当。
根据双方合同约定，天运公司应当承担的办证义务是向土地房屋登记机构提交办理购房者所购房屋的《房地产权证》所需的相关资料，并取得登记受理单。天运公司向土地房屋登记机构提交购房者所购房屋所在楼栋的新建登记，仅系天运公司为购房者办理《房地产权证》的前提条件，而并非双方合同约定的天运公司应当承担的办证义务，因此，即使天运公司向土地房屋登记机构申请办理部分楼栋的新建登记，不能认定天运公司已经在交房后及时履行了办证义务，故天运公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
在办证过程中，作为商品房开发企业的天运公司应当积极地完善办理《房地产权证》的各项准备工作，并在符合办证条件后及时为购房者办理。本案中，案涉项目土地上虽存在需要注销的房地产权证及抵押登记等情形，但根据重庆市沙坪坝区权属登记中心的复函可知，依法应当由作为拆迁人的天运公司在拆迁补偿安置完毕后向该中心提供资料申请注销，因此，案涉项目土地上因存在抵押权登记未注销等情形而影响天运公司进行新建登记，亦系天运公司自身原因造成。天运公司认为此属不可归责于天运公司的原因，其不应承担责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
同时，因案涉项目建设面积超过规划面积，天运公司未补交土地出让金导致无法办理登记。天运公司认为其属于合理超规模建设，不存在过错，而且由于《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知》未就补交土地出让金的具体标准、价格作出明确规定，造成天运公司补交土地出让金迟延。但天运公司并未提供该文件存在规定不明确以及相关主管部门要求其暂缓补交土地出让金的充分证据，而且根据重庆市土地房屋管理局的复函可知，案涉项目未进行新建登记的原因就是天运公司未按规定补交土地出让金，而非因标准不明确导致天运公司无法补交土地出让金，故天运公司的该项上诉理由亦不成立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，天运公司主张双方合同约定的违约金过高，应当调整，即应当承担对约定违约金过分高于购房者实际损失的证明责任，但其没有举证证明。因为双方合同对逾期办证的违约金如何计算予以明确约定，应当认定该违约金系双方在签订合同时，对因天运公司的原因导致办证迟延而对购房者可能造成的各种损失进行综合性的衡量后，就天运公司如何承担违约责任所达成的合意，现天运公司请求予以调整而未举证证明，应当承担不利后果。故天运公司请求对逾期办证违约金予以调整的上诉理由亦不成立，本院不予支持。
综上所述，天运公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
