北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1、确认被告于2018年9月10日向原告发出的（2018）天信破管字第18-36号《解除的通知》无效。2、确认原告与被告签订的合同成立并生效。3、判决被告依据《商品房买卖合同》约定的义务履行过户手续。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月20日被告天信公司的法定代表人霍信及股东周信向原告的丈夫刘艺借款人民币60万元，约定月息2.5%；2015年1月19日周信向刘艺借款人民币20万元，约定月息3%。上述借款人分别向刘艺出具借条，刘艺也向借款人指定的周秀贤的帐户完成转款，借款时均说明此款项是用于被告天信公司业务周转之用。后因霍信、周信无力偿还借款。经被告天信公司、霍信、周信多次找刘艺商议确认终止原来的借贷关系，将借款本金及利息数额确定为892731元人民币，转化建立新商品房买卖合同关系，并向刘艺出具854223元的净房款的结算表。后被告天信公司用其位于四营市大足区龙水镇花市街199号“龙兴”×幢×单元×号房屋作价净房款244360元抵消上述892731元中部分244360元借款。被告天信公司于2016年6月28日与出借人刘艺指定的刘艺妻子何云签订了一份《商品房买卖合同》；办理了备案登记，出具收据，证明收到此房屋款项和相关税费。向原告出具了上述二套房屋的置业预算表。随即被告天信公司将刘艺的二份借条原件收回并销毁。后被告天信公司因严重资不抵债进入破产程序，2018年9月10日被告天信公司的破产管理人向原告何云发出了【解除《商品房买卖合同》通知书】（解除通知书编号：（2018）天信破管字第18-36号），不认可原被告双方的商品房买卖合同关系，理由：1、是根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”要求按照原民间借款关系处理；2、继续履行《商品房买卖合同》将构成个别清偿。故要求解除合同。
原告对被告天信公司管理人解除合同有异议，具体理由如下：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条司法解释强调的是民间借贷纠纷中，当事人不能因借款关系而请求履行房屋买卖合同，因为民间借贷与房屋买卖是两个完全不同的法律关系，违反了“一案一由”的基本原则。但本涉案的房屋合同纠纷系借款人无法清偿后先解除了借款合同，经重新协商并对账，本息清算无误再签订的房屋买卖合同。系重新建立了新商品房买卖合同关系。将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。双方签订了相应的商品房买卖合同，并办理了备案登记。根据最高院的指导案例精神，“以房抵债”合法需要满足以下条件：（1）借款合同双方当事人经协商一致，需要先终止借款合同关系，然后建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。（2）本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。（3）转化为已付购房款的借款本金及利息数额与被告天信公司签订的三份《商品房买卖合同》的总金额并未超出法律规定保护限额，不存在高额利息转化为已付购房款的形势。本案借款本金80万，月息约定的2.5%至3%，三年多来本息没有超过三套房屋的总价值892731元。
综上，本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保。且当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由的基本原则。故为维护合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
一、针对本案事实的答辩。原告对答辩人是否享有其诉称的借款债权，原告如何履行支付购房款的合同义务等事实应由原告举证，在庭审中查明。根据原告在诉状中的陈述可以看出，签订《商品房买卖合同》的目的是清偿上述借款债权，《商品房买卖合同》签订后，原告并没有按照该合同约定支付购房款。二、针对本案法律关系的答辩。原告诉称与被告存在借款合同关系，而《商品房买卖合同》是双方为清偿债务形成的合同。借款关系不因《商品房买卖合同》的签订而消灭，按照最高人民法院规定，人民法院应当以当事人之间真实存在的法律关系确定案由。因此，本案案由依法应调整为民间借贷纠纷。三、对原告诉讼请求的答辩。（一）根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第二十五条之规定，管理人有权审查并决定案涉《商品房买卖合同》是否应继续履行。管理人通知原告解除《商品房买卖合同》就是管理人对答辩人未履行完毕合同的一种处分行为，该行为并没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是有效的法律行为。因此，原告的第一项诉讼请求不应得到支持。（二）原告诉讼请求第二项没有实质意义。因为在审查原告第三项诉讼请求是否应获得支持时，法院本来就要审查《商品房买卖合同》的效力。（三）即使原告对答辩人享有其诉称的借款债权，该债权也属于普通债权。如果《商品房买卖合同》继续履行，原告诉称的借款债权将获得全额清偿，这将会构成个别清偿，且损害了顺序在前的其他债权人的利益，显然违反《企业破产法》之规定，原告的第三项诉讼请求不应得到支持。（四）本案因原告原因而发生，且原告请求依法均不应获得支持。因此，原告的第四项诉讼请求不应得到支持，因本案诉讼产生的费用依法应当全部由原告承担。
本院查明
1、被告天信公司于2012年7月26日注册登记成立，住所地四营市大足区龙水镇永益路五金厂片区旧改房1号，法定代表人霍信，注册资本800万元（2015年5月15日变更为3800万元），公司股东：刘洪成、霍信、刘镇瑞（2015年6月30日变更为霍信、周信），公司经营范围：房地产开发、房屋销售、物业管理、置业咨询。
2、原告提供的转帐凭证显示：2014年2月20日，案外人刘艺通过银行转帐向周信支付60万元；2015年1月19日，刘艺通过银行转帐向周信支付20万元。
3、经刘艺与天信公司协商，决定由天信公司（卖方）将其开发的“龙兴”商品房出卖给出借人指定的第三方（买方），买卖双方分别签订《商品房买卖合同》，房屋价款以刘艺的借款予以冲抵。其中本案原告何云分配的房屋座落于四营市大足区龙水镇花市街199号×幢×单元×号，建筑面积82平方米，套内面积65.66平方米。
5、2015年6月28日，原告何云乙方与被告天信公司（甲方）签订《四营市商品房买卖合同》（合同编号：龙兴商字第2015-146号），合同约定（摘录）：乙方购买甲方开发的商品房项目为龙兴，所购商品房座落于四营市大足区龙水镇花市街199号×幢×单元×号，建筑面积82平方米，套内面积65.66平方米；第四条购房价款（一）总成交金额为244360.00元，建筑面积单价为2980元平方米，套内建筑面积单价为3721.60元平方米；第五条付款方式及期限1、（1）乙方签合同时一次性付清房款244360.00元；第七条交房期限及交付条件（一）2.属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定。
天信公司于2015年7月2日分别出具“收到何云1-2-25-1房款244360元”及“收到何云1-2-25-1代收税费11160元”收据各1份。
6、2015年6月28日，四营市大足区国土资源和房屋管理局办理了案涉商品房期房买卖预备案登记，业务编号：201506288500419。
7、2018年5月24日，本院作出（2018）渝0111破申3-1号民事裁定书，裁定受理了对被申请人天信公司的破产清算申请。
2018年6月25日，本院作出（2018）渝0111民破3-1号决定书，指定中豪律师事务所担任天信公司破产管理人。
案涉《商品房买卖合同》中的“龙兴”商品房项目至今未竣工验收也未交付使用。
8、2018年9月10日，天信公司破产管理人向原告何云作出（2018）天信破管字第18-36号《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，通知：一、您与天信公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系；二、因继续履行《商品房买卖合同》将构成个别清偿，现管理人通知解除《商品房买卖合同》。
9、经查，本案原告何云与案外人刘艺系夫妻关系。霍信与周信系夫妻关系。
本院认为
本案的争议焦点主要为：一、案涉民间借贷债权问题；二、案涉《商品房买卖合同》的法律性质；三、案涉《商品房买卖合同》应当继续履行还是解除？对此本院逐一评析如下：
一、案涉民间借贷债权问题。
原告述称在签订《商品房买卖合同》前，原告丈夫刘艺与被告之间存在民间借贷关系，为此原告提供了“借条、转帐凭证”等证据作为其对被告享有借款债权的证据。根据本案当事人提交的证据及查明的事实，可以认定：被告天信公司（借款方）与案外人“刘艺”（出借方）之间存在民间借贷法律关系；经刘艺与天信公司协商，决定由天信公司（卖方）分别与出借人指定的第三方（买方）签订《商品房买卖合同》，将天信公司开发的“龙兴”商品房出卖给相应的合同当事方，以此抵偿出借方的借款债权。其中，本案原告何云亦属于出借方指定的买方人之一。
二、案涉《商品房买卖合同》的法律性质。
本院认为，认定案涉《商品房买卖合同》的法律性质，应基于本案客观事实，结合当事各方的真实意思表示综合认定。如前所述，案涉《商品房买卖合同》的订立原因是基于天信公司与刘艺的民间借款法律关系而产生，基于借贷双方的结算及协商一致，由天信公司分别与出借人指定的第三方（包括本案原告）签订《商品房买卖合同》，将天信公司开发的“龙兴”商品房出卖给出借人指定的第三方，购房款无需另行实际支付，而以所欠借款债权予以冲抵，以此清偿借款债权。案涉《商品房买卖合同》并非单纯意义上的开发商（出卖人）与购房人（买受人）之间的商品房买卖合同关系，而系被告天信公司为清偿刘艺的借款债务而签订，签订《商品房买卖合同》的原因是刘艺的借款本息无法偿还，签订《商品房买卖合同》的目的是清偿借款债权，故案涉《商品房买卖合同》的法律性质应认定为以房抵债。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合同成立并生效，对原告确认合同成立并生效的主张，本院予以支持。
三、案涉《商品房买卖合同》应当继续履行还是解除。
关于案涉合同是否继续履行的问题，本院认为，因被告天信公司已由本院裁定破产清算，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。故合同是否继续履行应受破产法及其系列的法律、司法解释约束，对当事人因履行以房抵债协议而损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，人民法院不予支持。
在合同尚未履行完毕的情况下，合同一方当事人进入破产程序的，除非根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定管理人选择继续履行的合同可以继续履行外，其他合同均应解除。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。原借贷债权人可依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定向天信公司管理人申报相关权利。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十六条、第十八条、第四十四条、第一百一十三条之规定
裁决结果
一、确认原告何云与被告四营天信置业有限公司于2015年6月28日签订的《四营市商品房买卖合同》（合同编号：龙兴商字第2015-146号）成立并生效；
二、驳回原告何云本案其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四营市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理
