北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告方善涛起诉称：2009年8月8日原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于开化县城关镇龙顶西子城第18幢1单元201号商品房，总价款730000元，被告承诺于2011年1月31日前取得相应的土地、房屋初始登记证书，办理商品房转移登记，如不能按期交付土地及房屋权属证书，支付原告已付房款的5%的违约金。合同签订后，原告依约支付了房价款，被告交付了房屋，但未能依约办理权属证书，并协商未果。原告认为，被告无视合同约定，不履行合同约定的义务，其行为显然构成了违约，故诉至法院：一、请求判令被告支付原告商品房买卖延迟交付产权证违约金37668元。二、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更诉请为按房价款3.5%计算，计人民币25550元。
被告辩称
被告浙江长运公司答辨称：双方签订了房屋买卖合同事实，在办理土地、房屋权属证书这一点上，被告确实存在迟延98天办理的违约行为。但被告认为，延期时间在90天之后，按照合同约定应当支付已付房款每日万分之二的违约金，原告要求按已付房款的3.5%承担违约责任，与实际损失不相符，属约定的违约金过高，被告请求法院作适当减少，以每日万分之二支付违约金为宜；同时应将储藏室或车库的价款从总房款中剔除。小区开发受到三条高压线未及时搬迁的影响，致使市政配套和绿化工程无法施工，直接影响工程竣工联合验收，导致房屋、土地初始登记延期办理，属不可抗力，应减轻被告的责任。
原告方善涛为支持其诉讼主张，向本院提供了浙江省商品房买卖合同一份，销售不动产发票一张，用以证明双方签订合同及被告存在违约的事实。被告浙江长运公司在举证期限内未提供证据，并对原告的上述举证表示无异议，本院认为以上证据均客观真实，与本案具有关联性，予以确认。
本院查明
根据本院认定的证据及双方当事人的当庭陈述，确认如下事实：
被告浙江长运公司系“龙顶西子城”房地产项目的开发商。2009年8月8日，原告方善涛从被告浙江长运公司处购买开化县城关镇龙顶西子城第18幢1单元201号商品房，总价款730000元，双方并签订了浙江省商品房买卖合同，对就所购商品房面积、价款、付款方式、交付期限及条件、产权登记等事项作了详尽的约定。其中合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年1月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的5%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之贰的违约金。合同签订后，原告方善涛依照合同约定支付了房价款。2011年1月31日，被告未能按期取得合同中约定的初始登记权属证书，直至逾期98天时才办理完毕该商品房所有权及土地使用权初始登记，取得了《房屋所有权证》和土地分割凭证。
本院认为
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。被告未能按照约定期限完成该商品房的所有权初始登记并取得相应的权属证书，已构成违约，依法应当承担违约责任，原告要求被告支付逾期办证违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。考虑到该合同第十六条的内容本身确实存在不合理之处，造成绝大多数违约天数超过90日，又不满250日的买受人能够获赔的违约金反而少于违约天数小于90日的买受人，以致包括原告在内的一些买受人对合同产生歧义；被告作为格式合同的提供方，合同的所有条款均系为了重复使用而事先拟定，应当对合同条款内容具有较高的审查注意义务，故本院认为基于公平原则及相关法律规定，可以对违约金予以适当增加，但增加后的违约金数额以不超过实际损失为限，综合考虑合同的履行情况，结合当事人的过错程度及预期利益、实际损失等因素，以向买受人支付已交房价款3.5%的违约金为宜。综上，被告浙江长运公司因逾期办理产权登记应当向原告方善涛支付的违约金为：730000元×3.5%＝25550元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
裁判结果
被告浙江长运房屋建设有限公司支付原告方善涛违约金25550元，限本判决生效后十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费742元，减半收取371元，由原告方善涛负担111元；被告浙江长运房屋建设有限公司负担260元，限本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
