北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人称
三亚市政府上诉称：请求撤销一审判决，维持三亚市政府的颁证行为。事实与理由：一、三亚市政府给卓杰颁证的土地面积并没有作任何的扩大，一审判决对此未作出认定，显属认定事实不清，依法应予以撤销。三亚市城郊人民法院（2007）城民一初字第87号《民事判决书》已对卓杰和卓锋的宅基地使用权面积做出分割，即卓锋现使用的位于西面北边平顶住房三间东西共76.137平方米及该三间平顶住房下相等面积的宅基地使用权归卓锋所有。
其余宅基地使用权面积228.883平方米和地上房屋归文淑琴、卓文君、卓杰共同所有，其中包含卫生间和通道。根据以上土地分割的事实，三亚市政府在给卓杰办理土地使用权登记过程中，并没有越界侵占缩小卓锋分割所得的土地面积。三亚市政府按照卓杰分割所得的228.883平方米给卓杰发证，并没有做任何的扩大。二、三亚市政府给卓杰颁证，是依据法院的《协助执行通知书》所做的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务。而从具体的执行结果看，三亚市政府没有做任何的扩大或采取不当措施侵占卓锋分割取得的土地面积。卓锋提起行政诉讼的理由不成立，依法应驳回其诉讼请求。至于卓锋主张的通道通行权的问题，属民事诉讼范畴。
三、依照《地籍调查规程》所做的地籍调查签名指界，其目的是为了避免产生土地权属纠纷，而本案中既然生效民事判决已对卓锋和卓杰的用地做出明确分割，且三亚市政府给卓杰颁证也并没有越界侵占卓锋的土地面积，就无必要要求卓锋签名指界。可见，三亚市政府所作地籍调查过程没有及时通知卓锋签名指界存在微小瑕疵，但并不足以要撤销三亚市政府所作颁证具体行政行为。综上，三亚市政府依据生效民事判决和协助执行通知书给卓杰颁证，没有侵占卓锋依据生效判决取得的土地面积。
被上诉人辩称
卓杰上诉称：请求撤销一审判决，驳回卓锋的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决引用《地籍调查规程》的相关规定，认为三亚市政府在进行地籍调查时未通知卓锋到场参加指界，也没有在地籍调查成果表上签字，因此认定原审被告的颁证行为程序违法，这是对《地籍调查规程》断章取义。首先，三亚市政府是为了执行生效判决，对原有的土地使用权进行分割，并非行政确权行为，不应适用《地籍调查规程》。《土地登记规则》第六条：“土地登记依照下列程序办理：…”据此，《地籍调查规程》适用的范围是，权利人申请办理土地登记时，行政机关依法履行调查职能，明确权属，查清界线。本案中，卓锋的土地权属和四至界线己由生效判决查明清楚并予以确定，没有必要也不需要重新指界和认定。根据三亚市城郊人民法院的（2007）城民一初字第87号民事判决书的第一项内容，上诉人和被上诉人的相邻界线非常清楚。三亚市政府在颁证前，对双方的相邻界址点进行的坐标测量，是严格按照生效判决认定的界线进行定位测量，其结果完全符合法院要求协助执行的内容。二、三亚市政府的协助执行行为，不存在扩大或违法采取措施造成当事人损害的事实。
根据《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》，只有同时符合两个条件，当事人才能对行政机关协助执行的行为提起行政诉讼：一是协助执行行为扩大了范围或者违法采取措施；二是给当事人造成了损害。三亚市政府的颁证行为，是行政机关依照民事诉讼法的相关规定，协助人民法院执行生效判决书的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务。而从具体的执行结果看，被上诉人卓锋分割所得的宅基地使用权，面积和四至界线均与生效判决书内容一致，根本不存在损害其利益的事实。三、卓锋提起本诉讼，目的是拖延卓杰转让过户。即使是撤销了卓杰的土地证，行政机关最终也会按生效判决的内容重新颁证，卓锋的土地面积不会发生任何改变。根据《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，三亚市政府给卓杰颁发的3300号证的行为，程序合法且没有侵犯卓锋的合法权益。请求人民法院依法撤销原审判决，驳回卓锋的诉讼请求。
被上诉人卓锋答辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。三亚市政府向卓杰作出颁发3300号证时，未进行地籍调查，且将原属卓锋所有的厨房和餐厅标为空地，也未经相邻人卓锋进行指界确认，行政行为违法。一审法院经庭审，并到现场实地查看，判决确认三亚市政府的颁证行为违法。卓杰称三亚市政府的行政行为是依法院生效判决作出的，是一种协助执行行为，可不依严格的行政程序进行，这是错误的说法。虽然三亚市政府的具体行政行为是依法院的生效判决作出，但其已实际上改变了原土地的坐标也涉及到相邻人的权益，自然应严格的依行政法规定的程序来进行。因此，一审判决适用法律正确。二、卓杰的上诉无理，应予驳回。一审判决有卓锋提供的相关证据为证，又有现场查证的事实为据，认定事实清楚，适用法律正确。
本院查明
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本案被诉的具体行政行为是：2008年5月9日，三亚市政府根据卓杰的申请及三亚市城郊人民法院（2007）城执字第229号《协助执行通知书》，将位于三亚市儋州村横南一巷7号的宅基地给卓杰颁发了三土房（2008）字第3300号《土地房屋权证》（以下简称3300号证）。
原审判决查明：二十世纪八十年代初，卓锋和卓杰的父母文淑琴与卓德信在其使用的位于三亚市儋州村横南一巷7号宅基地东面上建起瓦房一间，后又在瓦房后面即西面建起连体平顶房及住房三间，餐厅一间、厨房一间，以及卫生间一间。1992年11月16日，三亚市国土局颁发了河西国用（1992）字第0923号《国有土地使用证》，该证记载：土地使用者文淑琴，地址三亚市河西区儋州村横南一巷，用途住宅，用地面积304.97平方米，其中建筑占地面积199.7平方米。
2001年卓德信病逝。2005年由卓锋操办请人对平顶房、厨房、卫生间进行了装修。次年卓锋结婚并居住在平顶房，文淑琴、卓杰居住在瓦房。后因文淑琴与卓锋发生家庭矛盾，文淑琴向三亚市城郊人民法院起诉要求析产。2007年3月20日，三亚市城郊人民法院做出（2007）城民一初字第87号民事判决书，其判决主文为：一、位于三亚市河西区儋州村横南一巷7号河西国用（1992）字第0923号《国有土地使用证》项下宅基地使用权304.97平方米及地上房屋241.582平方米的二分之一卓德信遗产中房屋即卓锋现使用的位于西面北边平顶住房三间东西长12.36米x6.16米=76.137平方米及该三间平顶住房下相等面积的宅基地使用权归卓锋所有和使用，其余卓德信的遗产及属于文淑琴的二分之一财产共计宅基地使用权面积228.833平方米、瓦房126.938平方米、平顶餐厅厨房26.572平方米、卫生间11.935平方米归文淑琴、卓文君、卓杰共同使用和所有。二、位于三亚市河西区儋州村横南一巷7号宅基地东面北边长14.12米、宽2米的通道和11.935平方米的卫生间按现状由文淑琴、卓文君、卓杰和卓锋共同使用。2007年7月25日，卓杰与文淑琴、卓文君签订《赠与合同》，约定：文淑琴和卓文君将（2007）城民一初字第87号判决第一项所确认的土地使用权及房产赠与卓杰；并在三亚市公证处作了公证。2008年1月17日，三亚市城郊人民法院向三亚市国土局送达（2007）城执字第299号《协助执行通知书》，要求该局按（2007）城民一初字第87号民事判决书的第一项，将河西国用（1992）字第0923号《国有土地使用证》项下宅基地使用权分别办理在文淑琴、卓文君、卓杰和卓锋的名下。2008年2月，针对文淑琴、卓文君赠与的228.83平方米房产，卓杰办理完应纳税款的相关手续。
2008年5月9日，三亚市政府给卓杰颁发了3300号证，该证备注3300号证系由河东国有（1992）字第0923号证变更，但三亚市政府在变更该证进行地籍调查时，未通知卓锋及其他相邻宗地使用者进行指界确认，3300号证项下土地的地籍调查表仅有卓杰一人签字盖章。2010年9月28日，根据卓杰申请，三亚市政府将3300号证变更成三土房（2010）字第10577号《土地房屋权证》。该证土地权利人为卓杰，土地使用面积228.83平方米，砖木房屋建筑面积165.39平方米。
另现场勘查查明，3300号证项下土地东西走向的通道现状为宽3米（从小门进），长13.38米。南北走向的通道宽1.72米，长3.2米，卓锋现必经通道系由南北走向宽1.72米，长3.2米的通道和东西走向宽3米通道连成。卓锋和卓杰共用厨房和餐厅的现状为：从卓锋厨房的滴水线到南墙南北宽5.5米（含外墙厚），滴水线到北墙南北宽4.89米（含外墙厚），厨房与餐厅的南北宽度为6.82米。
原审法院认为：根据最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》：“行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼范围。但如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理”。本案中，三亚市政府给卓杰颁发3300号证的具体行政行为，虽然是协助人民法院执行其生效法律文书的行政行为，但从0923号证到3300号证的变更，其土地界址已经发生了变化。
根据国家土地管理局颁布实施的《城镇地籍调查规程》第3.2.6.1条“界址的认定必须由本宗地及相邻宗地使用者亲自到现场共同指界”，第4.2条：“无论何种内容变更，都应根据申请变更登记内容到实地进行权属调查和地籍勘丈”，第4.4.2条：“界址变更必须由变更宗地申请者及相邻宗地使用者亲自到现场共同认定，并在变更地籍调查表上签名或盖章”的规定，三亚市政府在向卓杰颁发3300号证时，其地籍调查标明东至儋州村横南一巷，南至羊爱香，西至杨登，北至儋州幼儿园、卓锋。而三亚市政府在进行地籍调查时未通知卓锋到场参加指界，卓锋也没有在地籍调查表上签字，而从0923号证到3300号证的变更，其宗地坐标点已发生了根本变化，3300号证宗地图将卓锋与房屋连体的厨房、卓锋与通道临近的卫生间标为空地，亦与实际不符。故卓锋作为土地所有权人，认为三亚市政府在向卓杰颁发3300号证时侵犯其土地合法权益而提起诉讼，不违反相关法律规定。对卓杰称涉案土地的界址未发生变化，无需相邻宗地的使用者在地籍调查表上签字或盖章，卓锋提起的诉讼不属于行政诉讼的受案范围，本院不予支持。综上，三亚市政府给卓杰颁发3300号证的具体行政行为认定事实依据不足，程序违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决确认三亚市政府于2008年5月9日向卓杰颁发三土房（2008）字第3300号《土地房屋权证》的具体行政行为违法。案件诉讼受理费50元，由三亚市政府负担。
2012年8月15日，本院对争议地进行现场勘查。争议地上有约3米宽的通道，目前平顶餐厅、厨房、卫生间及通道均由卓锋在使用。
本院认为
本院认为：首先，关于3300号证项下土地权属来源问题。根据三亚市城郊人民法院的（2007）城民一初字第87号民事判决第一项内容，将原登记在文淑琴名下的河西国用（1992）字第0923号《国用土地使用证》项下土地及地上房屋进行分割，卓锋现使用的位于西面北边平顶住房三间共76.137平方米及该三间平顶住房下相等面积的宅基地使用权归卓锋所有。其余宅基地使用权面积228.883平方米和地上房屋归文淑琴、卓文君、卓杰共同所有，其中包含卫生间和通道。而后，文淑琴、卓文君、卓杰签订《赠与合同》并且经过公证，确认文淑琴、卓文君将其共有的宅基地使用权和房屋所有权赠与卓杰，卓杰也依法办理了应纳税款手续，即卓杰依法享有228.83平方米宅基地使用权和地上房屋所有权。因此，3300号证的土地房屋权属来源合法。
其次，三亚市政府在颁发3300号证的过程中并没有越界侵占或缩小卓锋分割所得的土地面积。卓锋主张3300号证上标注的通道应为卓锋和卓杰共同使用面积，而三亚市政府却将通道确权给卓杰一人。经过庭审质证，三亚市政府在3300号证所附宗地图上已标注“其中共同使用部分：S=25.79平方米”，各方当事人均认可该部分即为通道面积，因此卓锋的此项主张不能成立。此外，卓锋称三亚市政府在3300号证中将厨房和卫生间标为空地，与实际不符。根据（2007）城民一初字第87号民事判决，对于平顶餐厅厨房26.572平方米，卫生间11.935平方米归文书琴、卓文君、卓杰共同使用和所有，也即现在卓杰使用和所有。
卓杰作为厨房和卫生间的所有权人并未对3300号证上没有标注厨房和卫生间的情况提出异议，且卓锋正在使用厨房、卫生间，并未损害卓锋的合法权益，故卓锋以三亚市政府未在3300号证上标注厨房和卫生间主张颁证行为违法，不应予以支持。
三亚市政府在对卓杰进行颁证时，没有通知卓锋参与现场地籍勘查和指界活动，存在一定瑕疵，但基于（2007）城民一初字第87号民事判决已明确了卓锋合法享有的宅基地面积，并且三亚市政府给卓杰颁证也并没有越界侵占卓锋的土地，并未侵犯卓锋的合法权益，对卓锋请求撤销3300号证的诉讼请求，应予驳回。故一审判决撤销卓杰的3300号证，显属不当。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十条、第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
裁判结果
一、撤销三亚市中级人民法院（2012）三亚行初字第5号行政判决；
二、驳回被上诉人卓锋的诉讼请求。
本判决为终审判决。
