北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告陈杰、林慧玲起诉称：原、被告于2009年11月23日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“鼎盛心湖国际”商品房一套。《商品房买卖合同》第九条约定，交付房屋期限及条件为，“出卖人应当在2011年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“除本《商品房买卖合同》第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过90日，自本《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，《商品房买卖合同》继续履行”。《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，“出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）（2）处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按约支付房款1142174元及车位款60000元，其中支付部分首付款和车位款60000元，银行按揭借款支付820000元。被告未在约定的时间取得建设工程竣工验收备案证明和取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。被告欺骗原告房屋已符合合同约定，于2011年9月26日将房屋的锁匙交付原告，并收取原告办理房屋权属证书“三证”费用，但至今未将契证、土地使用证和房屋所有权证等房屋权属证书交付给原告，被告明显违约。根据《商品房买卖合同》第十条、第十六条规定，现原告选择继续履行合同，被告应当支付给原告违约金。（1）逾期交房违约金的计算方式为：已付房屋价款乘以日万分之三计算至符合交房条件之日；（2）逾期交付房屋权属证书违约金的计算方式为：已付房屋价款乘以日万分之三计算至交付房屋权属证书之日。综上，原告要求判令：一、要求被告履行《商品房买卖合同》，支付逾期交房违约金从2011年9月1日起按原告已付房款每日万分之三计算至实际符合交房条件之日止(计算至起诉之日为47880元)。二、要求被告履行《商品房买卖合同》，支付逾期交付房屋权属证书违约金从2011年12月1日起按原告已付房款每日万分之三计算至权属证书交付之日止（计算至起诉之日为30780元）。
被告辩称
被告台州市鼎盛房地产开发有限公司答辩称：一、原告诉状中有关逾期交房的内容与实际情况不相符，被告已通知过原告收房，本案原告按约接收了房屋，而且被告交付的房屋相关文件已经完备，也不存在超出时间问题。二、原告起诉的逾期交证违约情况不存在，原告对合同条款在理解上存在偏见与错误。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款约定，原、被告在办理商品房权属证书这项工作上是委托代理关系，被告是代理人，原告是被代理人。根据民法理论，委托代理权产生于被代理人的单方授权行为，授权行为是以发生代理权为目的的单方行为，不以代理人的承诺为生效要件。本案买卖合同基本是格式条款，通常情况下，房屋产权证是由购房人自行办理，没有约定委托代理的。这些条款都是针对自行办证而设定的，故出卖人的承诺也就是说，格式合同中很多承诺也是针对各方的自行办理行为而作出。被告作为代理人在办理产权证迟延情况下，被代理人即原告是同意的，原告在知道这种情况下，未作出否认表示，亦应视为同意。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。另外，原、被告双方对代理办证的具体内容并未作出详细约定，对责任也未作约定。故本案不存在违约事实情况。三、逾期办证的违约金问题。原告的房产权证已经制作完毕，证书还在房管处，但原告已以本案房屋办理过抵押贷款。从司法实践看，并根据相关司法解释，该房屋已经可以作为原告的产权予以查封、抵债，故房屋权证是否拿到对原告来说已无实际意义。假如本案确实存在违约行为，原告主张的数额过高，要求予以调整。对于逾期交房的违约金，因被告没有给原告造成实际损失，由法院按照同类房屋的租金进行调整。对于逾期交证的违约金，应按房价总额的1%一次进行补偿。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。另外，原告的按揭贷款是被告作为担保人的，如果原告执意本案诉讼，被告将采取撤销担保合同等手段。
本院认为
本院认为：原、被告之间订立的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务。根据合同第九条约定，被告应于2011年8月31日前将符合相关条件的商品房交付原告使用。但本案商品房交付条件成就的时间是2012年5月11日。被告于2011年9月5日将不具备交房条件的商品房交付给原告，属于瑕疵履行合同行为，但原告已予接收，故应当据此认定该套商品房已实际交付。在双方签订的合同中，仅在第十条约定了不履行合同的违约责任，并未就瑕疵履行合同行为作出约定，且原告亦未向本院提供证据证明因被告的瑕疵履行合同行为而有实际损失存在，故对原告要求被告从2011年9月1日起按已付房款的日万分之三计算至交房条件成就之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。原告虽于2011年8月22日收到了被告的收房通知书，但该商品房符合交房条件时间是2012年5月11日，原告于2011年8月28日未收房属有正当理由，原告实际于2011年9月26日收房，故2011年9月1日至2011年9月26日期间仍可计算违约金。但双方约定的逾期交房违约金过高，被告也请求调低，该请求合理，故本院予以调整，具体可按逾期交房期间的房租损失确定。根据原告买受房屋的具体情况，参照其房租标准，本院确定原告的房租损失按每日67元计算，故原告的逾期交房违约金应调整为1742元。而对于原告所主张的逾期交证的违约金问题，至2011年9月15日，被告已向原告收取了办理房屋所有权证的相关费用，且事后双方也已实际办理了代为办证的委托手续，故统一办证是被告的义务。根据原、被告双方订立的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明和房屋所有权证。被告承诺于2011年11月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。而本案被告于2012年8月20日取得商品房初始登记，于2012年9月3日才为原告办理好房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告有权选择退房或不退房处理，现原告选择不退房，被告应按合同约定向原告支付违约金。但本案中，被告逾期办理土地、商品房权属证书的违约行为并未给原告造成实际损失，且原告也未提供证据予以证明，故双方在合同中约定按已付房价款日万分之三计算违约金，明显过高。对此，被告在庭审中主张按房款的1%予以调整，理由正当，但具体可按原告已付价款的1%确定逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告陈杰、林慧玲逾期交房的违约金1742元。
二、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告陈杰、林慧玲逾期交证的违约金11421.74元。
如果被告台州市鼎盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1760元，由原告陈杰、林慧玲负担1032元，由被告台州市鼎盛房地产开发有限公司负担728元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费1760元。（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19900001040000225089001，开户银行：台州市农行]。
本案申请执行期限为二年
