北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告诉称，2009年7月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于永福县永福镇湾里村北（碧水湾公馆）第十二栋3-701号商品房一套，该商品房套内面积为174.73平方米，总价款254381元；约定该商品房交付期限为2010年5月30日前；原告依约在合同签订之日付清了首期购房款174381元，余款80000元以银行按揭贷款方式支付。原告已切实履行了合同，但是被告未履行合同的约定将房屋交付给原告，经双方多次协商未果，原告特向法院起诉，请求判决被告及时履行双方签订的《商品房买卖合同》，将房屋交付给原告；判决由被告赔偿原告逾期交房违约金39174.674元。
原告为其主张向本院提供的证据有：1、原告的身份证，证明原告的身份情况；2、原告与被告于2009年7月19日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，拟证明：（1）双方签订《商品房买卖合同》的事实；（2）原告购买房屋的总价款是254381元；（3）被告交房时间应为2010年5月30日前，至原告起诉日2012年7月19日止，被告已逾期770天；（4）被告应按约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，向原告支付已交房款每日万分之二的违约金；（5）原告选择银行按揭贷款方式支付房款，付款时间以银行实际放款日期为准；（6）商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向永福县房地产管理局申请登记备案；（7）永福县房地产管理局登记备案时间是2009年7月30日；3、被告的收款发票、永福县工商银行“个人购房借款／担保合同”及借款凭证，拟证明：（1）原告是选择工商银行按揭贷款方式支付房款；（2）原告已经付清房款254381元，其中80000元购房款是以银行按揭贷款方式支付。
被告辩称
被告广西南宁泽福房地产开发有限公司辩称，一、被告已于2012年7月6日向原告以邮寄方式送达《碧水湾公馆入伙通知书》，通知原告于2012年7月10日到碧水湾公馆办理入伙交房手续，原告至今未去办理交房手续，责任已不在被告；二、原告诉请被告给付其逾期交房的违约金39174.67元在计算上有误，原告和被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间虽然是2010年5月30日，但是，这期间出现顺延交房的事由，其中，停电3天、暴雨44天、永福县举办福寿节21天、法定节假日100天、逾期支付购房按揭款37天，以上累计被告可顺延交房205天，至2012年7月9日止，被告逾期交房时间为567天，而不是原告所说的770天，被告向原告支付逾期交房的违约金应为39174.67元×567天×0.2‰＝28846.8；原告应该在2009年7月19日向被告支付购房按揭款80000元，而原告实际支付购房按揭款时间是2009年9月25日，逾期37天，按合同约定，原告应向被告支付逾期付款违约金为80000元×37天×0.2‰＝592元；以上被告向原告支付逾期交房的违约金减去原告向被告支付逾期付款的违约金，被告实际应该付给原告违约金为28254.8元。
被告广西南宁泽福房地产开发有限公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，拟证明：（1）双方约定原告支付按揭贷款的时间及逾期支付购房款应按每日万分之二支付逾期付款的违约金；（2）遇暴雨天、停电、购房者逾期支付购房款的，可延期交房；2、《竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋交接书》，拟证明本案约定的商品房已具备交付条件，可以向原告交付；3、《碧水湾公馆入伙通知书》、《今日永福》，拟证明被告已通知原告办理商品房交房手续；4、永福供电局证明，拟证明房屋建设过程中遇供电部门停电3天；5、永福县气象局证明，拟证明房屋建设过程中遇暴雨、大暴雨情况；6、中国工商银行永福支行《个人借款凭证》，拟证明原告向被告支付按揭贷款的时间为2009年9月25日；7、永福县福寿节办公室《情况说明》，拟证明2009年、2010年、2011年第四届、第五届、第六届福寿节每届7天共21天。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1无异议，对证据2、3的真实性无异议，但对原告所要证明的内容有异议，认为依合同约定交房时间可以顺延205天；原告对被告提供的证据1、3、4、5、6、7的真实性无异议，但认为不能证实被告所称的证明目的；对被告提供的证据2的真实性有异议，认为《竣工备案表》是复印件，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋交接书》没有注明是本案诉争商品房。本院对原、被告所提供的证据的真实性予以认定，对被告可以顺延交房的具体天数，本院将依据合同的约定及其有关证据予以确定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年7月19日，原告郑桂安、刘成秀、郑华与被告广西南宁泽福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定由原告购买被告位于永福县永福镇湾里村北（碧水湾公馆）第十二栋3-701号商品房一套，该商品房套内面积174.73平方米，总价款254381元；《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限：以银行按揭（含公积金）付款方式；《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；《商品房买卖合同》第八条交付期限：出卖人应在2010年5月30日前，将经过勘查、设计、建设、施工、监理单位五方验收合格的商品房交付给买受人；出卖人可以顺延交房的事由：政府有关活动（节日、庆典等其他强制性禁令）要求停工而造成的工期延误，凭有关证明据实予以延期；有关供水、供电单位通知停水停电；买受人未按合同按时足额支付房价款和其他款项的；《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过181天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；《合同补充协议》第3条按揭购房付款方式：（1）、买受人须在《商品房买卖合同》签订时付清首期购房款合计人民币103529元，余款80000元应在2009年7月19日前以银行按揭方式支付；（4）、买受人选择银行按揭（含公积金）贷款方式支付房款的，买受人的付款时间以银行实际放款日期为准。合同签订后，原告在合同签订之日付清了首期购房款174381元，余款80000元以银行按揭贷款方式支付。被告未按合同约定的期限将商品房交付给原告，2012年7月6日，被告向原告寄出《碧水湾公馆入伙通知书》，要求原告于2012年7月10日到碧水湾公馆办理入伙（交房）手续，原告认为房屋不具备交房的条件而未接收.另查明，从2009年7月19日至2010年5月30日，法定节假日为11天、永福县下暴雨（含大暴雨）8天、停电3天。
本院认为
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》属有效合同，双方应当严格履行。原告已经按照合同的约定交清首付款，余款也办理了银行按揭贷款手续，但被告未能在合同约定的时间交付房屋，其已经构成违约，应当承担违约责任。被告称按照合同约定，原告应该在2009年8月19日向被告交付购房按揭款80000元，但原告实际交付的时间是2009年9月25日，逾期交款37天，被告可以顺延交房37天，并且原告需向被告支付逾期付款的违约金，本院认为，虽然《合同补充协议》第3条第（1）款写明：买受人须在《商品房买卖合同》签订时付清首期购房款，余款应在2009年8月19日前以银行按揭方式支付，但该条第（4）款同时注明：买受人选择银行按揭（含公积金）贷款方式支付购房款的，买受人的付款时间以银行实际放款日期为准。本院认为，其一，《商品房买卖合同》和《合同补充协议》均为格式合同，为被告提供，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于被告的解释；其二，办理银行按揭贷款是银行、出卖人（被告）、买受人（原告）三方行为，且被告在其中起主导作用，被告无证据证明原告怠于向银行提供办理银行按揭贷款所需材料。所以，对被告的辩解，本院不予支持。至被告通知原告交房的2012年7月10日止，被告已经延期交房770天，扣除可以顺延交房的22天，被告共延期交房748天，其逾期交房的违约金为254381元×748天×0.2‰＝38055元。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决如下：
裁判结果
一、原告郑桂安、刘成秀、郑华与被告广西南宁泽福房地产开发有限公司继续履行双方于2009年7月19日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》；
二、被告广西南宁泽福房地产开发有限公司支付原告郑桂安、刘成秀、郑华逾期交房违约金人民币38055元。
本案案件受理费779元，由被告负担。
上述应付款项，义务人应当在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费779元［户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：20×××16］。上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
