北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告张闵与被告张奇飞系同胞兄弟。1984年元月，父母将私有家庭产业分给两个儿子张闵、张奇飞。1994年正月初九，被告张奇飞为了在东川村门前溪建设新屋，资金困难，便将此证（地号：36-9-2-53，用地面积78.7平方米）住宅土地使用权业权全部转让给原告使用所有，有被告张奇飞的土地使用权证为凭，转让资金6500元，原告当面交付给被告张奇飞收取，在场证人有朱某甲、邵某。2015年7月，被告张奇飞与其妻子陈辉强行侵占原告的上述土地使用权，故诉至法院请求判令：一、确认原告与被告张奇飞签订的宅基地使用权转让协议有效；二、被告张奇飞、陈辉协助原告办理位于永嘉县沙头镇东川村的宅基地使用权（地号：36-9-2-53）过户手续。
在审理过程中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。
为证明诉称的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、身份证，以证明原告的身份情况；
2、人口信息查询单，以证明两被告的身份情况；
3、证人出具的证明，以证明被告将本案宅基地转让给原告；
4、土地使用权证及转让协议，以证明被告将本案宅基地转让给原告；
5、沙头镇东川村委会于2016年5月12日出具的证明，以证明村委会同意被告将宅基地转让给原告；
6、本院依据原告的申请，准许证人朱某甲出庭作证。证人朱某甲在庭审中陈述：张闵与张奇飞是我妻子邵某的亲兄弟；张奇飞将诉争地基卖给张闵时，我在场，但具体细节记不清了，卖是卖掉了，当时地基上的水泥坦都是张闵建的，当时讲好价格是6500元，钱肯定是给了，不然怎么谈买卖，是当场知道价格6500元还是听别人说的记不清了，毕竟这么久了；买卖地基时，张闵曾与我商量，说地基卖给别人不合适，还是张闵把地基买了，当时我对张闵讲最好别卖，要卖的话卖给张闵最好；张闵具体什么时候开始用这个地基记不清了，但地基卖给张闵后过了几年，张闵就在上面建水泥坦，现在也是张闵在用；张闵提供的证据3中朱某甲、邵某证明上的内容不是我写的，但名字是我签的，指印也是我按的，因邵某不会写字，所以她的名字是我代签的，但指印是她按的；我不知道张奇飞为何将地基卖给张闵；卖地基签字时我和我老婆在场，记不清具体有多少人在场、张奇飞是否在场、具体签订时间以及款项如何支付，毕竟都过去几十年了；不清楚为何没有写地基价钱以及协议为何写在土地证上；地基出卖时，两被告已经结婚，子女可能也有，应该比较小；协议上的名字不是我写的，但指印是我按的；
7、本院依据原告的申请，准许证人朱某乙出庭作证。证人朱某乙在庭审中陈述：张闵与张奇飞是我同母异父的兄弟，我最大，张闵第二，张奇飞第三；张闵提供的证据3中朱某乙证明的内容不是我写的，我也没看过内容，但签名是我签的，是张闵的妻子拿给我签的；卖地基的事我20多年前就知道了，但当时我不在场，不知道卖了多少钱以及张奇飞为何将地基卖给张闵；被告提供的证据7朱某乙证明是我出具的，2016年4月26日，我出具该证明给张奇飞，当时张奇飞说价格是6000元，没有6500元，张闵说6500元；我和张奇飞是两个村，不知道他还有没有其他地基；张奇飞将地基卖给张闵后，一直都是张闵在用，张奇飞都不在村里；
8、婚姻登记档案目录，以证明被告张奇飞、陈辉的婚姻登记信息，两被告在1989年登记结婚，至今仍然在婚姻存续期间；
9、本院依据原告的申请，准许证人邵某出庭作证。证人邵某在庭审中陈述：我与张闵、张奇飞是亲兄弟姐妹关系；1994年，张奇飞将地基卖给张闵我是知道的，当时我、我丈夫朱某甲、张闵、张奇飞，以及村会计邵敬瑞在场，邵敬瑞现已死亡；一开始张奇飞曾想将地基卖给邵忠胜、邵静明，但因张闵众墙不让用，所以都没有卖成，我父亲还在世时，我父亲和张闵说，如果张奇飞要卖地基，卖给别人不好，让张闵买过来，后来张闵借钱将张奇飞的地基买过来，卖地基时，张奇飞将土地证拿过来，当时我问张奇飞卖地基陈辉是否知道，他说知道的，这个证还是陈辉拿给他的，后来在张闵家楼上商量地基买卖事宜，并写了协议，当时张闵、张奇飞签字按指印，价款是6500元，我没有在上面签字，我丈夫签字了，张闵当场将款项交付给张奇飞，之后我也一直有去村里，该地基也是张闵一直在用；之后近20年来，两被告都没有和张闵说起地基不肯卖或卖的太便宜，去年才开始说的，张闵的妻子打电话给我说被告称土地证丢了登报等；卖的时候地基有3间，当时上面没有搭棚，卖了之后张闵才搭棚，后来被水冲塌了，再后来又重新搭起来；1994年卖地基时，张奇飞在门前溪还有两间地基，但张奇飞将诉争地基卖了之后过几年又将门前溪的地基卖给溪北村人，卖的价格听别人说是8500元；我父亲之前住的房子是张闵和张奇飞共同所有的，但还没有分；我不清楚张奇飞为何将地基卖掉，但我觉得被告不去赚钱将地基卖了不划算，我丈夫去问他，儿子都这么大了，地基卖了以后儿子怎么办，被告说以后盖房子地基还怕买不到；卖地基的时候，两被告的夫妻关系还是好的，几年后就不好了，那时他们的儿子都读书了；张闵自己的地基一开始建了3间1层，后来又加了1层，现在又加了1层，具体哪年加的我记不清楚了，但加层的事情我知道的；地基买卖协议是在张闵家楼上写的，指印也是在楼上按的，是我看着他们按的，是在吃完晚饭后，当时张奇飞住在后面一点，隔的不是很远，他住的地方经常换，过去20多年了，具体当时住的地方记不清了；我是当面看见张闵将价款6500元交给张奇飞的，不知道该款项是银行取的还是零散的钱，我只记得张闵点给张奇飞的；之所以我没在协议上签字按指印是因为他们没有让我签字按指印，我也不识字，是我丈夫按的，我没有盯着看他们签字，我看到敬瑞、张奇飞和朱某甲签字按指印；最早的时候，张闵和张奇飞是合在一起的，当时张奇飞还小，钱都是张闵赚的，张闵赚钱给我父亲，我父亲去批地，批过来之后这3间地基都是我父亲慢慢填起来的，后来张闵和张奇飞娶妻，张奇飞娶前妻芬兰时我爸开始分家，分家后张奇飞才娶了陈辉；写分书时我在场，但没有看，分家情况我知道的，张闵与张奇飞每人分3间，分家时已经有地基的形，张闵分到西首，张奇飞分到东首；我母亲去世有二十六、七年了，当时陈辉已经娶进来了，我父亲大概在2002年左右去世；陈辉没有去填地基，地基是别人填的；诉争地基在去年发生争议，张奇飞说土地证丢了，然后登报，土地局过来量地基，当时我不在场；
10、本院依据原告的申请，准许证人朱某丙出庭作证。证人朱某丙在庭审中陈述：我与张闵、张奇飞是同母异父的兄弟姐妹关系，以前没有走动，现在有往来了；知道张闵家在哪里，卖地基的事我是听张闵说的，没有听我妈说，在卖的时候就听说了，当时我不在场，张奇飞没有和我说过，我和张奇飞近20年有往来，张奇飞没有和我说为何卖地基，张闵对我说他卖地基是为了建门前溪；张奇飞的3间地基与张闵的是贴着的，一个东边，一个西边；地基卖了之后近几年都是张闵在用，之前没听说就诉争地基有争议，去年才听说张奇飞要把地基争回去；张闵分两次将自己分家分到的地基建起来，一开始是1层，后来加了2层，后来的2层是一次性加的还是分开加的记不清了；我听张闵说地基卖了6500元；
11、村镇私人建房用地申请表，以证明本案诉争的只有两间地基，还有一间已经经过审批，但没有办证，被告也已经转让给原告。
被告辩称
一、原告与被告张奇飞签订的宅基地使用权转让协议无效。1、原告与被告张奇飞系同胞兄弟，在父母在世时申请建房地基6间，后因家庭情况变化，兄弟二人将该6间宅基地以“摸文”方式进行分家析产，被告张奇飞应分东侧3间，原告应分西首3间；2、原告将分得的3间宅基地进行建房，3间单层房屋，原告建房时，被告张奇飞的屋基还没有填平；3、随着子女的出生与成长，被告夫妻将分得的3间地基基础进行建造，且基本都是被告陈辉建成的，故3间地基是被告全家的共同共有财产，也是被告全家唯一的宅基地，被告没有别的宅基地；4、3间屋基建成后，被告夫妻之间发生矛盾，关系越来越恶化，已到分居生活的处境，被告陈辉带子女回娘家；5、就在两被告闹离婚期间，为达到独占3间宅基地的目的，经原告的操作和精心安排，兄弟二人策划了一份假字据，该字据是谁写的，在哪里写的，被告张奇飞一概不知，只知道原告拿来一份已写好的字据让被告张奇飞捺指印，当时兄弟二人已讲到因为是假字据，假买卖，所以不能写价格，如果讲价格，被告张奇飞就不写，所以在该字据上没有面积、长度、宽度、价值及支付款项的记载，属“四无”字据，该字据是原告事先写好，以后在某一天夜间拿来让被告张奇飞捺印，这样被告陈辉就没有权利去分，当时只有兄弟二人，没有旁人，因为造假旁人不能参与，都是暗箱操作；6、两被告的矛盾一直闹到2007年，因被告陈辉的父母相继去世，被告张奇飞回家送殡时，经朋友劝说后夫妻矛盾缓和，故被告张奇飞就将写假字据的事情忘了，因为是假的，所以并不在意；7、到2015年下半年，被告陈辉因子女长大已成家立业想建房提出申请才知道自己亲手建造的宅基地已办理土地使用权证，被告陈辉回家问丈夫张奇飞，被告张奇飞回答有办好的都放在父亲处，他都没有在家，你去张闵那里去寻，之后被告陈辉去问原告，原告当即回答你的土地证没办，我不知道你的土地证，被告陈辉相信原告的话，便于2015年11月26日向温州商报申请刊登遗失声明作废，期限二个月，被告陈辉还在本村本乡多处张贴，在期限内没有任何人回应，地号为36-9-2-53号的土地使用权证已不具有法律效力。二、原告诉称严重失实。1、被告张奇飞在1994年间正与被告陈辉离婚，矛盾正尖锐，二人已分居多年，被告根本没有在门前溪建设新屋；2、即使被告资金困难，又为何还要卖掉一处已平整的宅基地而到另一处建房，这不符合客观事实，更不符合农村建房逻辑；3、“住宅土地使用权”的诉称从失实转为荒唐，原告连住宅与宅基都没有搞清楚，按原告诉称双方转让的不是宅基地而是住宅，原告的诉讼实体与诉请不一致，住宅土地使用权与宅基地使用权是两个不同概念；4、从原告提供的证据足以说明被告张奇飞没有收取原告的钱，所谓卖字明显可以看出没有任何价格，更没有总价值，这不符合交易惯例，原告自知完全是假买卖；5、原告在1994年前仅建成3间1层的房屋，证人邵某证言称1994年在楼上写字据，但当时仅1层，连楼都没有，故证人证言与原告陈述相矛盾；6、证人朱某乙、朱某丙的证言和原告陈述与事实矛盾，被告在门前溪根本没有宅基地出卖给别人，门前溪的宅基地是村委会修建公路时集体出让的，至今还没有土地还给被告，村委会仅给被告一点补偿费。三、单独宅基地使用权转让协议违反了法律强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；违反法律行政法规的强制性规定。被告张奇飞为了与被告陈辉离婚以致达到侵占全部宅基地的目的，而与原告串通损害被告陈辉的行为是法律禁止的，属于法定无效的情形；《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《土地管理法》已明确规定村集体所有的土地需要建设用地必须经村集体经济组织或村委会同意，也就是经批准有效。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。最高人民法院对该条文的理解与适用中认为宅基地使用权不得单独转让，转让宅基地使用权必须同时具备以下条件：转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；转让人与受让人为同一集体组织内部的成员；受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；转让行为须征得本集体经济组织同意；宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的房屋一并转让。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
为证明辩称的事实，两被告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、分书，以证明被告的宅基地是从家中析产取得后依法办证的；
2、沙头镇东川村委会于2016年4月29日出具的证明，以证明1992年至1994年间，两被告在闹离婚分居；
3、沙头镇东川村委会于2016年4月29日出具的证明，以证明被告至今未造过房屋，且一直租住在其他村民旧房；
4、广告样张，以证明被告寻找土地使用权证，但没人承认，特登报遗失声明作废；
5、照片，以证明原告已建3间3层房屋；
6、村镇私人建房用地申请表，以证明原告又申请61.12平方米土地建房；
7、朱某乙于2016年4月26日出具的证明，以证明买卖地基时，朱某乙没有在场也没有签名。
对原告提供的证据，经质证，两被告对证据1、2无异议；对证据3中朱某甲、邵某出具的证明的真实性、合法性、关联性均有异议，证言中称原告将6500元交给被告张奇飞，两人均在场，但转让协议上的证明人没有一个姓邵的，故证明不真实；对证据3中朱某乙出具的证明，结合被告提供的证据，该证明很有可能是伪造的；对证据4，对土地使用权证无异议，对转让协议有异议，这个转让协议形式不规范，协议上没有载明转让金额，转让是需要有对价的，没有价格的转让不成立，且协议的形式、内容均不合法，故协议不成立；对证据5，不能证明买卖关系，仅证明合法可以转让，不合法不能转让，故该证据与本案无关联性；对证据6证人朱某甲的证言的真实性有异议，其在陈述中均称不知道，证人必须清楚陈述意见，但该证人对被告的问题都不清楚，故证人朱某甲的证言不真实、不合法，不能作为证据使用，证人朱某甲称有个叫娟翠的名字也是他签字，其实娟翠这个名字没有出现，系伪造，故证人朱某甲对地基买卖不知情；对证据7，证人朱某乙用猜测形式发表证言，其所写的证明与出庭作证互相矛盾，原告提供的朱某乙出具的证明，朱某乙称是原告的妻子拿给他签的，他没有看就签字，故证人朱某乙的证言没有效力，不能作为证据使用，且被告张奇飞从未说过有6000元；对证据8无异议，证明两被告的结婚时间，也可以证明两被告结婚登记早，填地基迟；对证据9、10，两位证人陈述不属实，原告与被告张奇飞买卖宅基地的目的是为了与被告陈辉离婚而写的，是虚假的，故协议上没有载明价格，根据证人证言称价格是6500元，但协议上并未写明，被告张奇飞是瞒着被告陈辉去写的，被告陈辉并不知情，所以才会于2015年在温州商报登报作废土地证，公告粘贴在村里2个月，在此期间，原告未提出异议，2位证人证言相互矛盾，特别是证人邵某称在2楼写合同，但证人朱某丙称当时就是1层，没有2楼，原告盖第2层的时间是2000年，故2位证人证言是虚假的，不能作为本案定案依据；对证据11，审批2间，不是1间，被告之前也曾去土地局调取，被告曾问土地局为何有这么多涂改，土地局称是当事人自己涂改的，土地局是不允许涂改的，涂改部分没有效力；审批表上的协议与土地使用权证上的协议的性质相同，其中签名不是被告张奇飞签的，但指印是被告张奇飞按的。
本院查明
根据上述认定的证据，结合原、被告的陈述，本院认定如下事实：原告张闵与被告张奇飞系亲兄弟，均系永嘉县沙头镇东川村村民，被告张奇飞与被告陈辉于1989年2月14日办理结婚登记手续。1984年，原告与被告张奇飞的父亲立分书，将家庭财产进行分配，其中将涉案宅基地分配给被告张奇飞。1992年10月30日，原永嘉县土地管理局颁发土地使用权证将涉案宅基地使用权登记给被告张奇飞，其中载明：土地使用者邵崇强、地址花坦乡东川村、地号36-9-2-53、用地面积柒拾捌点柒、用途住宅。涉案宅基地与原告的房屋相邻。1994年，在中间人朱某甲、邵敬瑞的见证下，原告与被告张奇飞达成协议，被告张奇飞将上述宅基地的使用权转让给原告，并将协议书写在上述土地使用权证的“变更记事”页面上，被告张奇飞将上述土地使用权证交给原告持有，现原告在诉争宅基地上搭建了一个简易棚。2016年5月12日，东川村委会出具证明称同意上述宅基地使用权过户。2014年11月26日，被告曾在温州商报刊登一则公告称上述土地使用权证遗失，声明作废。
本院认为
原告张闵与被告张奇飞系亲兄弟，又为同一集体经济组织成员，两人签订的宅基地使用权转让协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，或损害社会公共及他人利益，应予认定合法有效。
被告辩称之前两被告正在闹离婚，涉案宅基地使用权转让系原告与被告张奇飞策划意图侵占被告陈辉的财产，而协议上并无价格的记载，被告陈辉对此不知情。但被告未提供证据证实，原告又不予认可，且证人证言一致陈述本案宅基地使用权转让客观真实，存在对价，被告已经收取价款，四位证人均系原、被告的近亲属，其中还有协议签订的见证者，具有较高的证明效力，与原告的陈述能够相互印证，故予以采信。另外，涉案宅基地使用权系通过分家析产取得，后登记使用人为被告张奇飞，在协议签订后的20多年间被告均未对涉案宅基地提出权利主张，而原告在涉案宅基地上搭建简易棚，被告也未提出异议，同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该规定表明，基于夫妻间的特殊身份关系，为保护善意第三人，夫妻一方对共有财产的处分行为仍可认定为有效，故对被告的该辩称不予采信。
被告辩称涉案宅基地使用权的转让违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，应为无效。但上述规定明确了村民申请宅基地使用权时批准或者不予批准的情形，规范的是村民的建房行为而非买卖行为，同时该规定系管理性规范，并非效力性强制性规定。另外《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。根据前述法律规定，对宅基地使用权的流转法律未作绝对禁止性规定。据此，被告辩称法律禁止纯粹的宅基地转让，双方签订的宅基地单独转让协议应为无效的理由不能成立。
裁判结果
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十五条之规定，判决如下：
确认原告张闵与被告张奇飞于1994年签订的关于永嘉县沙头镇东川村宅基地使用权（地号：36-9-2-53）的转让协议有效。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
