北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
判令金通公司与中科公司之间关于1305号房屋的转让行为及于2005年4月1日签订的《商品房买卖合同》（编号517552）无效。事实及理由：1305号房屋（建筑面积79.36平方米）由金通公司开发建设。2007年金通公司出具授权委托书，授权君海公司为该房屋的唯一全权代理销售商，并承诺无论1305号房屋的最终买受人是否为君海公司的职工，均保证在2008年12月31日之前将该房屋的房地产证办至实际买受人名下，授权委托书的有效期限至2009年6月30日。2007年11月13日田云与君海公司签订《期房购买协议书》，田云购买1305号房屋并及时付清了购房款。田云从2007年购买该房屋后居住至今。但金通公司和君海公司并未按承诺和约定的时间将该房屋的产权证办至田云的名下。虽经多次催办，金通公司和君海公司均以各种理由推脱。据悉，早在2010年8月4日金通公司已将1305号房屋产权证办至中科公司名下。另据了解，金通公司与中科公司之间存在关联关系，房屋过户后，中科公司利用1305号房屋办理抵押贷款，从未主张过房屋权益，房屋一直由我居住使用。金通公司与中科公司恶意串通损害我利益，双方转让行为及所签合同应属无效。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。
被告辩称
金通公司辩称：不同意田云的诉讼请求，田云在起诉合同无效之前应先确认是否签订过买卖合同，双方之间并未签订合同，直接确认合同无效不成立。本案认定应以田云与君海公司之间所签合同是否有效为前提。田云和君海公司之间签订合同是虚假的，价款的支付是不成立的，包括田云在内的一系列房屋买卖合同都是利用房屋集资，付款人和收款人均非本案当事人，没有约定定金及购房款支付时间，签约时间亦早于我方授权君海公司的时间。田云除了1305号房屋外还另行向我方直接购买了另外一套房屋，既然可以直接与我方签约，为何去找君海公司。且田云明知由我方办理房产证却未主张，双方之间没有物权法律关系，只是债权关系，已经超过诉讼时效。1305号房屋售出后又设立了抵押权，抵押权人享有权利。无论是我方还是买受人均不知1305号房屋已由君海公司出售给了田云，君海公司或田云亦未就此告知我方，不存在恶意买卖的前提和基础。即使一房二卖，也应由已经办理了物权登记的买受人优先享有权利。
中科公司辩称：不同意田云的诉讼请求，我方和金通公司于2005年4月1日签订购房合同，我方在2010年8月4日取得房产证，至于田云和君海公司是否存在纠纷，我方不清楚。我方通过正常程序取得1305号房屋所有权，取得房屋产权证之前也没有发现其他的权利人登记。田云不具有诉讼主体资格，其与金通公司没有签订任何书面合同，也没有证据证明其支付过购房款，田云无权对1305号房屋主张权利。金通公司基于与君海公司的合作关系将房屋委托君海公司销售，期间，君海公司从未告知金通公司1305号房屋已出售。田云自金通公司处另行购买房屋并办理了房屋产权证，但并未就此1305号房屋向金通公司主张权利。我方与金通公司之间的房屋买卖是合法有效的，双方的关联关系并不能否认买卖合同的效力。
本院查明
庭审中，关于《商品房买卖合同》（编号517552）履行情况。中科公司提供发票一张（开票日期2010年7月10日，发票号码：00240321，项目和平苑B座1305购房款，金额446880元）、兴业银行电汇凭证一张（委托日期2005年12月31日，中科公司汇给金通公司16万元，附加信息及用途往来）、建设银行电汇凭证一张（日期2010年8月20日，中科公司汇给金通公司300万元）、建设银行电汇凭证一张（日期2010年10月25日，中科公司汇给金通公司300万元）、建设银行电汇凭证一张（日期2010年11月30日，中科公司汇给金通公司30万元），以此证明中科公司支付了上述房屋的购房款。田云、君海公司对此不予认可，认为中科公司购买多套房屋仅支付16万元定金不合常理，且该笔电汇凭证中载明系往来款而非购房款，其余款项均发生在办理产权证之后，亦未能显示用途为购房款，不认可中科公司支付购房款。金通公司认可上述证据，并同意中科公司的证明目的。程星对上述证据没有意见。
本院认为
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，应属无效。本案中，各方对于《商品房买卖合同》（编号517552）效力存在争议，本院结合在案证据予以审查。
首先，自相对方关系而言，依据工商底档清晰显示2005年至2010年期间中科公司先后任金通公司的股东、投资人，身份变更频繁，中科公司与金通公司之间存在关联性。
另，依据《商品房买卖合同》（编号517552）约定金通公司已将1305号房屋过户至中科公司名下，即使未来田云就1305号房屋所签订的房屋买卖合同确认为有效，但依然失去或极度降低基于合同有效性而主张办理过户手续的请求权机会，即金通公司与中科公司的恶意串通行为直接侵害的是田云依据合同享有的请求权机会利益。
综上，金通公司与中科公司签订的《商品房买卖合同》（编号517552）从订立到履行存在诸多漏洞，前后矛盾、有悖常理，足以认定双方符合恶意串通之情形，损害了田云的利益。现田云主张确认金通公司与中科公司之间转让房屋依据之《商品房买卖合同》（编号517552）无效有事实及法律依据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定
裁决结果
被告北京市金飞房地产开发有限公司与被告北京中人投资有限公司于二〇〇五年四月一日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：517552）无效。
如不服本判决，双方当事人于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
