北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告黄唯诉称，黄唯于2000年12月14日购得立业公司商品房一套，于2001年6月入住。按合同约定立业公司应在90日内办理权属登记手续，但立业公司于2004年11月3日办理了房产证，一直无法办理国有土地使用证，原因是立业公司欠国土局土地转让金20多万元。十年来为了办土地证找立业公司无果的情况下，业主联名向市委相关领导反映，才于2010年7月14日办好土地证。按购房合同约定立业公司应赔偿逾期办理国土证的违约金，但立业公司拒绝支付。故此，黄唯起诉至法院，请求法院判令立业公司向黄唯支付按购房款587500元为基数，月息5‰计算两年的违约金70500元，并赔偿诉讼费、交通费、误工费、精神损失费等共5000元。
被告辩称
被告立业公司辩称：1、黄唯的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，请求法院驳回黄唯的诉讼请求。2、由于政府的原因导致立业公司没有办理分户国有土地使用权证，立业公司并无过错，不应当对此承担责任；3、黄唯在诉讼中称立业公司欠国土局20万不属实；4、依据新政，黄唯不需要立业公司的协助也可以办理分户的国土使用证，黄唯自己不积极办理，责任不应当归结于立业公司。5、黄唯要求立业公司支付办理分户国土使用证违约金没有合同依据和法律依据，请求法院驳回黄唯诉讼请求。
本院查明
经审理查明，1997年1月29日，立业公司与成都市国土局签订成国土锦（1997）出让合同第4号《成都市国有土地使用权出让合同》，立业公司取得位于成都市督院街53-82号、老半边街2-20号、余庆桥街1-14号、西龙须巷3号及附号规划红线范围内总面积为6140.03平方米地块土地使用权，该地块价款总额为3377016.5元。1998年4月16日，双方签订一份《合同附件》，将出让合同中出让土地面积调整为5843.36平方米，土地使用权地价款总额调整为3213848元。1997年1月29日、1997年8月12日，立业公司共计缴纳土地出让金3377016.5元。1998年5月26日，立业公司取得成都市锦江区督院街、老半边街、余庆桥街红线内地块的国有土地使用证，证载面积5843.36平方米。
2000年12月14日，立业公司（售房人）与黄唯（购房人）签订一份《成都市商品房买卖（预售）合同》，合同约定：黄唯购买立业公司开发的位于锦江区督院街53-83号、老半边街2-20号5单元4楼A号建筑面积148.52平方米的商品房一套；立业公司须于2001年2月28日前将竣工验收合格的商品房交付给黄唯；立业公司将商品房交付黄唯后，应协助黄唯在90日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因立业公司过失造成黄唯不能在规定期限内办理权属登记的，合同继续履行，立业公司按月息5‰向黄唯支付违约金。2001年6月，立业公司将房屋交付黄唯。2004年11月3日，黄唯取得房屋产权证，房屋证载地址为锦江区老半边街14号1幢5单元4楼1号。2004年6月7日，立业公司向成都市国土资源局递交办理变更登记地籍调查的相关材料，要求办理分户国有土地使用证。
2010年3月20日，成都市国土资源局行政审批处向地籍处出具一份函件，主要内容为：立业公司位于锦江区督院街宗地，因申请竣工登记时，宗地现状围墙与规划红线有较大差异，立业公司未申请变更登记，尚欠增加面积部分出让金未缴清，项目业主于2009年8月向市委反映此问题，申请土地证分户登记，锦江分局于2010年2月给予回复，现业主向成都市国土局申请办理分户国土证，建议只登记不发证，待地籍事务中心完成地籍调查后，由行政审批处发函锦江分局，直接为业主办理分户登记。成都市国土资源局地籍管理处于2010年4月21日在该函件上批复，同意审批处意见，为业主办理分户登记，公司欠款继续追缴。随后成都市国土资源局发函成都市国土资源局锦江分局，要求其为锦江区老半边街14号（原督院街53号）项目业主办理土地使用权分摊登记注册，核发分摊《国有土地使用证》。2010年7月14日，黄唯取得其购买房屋的国有土地使用权证。
上述事实，有黄唯提交的黄唯的身份证复印件、立业公司的营业执照、国有土地使用权证、《成都市商品房买卖（预售）合同》、成都市国土资源局锦江分局《信访问题回复》、成都市国土资源局行政审批处函件、《国有土地使用权分摊登记办理通知书》、黄唯及立业公司提交的《成都市国土资源局服务大厅窗口受理通知书》、立业公司提交的《成都市国有土地使用权出让合同》、《合同附件》、《收据》、《国有土地使用证》及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。
本院认为
本院认为，黄唯与立业公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。根据合同约定，立业公司应当在将商品房交付黄唯后90日内协助黄唯到房屋产权监理机关办理权属登记手续，立业公司于2001年6月将房屋交付黄唯，则其至迟应当在2001年9月底协助黄唯办理权属登记手续。权属登记应当包括房屋产权证登记和国有土地使用权证的登记，立业公司在2004年6月才将办理国有土地使用权证分户手续的相关材料递交成都市国土资源局，其未在合同约定的期限内履行协助办理权属登记的义务，已经构成违约。
关于黄唯主张的逾期办理国土证的违约金及损失是否超过法定的诉讼时效期间。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。黄唯与立业公司签订的《成都市商品房买卖（预售）》中明确约定了办理权属证书的期限及逾期办证的违约责任，黄唯自双方约定的立业公司承担协助办证义务期间届满的次日起就应当知道自己的权利受到了侵害，则逾期办证的违约责任的诉讼时效期间应当从双方约定办证期限届满的次日起开始计算。根据合同约定，立业公司应当在房屋交付后90日内协助办理权属登记手续，故对立业公司逾期办理国土证的违约责任的诉讼时效期间，至迟应当从2001年10月1日起开始计算，则黄唯至迟应当于2003年9月30日前主张权利。黄唯主张其一直在主张权利，甚至数次到省政府和国土部门静坐、游行，从未放弃权利，诉讼时效期间中断。本院认为，黄唯提交的证据可以证明其在2009年8月曾向成都市委反映问题并申请办理分户国土证，但其提交的证据不足以证明其在2001年10月1日至2003年9月30日期间曾向立业公司或其他有关部门主张过要求立业公司支付逾期办证的违约金，不足以证明存在导致诉讼时效期间中止或中断的法定事由。故此，黄唯要求立业公司承担逾期办理国有土地使用权证的违约责任已经超过了向人民法院请求保护的二年的诉讼时效期间。立业公司关于黄唯要求其支付逾期办产权证违约金及赔偿损失的主张已超过诉讼时效期间，不应得到支持的抗辩理由成立，黄唯的诉讼主张依法应予驳回。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告黄唯的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取844元，由原告黄唯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
