北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1.确认原、被告就位于北京市怀柔区渤海镇马道峪村×号的宅院一处所达成的买卖合同无效;2.判令被告将上述房屋以及院落腾退原告;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：张凤存（已去世）与曹玉英是夫妻关系，二人共生育三子一女，分别是张守忠、张守成、张古清以及张桂琴，北京市怀柔区渤海镇马道峪村×号院登记在张凤存名下，1982年1月30日原告与其他两兄弟张守忠、张守城在父母主持下签订《分居证明》约定：将上述马道峪村×号院分给原告张古清，1998年原被告达成口头协议约定，原告将上述20号院内房屋以及院落以21000元的价格卖给被告，此后涉案房屋以及院落由被告实际占有使用至今。现原告得知被告为城镇居民，并非怀柔区渤海镇马道峪村集体经济组织成员，其购买原告宅院以及房屋的行为违反相关法律和法规的规定，应属无效。为维护自己的合法权益，起诉到法院请法院依法进行处理。
被告辩称
1、我方认为原告并非本案适格的起诉主体，通过原告举证可知原告除了涉案马道峪村×号院还有一处马道峪村158号院，原告所提交的分家证明是针对158号院还是针对20号院进行的分家无法证明。且从土地管理法一户一宅的法定原则来看，原告在出让涉案房屋的同时就已经放弃了涉案宅院的宅基地使用权，即便双方买卖涉案房屋同时转移了宅基地使用权，我方认为权利主体也应当是村委会。而并非原告，原告无权主张返还涉案房屋所依附的宅基地使用权。如果原告在同时享有158号院的宅基地使用权的前提下，主张返还20号院宅基地使用权明显违反了土地管理法的规定，并非本案适格的主体。原告称农村初始产权登记是存在的，却否认宅基地使用权转移登记是前后矛盾的，原告无法举证证明原告享有宅基地使用权根据登记原则原告在未出示宅基地使用权的情况下也无权要求被告返还。2、原告称涉案房屋没有进行翻建我方已经向法院提供了证明，原来的照片及翻建后的照片。3我方认为涉案房屋买卖合同是真实合法有效的。双方在1998年进行交易时，当时正在施行的是1988年的土地管理法，当时的土地管理法允许居民购买农村房屋的，没有明确禁止居民购买农村房屋。北京市高院2004年作出的农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则，研讨会会议纪要，当时认定合同无效的一个主要的依据为国务院办公厅1999年发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，后续司法实践中北京市各人民法院认定农村房屋买卖合同无效的主要依据是1999年的该通知。在本案中双方签订的合同在1998年，不适用该通知的规定。北京市第二中级人民法院2014年作出农村房屋买卖合同纠纷审判疑难问题调研，第三条第二款，认定对于1999年1月1日土地管理法修订之前农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人及华侨、港澳台同胞的可以认定转让合同有效，原则上可赞同，但将其他城镇居民购买农村合同认定为无效，应属不妥。原因在于1999年1月1日前1988年土地管理法允许城镇居民建住宅依法使用所有土地。第41条，实践中禁止通过购买农村房屋的房屋获得集体土地使用权应属不妥，1999年1月1日前的农村房屋买卖是认可的效益。4、双方签订的房产卖契是在怀柔县房地产交易所进行签订并转移买卖的，且被告依照当时的法律规定交纳了相应税费和费用，怀柔县交易所的行为恰证明双方的交易当时是受法律保护的。怀柔县房地产交易所在卖契上加盖了公章。5、我方认为现行的土地管理法虽然规定农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地需经乡镇人民政府审核批准，但是根据法不溯及既往的原则我方认为本案不应当使用现行的土地法规定，应当按照1988年土地管理法确认涉案房屋买卖合同有效。6、涉案房屋被告已经全部拆除进行翻建，并新建了其他房屋，原告请求返还涉案房屋已经没有现实基础，原房屋已经不存在。7、被告对自己新翻建及其他新建的房屋，享有绝对的所有权。如果法院判令返还涉案房屋将严重侵害被告对翻建及新建房屋的合法所有权。另外原告并没有提交有效的证据证明其现在仍为农村村民户口，且原告在本村尚有另一处宅基地，据被告所知原告在其他地方还有其他商品房。若法院判令返还涉案房屋原告将有多处住宅甚至进行空闲而被告将无家可归。8、我方认为土地管理法之所以禁止农村房屋买卖是为了防止农村土地流通，法院如果在判令合同无效的前提下已经可以有效的控制土地的流转达到了相应的后果，不应当要求被告通过返还涉案宅基地及房屋且自己无家可归的情况下进行返还。没有考虑到相应的社会效果。9、根据合同法第58条规定合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还但不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。就本案而言原房屋已经拆除面临无法返还原房屋的现实情况，在原告有过错但仍未赔偿的情况下，被告也没有任何的经济能力腾退涉案房屋后另行购买其他商品房或住宅，现在的房屋价格比当时的价格上涨了上百倍甚至上千倍。我方认为没有返还的前提和基础，考虑被告现实情况的情况下驳回原告的所有诉求。针对主体方面，村委会证明被告认为该证明不能作为证据使用。只能用于村民之间，法院作出裁判文书的时候不能作为证据来使用。说明原告不具备诉讼主体的资格。根据法律规定我国宅基地买卖在1999年才出了禁止出卖宅基地的相关规定，恰恰是在实施前签订的合同，在1999年之前签订宅基地买卖合同是合法有效的。根据合同法司法解释第四条规定，合同法实施后人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据不得以地方性法规行政规章作为依据，我方认为本案裁判过程中不应当依据北京市高级人民法院做出的会议纪要来作为案件认定事实的法律依据。即使法院认为应当适用该会议纪要，我方要按照会议纪要中强调的居民购买农村宅基地是仍然存在被认定有效的例外情形。结合本案被告购买房屋经翻建居住至今已经20余年，我方认为符合该会议纪要中合同有效的规定，从原告出售房屋的行为，可以看出原告处分自己的房屋和宅基地在经房产交易所签订卖契交纳税费是对于享有宅基地的自行处分，根据会议纪要，也强调要对于农民自行出卖宅基地的行为进行相应的规制，同时强调在处理该类案件中保护现有的房屋占有关系，实现农村宅基地的使用状况的稳定性。我方认为原告时隔20余年进行主张不利于占有关系的稳定。根据会议纪要中提到要综合权衡买卖双方的利益以及实际效果，结合本案原告在本村仍有另一处宅基地能够保障其正常居住，但被告因为购买此处宅基地至今没有进行单位福利分房的购买及商品房的购买所以如果合同认定有效对于原告不存在任何的实际居住损失和经济损失，但却直接导致被告没有居所的实际情况。我方认为原被告签署的合同应当认定为合法有效的。原告的行为已经严重违反诚实守信的原则，如果判令合同无效，无疑是纵容原告因自己的错误行为而获利，而守法公民被告却因原告的失信行为，而信赖利益遭受损失。
本院查明
对于双方没有争议的事实，本院予以确认。1998年4月22日，张守合与刘文英签订房产卖契，约定张守合将其所有房产北房肆间卖与刘文英，议定价格为21000元。该北房四间位于北京市怀柔区渤海镇马道峪村×号。刘文英非马道峪村集体经济组织成员。经本院向张守成、张守忠及曹玉英核实马道峪村×号宅院的情况，四人均称该房屋已分给张守合所有。
本院认为
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，需经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋，刘英奎非马道峪村本村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。故张古清与刘英奎签订的房产卖契，违反了有关法律规定，应属无效，故对于张古清要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持；因刘英奎坚持认为房屋买卖协议有效，且在本案中未提起反诉处理其损失问题，本院认为张古清要求上述房屋以及院落腾退给原告的诉讼请求应与刘英奎的损失赔偿一并处理，故对于此项诉讼请求，本院不予支持；刘英奎辩称的张古清不是适格原告的辩称意见，本院结合张古清提交的分家证明以及本院与其母亲曹玉英、其兄弟张守成、张守忠的谈话笔录，可以认定马道峪村×号房屋已分给张古清，张古清属于本案的适格原告，故对刘英奎的该项辩称意见，本院不予采纳。
裁判结果
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：
一、张古清与刘英奎于一九九八年四月二十二日签订的房产卖契无效。
二、驳回张古清的其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
