北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1.判令被告彭华峰返还购房款180000元并赔偿经济损失45000元；2.判令被告彭华峰负担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月30日，原告陈金立与被告彭华峰签订农村房屋买卖协议书1份，约定原告陈金立以180000元的价格买受被告彭华峰坐落于滕州市龙泉办事处前大庙村西侧的房屋1处。签订该协议时，原告依约向被告彭华峰支付了100000元。同年11月30日，原告又向被告陈亚梅支付了80000元。2018年2月10日，被告彭华峰反悔强行让原告搬离房屋。为此，诉至法院。
被告辩称
案涉合同系无效合同，从未收到原告陈金立、陈雪的180000元购房款，请求法院驳回原告陈金立、陈雪的诉求。被告彭华峰收到原告陈金立、陈雪的购房款100000元，被告陈亚梅收到原告陈金立、陈雪购房款80000元属实。
本院查明
2017年1月30日，原告陈金立（乙方）与被告彭华峰（甲方）签订农村房屋买卖协议书1份，约定：甲方将坐落于滕州市前大庙村西侧占地面积东西宽10m，南北长9m，上下2层，共计180㎡的房屋1处以180000元的价格出卖给乙方。该房屋为农村土地建筑，现无房屋产权证，若以后因违章建筑拆除由甲方负责。付款方式为签订协议时付100000元，付款以甲方出示收据为证。本协议自签订之日起，买卖双方不得反悔。如有一方反悔，除退回房屋总价款以外，还必须赔偿另一方房屋总价款的25%赔偿金。之后，双方产生纠纷。在2018年4月20日及6月6日的庭审中，被告彭华峰的特别授权委托诉讼代理人孟阳、王鹏已承认：彭华峰分3次收到原告的100000元购房款。同意返还购房款100000元，不同意赔偿45000元。庭审中，原告陈金立、陈雪并未提交被告彭华峰出具的收条。原告陈金立、陈雪提交了被告陈亚梅于2017年11月30日出具的收条1份，内容为：今收到陈金立、陈雪购房款大写人民币壹拾捌万元整（180000.00元）（其中签合同时付给彭华峰大写人民币壹拾万元整（100000.00元）。2017年11月付给陈亚梅大写人民币捌万元整（80000元），用以证明被告彭华峰、陈亚梅已收到购房款180000元之主张，并申请证人李某出庭作证。被告彭华峰质证后认为从未收取180000元购房款，李某的证言与本案不具有关联性，不能证明案件的真实情况。
另查：原告陈金立与陈雪系夫妻关系。原告陈雪与被告陈亚梅系姐妹关系。被告彭华峰与李恩翠于1997年4月21日在滕州市东沙河镇人民政府进行结婚登记。案涉房屋系被告彭华峰与李恩翠的夫妻共同财产。被告彭华峰在李恩翠去世后于2012年7月2日与被告陈亚梅在滕州市民政局婚姻登记处进行结婚登记。被告彭华峰与被告陈亚梅自2017年11月因家庭琐事分居至今。2018年4月3日，被告彭华峰以夫妻感情破裂为由将被告陈亚梅诉至本院，本院于同年5月11日作出（2018）鲁0481民初1899号民事判决：驳回原告彭华峰的诉讼请求。
再查：原告陈雪于2017年10月16日将户籍由滕州市西岗镇丁堂村166号迁至滕州市龙泉办事处前大庙村639号。案涉房屋既未取得建设工程规划许可证，又未取得房屋所有权证和土地使用权证。
上述事实，有当事人陈述、农村房屋买卖协议书、庭审笔录等证据在卷为凭。
本院认为
农村房屋买卖合同纠纷是指当事人之间就达成的农民把农村自有房屋转让给他人，他人支付相应价款的合同产生的纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占有农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，宅基地使用权是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利，是我国特有的一种用益物权形式。具有以下特点：第一，宅基地的所有权归集体。第二，宅基地使用权的主体是特定的农村居民。特定的宅基地仅限于农村本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。第三，宅基地使用权具有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或转让。第四，宅基地使用权具有极强的福利和保障性质。农村居民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳了很少的费用。故原告陈金立与被告彭华峰于2017年1月30日签订的农村房屋买卖协议书，因案涉房屋的宅基地为集体所有且房屋买卖必然涉及宅基地，虽然原告陈雪的户籍已于2017年10月16日由滕州市西岗镇丁堂村166号迁至滕州市龙泉办事处前大庙村639号，但是由于原告陈金立、陈雪并非案涉房屋所在地集体经济组织的成员，因而该协议违反了国家法律、行政法规及政策的禁止性规定，为无效协议。对此，被告彭华峰存有主要过错，应承担向原告陈金立、陈雪返还购房款并支付赔偿金的民事责任。故原告陈金立、陈雪诉求被告彭华峰依该协议约定支付购房总价款180000元25%的赔偿金45000元，未有法律依据，本院不予支持。
由于被告彭华峰的特别授权委托诉讼代理人孟阳、王鹏在庭审中已承认被告彭华峰收到原告陈金立、陈雪的100000元购房款，这视为被告彭华峰的承认，且该自认一经作出，对法院和当事人都产生相应的拘束力，依诚实信用（禁反言）原则，作出自认的当事人不得随意撤回自认或再作相反的主张，故被告彭华峰在之后的庭审中否认收到原告陈金立、陈雪的100000元购房款，本院不予采信。因而本院对被告彭华峰于2017年1月30日与原告陈金立签订农村房屋买卖协议书时收到原告陈金立100000元购房款这一事实予以确认。至于原告陈金立、陈雪提交的被告陈亚梅于2017年11月30日出具的180000元收条，用以证明被告彭华峰还应返还80000元一节，由于案涉房屋系被告彭华峰与被告陈亚梅结婚前之前的婚前个人财产，在2017年11月二被告出现家庭纠纷分居之后，原告陈金立、陈雪再将80000元购房款支付给被告陈亚梅，既不符合案涉房屋买卖协议的约定，又有违日常生活经验法则和交易习惯，因而不具有证据的真实性、合法性和关联性特征，不能证明案件的真实情况，本院不予采信。同理，李某的证言亦不能证明案件的真实情况，本院亦不予采信。因而，原告陈金立、陈雪诉求被告彭华峰支付购房款80000元，无事实依据，本院不予支持。故原告陈金立、陈雪主张被告陈亚梅收取80000元购房款的行为对被告彭华峰构成表见代理，与事实不符，本院不予采信。
裁判结果
综上所述，被告彭华峰应返还原告陈金立、陈雪购房款100000元并自2017年1月31日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付赔偿金。原告陈金立、陈雪的其他诉求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条、第一百零四条、第一百零五条之规定，判决如下：
一、被告彭华峰返还原告陈金立、陈雪购房款100000元，并自2017年1月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告陈金立、陈雪支付赔偿金；
二、驳回原告陈金立、陈雪的其他诉求。
上列第一项，限被告彭华峰于本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
