北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告李鑫诉称，原、被告于2007年10月20日签订《西汇锦苑四期（西郡兰庭）房屋投资合同》，2008年4月12日，双方还签订了《（西郡兰庭）投资确认书》和《商品房预售合同》，双方约定于2009年3月26日前，被告将位于本市犀浦镇龙吟村天府大道（西郡兰庭）项目A区一栋二单元十二楼五号113.17平方米商住房交付原告，原告依约先后向被告支付了购房款260000元。后来，因为市场行情看涨，被告在利益的驱动下以各种不能自圆其说的理由“忽悠”消费者，不按照合同履行交付标的物的义务。在多次多方协商无果后，为维护合法权益，故原告依照相关法律规定提起诉讼，请求：1、判令二被告全面履行双方签订的购房合同，依约向原告交付113.17平方米商住房屋；2、判令二被告赔偿违约损失380000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告遂宁欣茂公司辩称，原告李鑫陈述的事实不能成立。2008年4月12日，双方签订了《投资确认书》，我公司认可收到投资定金10000元，但原告李鑫没有与我公司签订《西汇锦苑四期（西郡兰亭）房屋投资合同》和《成都市商品房预售合同》；我公司也没有收到原告李鑫支付的购房款260000元，双方之间不存在合同关系。现《投资确认书》已经作废，原告李鑫主张履行合同，但不能提供相关证据予以证实，故请求驳回原告李鑫的诉讼请求。
被告泸洲九狮公司辩称，我公司对双方签订的合同事实均不清楚。我公司成都分公司的负责人何正伦对印章的使用权向我公司作出过相应承诺，其签订合同没有得到我公司的授权。
本院查明
经审理查明，被告遂宁欣茂公司系“西郡兰亭新居工程”项目的开发商，四川省泸州市九狮建筑工程有限公司成都分公司（以下简称泸州九狮成都分公司）予以承建，并由该分公司经理何正伦（已判刑）负责。2008年4月12日，原告李鑫与被告遂宁欣茂公司签订《（西郡兰庭）投资确认书》，其中约定：“双方应在本《投资确认书》签订后7日内携带相关资料到甲方资询中心与甲方签订《房屋投资合同》，被告遂宁欣茂公司按照投资确认书收取投资确认定金10000元。2009年4月3日，该项目用地取得国有土地使用权证。
诉讼中，被告遂宁欣茂公司否认与原告李鑫存在合同关系，原告李鑫为证实与二被告之间房屋买卖合同关系成立，向本院提交了署时间为“2007年10月19日”并加盖“四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司”印章的《成都市商品房买卖（预售）合同书》，以及署时间为“2007年6月6日”并加盖“四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司”印章，且有法定代表人罗启明的签字的《授权委托书》复印件。被告遂宁欣茂公司认为《成都市商品房买卖（预售）合同书》上加盖的“四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司”的印章系伪造，《授权委托书》中加盖的“四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司”的印章以及法定代表人罗启明的签字系伪造，故申请进行司法鉴定。本院委托鉴定后，因原告李鑫以资料被盗为由不能提供鉴定材料的原件而导致司法鉴定未果。另原告李鑫提交一份署时间为“2007年10月20日”由泸州九狮成都分公司与原告李鑫签订的《西汇锦苑四期（西郡兰亭）房屋投资合同》，该合同打印字体载明的甲方虽为“四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司”，但被告遂宁欣茂公司并未盖章确认；原告李鑫还提交了2008年4月6日和2007年4月19日加盖有泸州九狮成都分公司财务专用章和何正伦印章的收据原件两份，被告遂宁欣茂公司亦否认收到购房款的事实。
本院根据本案的证据等实际情况，对原告李鑫就不能证明双方之间存在合法有效的合同关系情况下是否变更诉讼请求予以释明，但原告李鑫坚持其诉讼主张。
上述事实，有原告李鑫提供的资质证书、报警回执原件、《（西郡兰庭）投资确认书》、《西汇锦苑四期西郡兰亭房屋投资合同》、2008年4月6日和2007年10月19日加盖有泸州九狮成都分公司财务专用章印章和何正伦印章的收据原件两份、阆中市人民法院刑事判决书原件、（2010）成郫民初字第1370号民事判决书、以及被告遂宁欣茂公司提交的《（西郡兰庭）投资确认书》予以证实，并有各方当事人的陈述予以印证，足以认定。对原告李鑫提供的《成都市商品房买卖（预售）合同书》、授权委托书、同时加盖有泸州九狮成都分公司财务专用章印章、被告遂宁欣茂公司印章和何正伦印章的收据复印件，因无法与原件进行核对，故本院不予采信；对原告李鑫提供的快递邮寄单复印件、诉讼费预收费通知书复印件、工作说明以及被告泸州九狮公司提交的承诺书、关于公司印章使用规定的通知，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。
本院认为
本院认为，原告李鑫要求二被告承担合同义务，则其应当承担证实双方之间合同关系成立并生效的举证责任。为此，被告李鑫向本院提交了一系列材料，其中《西汇锦苑四期（西郡兰亭）房屋投资合同》签订主体为泸州九狮成都分公司与原告李鑫，因该项目开发商为被告遂宁欣茂公司，没有证据证实泸州九狮成都分公司就出售房屋事宜得到相应授权，故《西汇锦苑四期（西郡兰亭）房屋投资合同》不能作为本案双方合同有效的依据；对原告李鑫提交的《成都市商品房买卖（预售）合同书》、《授权委托书》因系复印件，被告遂宁欣茂公司对其真实性提出异议并申请鉴定，原告李鑫以被盗为由不能提供鉴定材料的原件而导致司法鉴定未果，原告李鑫因此应当承担举证不力的法律后果。综合原告李鑫的举证情况，因其提供的证据材料不足以充分证实双方之间合同关系的成立，故原告李鑫主张由二被告履行合同义务并承担违约责任缺乏证据支持。在本院向原告李鑫进行释明后，原告李鑫坚持其诉讼主张，故原告李鑫应当承担就其主张举证不力的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
