北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
上诉人苏丽萍上诉称：一审法院把诉讼时效期间算错了。要判断一个案件的诉讼时效期间是否已经超过，有以下三个重要环节。首先要找出该案件诉讼时效期间的起算点。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同；依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因买受人在下列期间届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。从这些规定可以得知，诉讼时效期间的起算点是义务履行期限届满时开始计算，即从该履行期限届满时起权利人才知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效期间才开始从这时起计算。本案上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时该房屋尚未建成，而且原约定的办理房产证期限“综合验收后90日”已被国家相关的规定予以取消，等于无约定办证期限。因此应适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷适用法律的解释》第十八条第一款第(二)项的规定确定履行期限，从而确定诉讼时效期间的起算点。被上诉人于2004年5月9日交付房屋，所以应在此后的第90日，即2004年8月8日为本案诉讼时效期间的起算点。诉讼时效期间的起算点在一个案件中是唯一的，一审法院没有很好理解诉讼时效期间起算点的含义，把2008年6月间诉讼时效中断持续状态的每一天都理解为诉讼时效期间的起算点，使人看后不知如何计算诉讼时效期间。其次，要确定案件的诉讼时效期间是多长。本案法律关系性质是商品房买卖关系，依法应适用一般诉讼时效期间的两年期。所以，本案诉讼时效期间应从2004年8月8日至2006年8月8日。第三，要看诉讼时效是否有中断事由。本案有诉讼时效时中断的事由出现。被上诉人在一审中自己承认，从2004年5月9日交付房屋后，一直愿意为上诉人办理房产证做前期准备工作，2007年8月3日就把相关材料送南宁市建设质量监督站办理了工程竣工验收备案手续，2008年4月到南宁市房产局办理商品房现售备案手续，2008年6月12日起以粘贴通知书或者电话通知的形式告知上诉人可以办理房产所有权证的信息，被上诉人还接受上诉人的委托代为上诉人办理房产证登记事宜，使上诉人购买的房屋登记到上诉人名下。这些事实得到一审法院的认定。《中华人民共和国民法通则》第140条规定：“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。从这一规定可知，诉讼时效中断有三种情形，第一是当事人提起诉讼，第二是当事人提出要求，第三是当事人同意履行义务。本案被上诉人的上述一系列行为就是同意按原合同约定为上诉人办理房产证和承担违约责任的意思表示，这种意思表示是诉讼时效中断的事由，这种事由一直持续到被上诉人把办好的房产证交到上诉人手上上诉人签收的那一天为止(如是上诉人自己办理房产证的，则应至上诉人到房产局领取房产证的那一天为止)。这签收手续已由被上诉人收执，只有被上诉人提供这些签收记录材料上诉人才知道是那一天。但从房产证记载的“2009年4月9日”的时间看，被上诉人起码同意履行义务持续到这一天，也就是诉讼时效中断持续到这一天。从这天起，被上诉人没有将合同约定的违约金支付给上诉人，上诉人才知道自己的权利被侵害，因此，从这天起诉讼时效期间才开始计算，即从2009年4月9日至2011年4月9日是重新计算的诉讼时效期间。一审法院没有很好理解诉讼时效制度中断的概念，致使一审法院在诉讼时效进行期间出现了中断事由也不重新计算诉讼时效期间。综上所述，本案诉讼时效中断后重新计算诉讼时效期间是从2009年4月9日至2011年4月9日，上诉人于2011年1月20日向一审法院提起诉讼，仍在这一期间内，所以本案诉讼时效期间没有超过。一审法院判决错误，请求二审法院撤销一审判决，判决被上诉人支付违约金2800元，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人辩称
被上诉人星江物业公司答辩称：一、上诉人关于诉讼时效的起算时点的主张是错误的。上诉人在上诉状中主张，本案争议问题的诉讼时效的起算时点为被上诉人向上诉人实际交付房屋之日(2004年5月9日)起的第90天，该主张是错误的，起算时点应该是实际交房后第91天，即2004年8月9日。二、本案诉讼时效不存在中断的问题，而是存在违约的持续状态终止的问题。上诉人认为2008年4月10日属于诉讼时效中断，且中断的状态持续到办妥房产证之日，这一主张是错误的。由于上诉人未在实际交付房屋之日起90天内即2004年8月8日前将办理房产证应由被上诉人提交的资料交房屋行政管理机关备案，该行为己构成违约，直到2008年4月10日才完成资料备案工作，取得商品房现售证，因此，自2004年8月9日至2008年4月10日期间，被上诉人违反《商品房买卖合同》第十五条未将资料提交备案的违约行为呈持续状态，该状态到2008年4月10日终止，可见，本案不存在诉讼时效中断的情形，而是存在违约状态终止的情形。虽然违约状态已经终止，但被上诉人到2008年6月12日才在太阳广场地上裙楼A、B、C栋粘贴了《关于办理房屋所有权证的通知》，结合2008年9月24日上诉人交来代办房产证费用的事实可以确定上诉人事实上看到了该通知，由于《商品房买卖合同》第十五条约定的被上诉人的义务是向房屋行政管理机关提交办理房地产权属证书应由被上诉人提交的资料，故被上诉人贴出通知的行为以及其交来代办产权证费用的事实可视为上诉人在2008年6月12日知道了被上诉人的违约行为已经终止的事实，因此，应当从2008年6月13日起计算诉讼时效。三、上诉人将被上诉人委托代办房屋产权证的行为当作导致诉讼时效中断的事实并主张存在诉讼时效中断事由的持续期间，没有事实和法律依据。关于本案不存在诉讼时效中断的问题，被上诉人在本答辩状第二点中已作了阐述，不再赘述。关于上诉人主张的房产证办妥的事实亦属于诉讼时效中断事由的问题，这一主张没有事实和法律依据。双方约定的被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条项下的义务是：“将办理房屋产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，同时约定，只有出现“如因出卖人的责任(指不能按时提交办理房产证的备案资料)”，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人才可以“不退房，出卖人按已付房款的1％向买房人支付违约金”，这一约定导致了两个法律后果：1、被上诉人只需承担“将房屋产权登记资料提交备案”的义务，只要将有关资料进行了备案，就应视为被上诉人已经履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的全部义务，至于房屋行政管理机关何时能给上诉人办好房产证，责任不应由被上诉人承担。2、《商品房买卖合同》第十五条并未约定被上诉人应当为上诉人代办房产证，更未约定被上诉人没有及时办妥房产证也应承担合同第十五条约定的违约责任。因此，被上诉人在本案中为上诉人代办房产证，并不是在履行《商品房屋买卖合同》第十五条项下的义务，而是基于另一个独立的合同关系(即代办房产证)而产生的义务。上诉人在上诉状中主张本案的诉讼时效存在持续中断的情形，应按办妥房产证的日期计算《商品房买卖合同》第十五条项下的诉讼时效的起算时点，等于主张按另一个独立的合同关系的履约情形来追究被上诉人在《商品房买卖合同》中的违约责任，这一主张没有事实和法律依据。综上所述，由于合同第十五条约定的被上诉人的义务仅仅是“提交备案资料”，由于被上诉人在提交了合格的备案资料后已经在2008年6月12日通知了上诉人，因此，完全可以认定上诉人在2008年6月12日已经知道了被上诉人违约逾期提交“备案资料”的具体事实。故本案的诉讼时效应自2008年6月13日起计算，而上诉人迟至2011年6月11日才提起民事诉讼，早已超过诉讼时效，上诉人要求被上诉人支付逾期提交备案资料的违约金，已经丧失了胜诉权，其诉讼请求无理，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持正确的一审判决。
当事人争议的焦点是：上诉人苏丽萍提起本案诉讼是否已超过诉讼时效期间？
当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。
当事人对一审查明事实无异议，一审查明事实客观真实，本院予以确认，并补充查明：2005年5月23日，南宁市人民政府颁布实施了《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》，该《规定》第八条规定:“小区项目实行单项工程竣工验收和小区配套设施竣工验收及备案制度”。第九条规定：“单项工程竣工后，小区开发企业应当按有关规定组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。工程验收不合格的房屋、配套设施，不得交付使用。小区开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向建设行政主管部门备案。”
星江物业公司于2008年6月12日在太阳广场地上裙楼A、B、C栋粘贴《关于办理房屋所有权证的通知》后，苏丽萍于2008年9月24日向星江物业公司交纳了办理产权证代收的费用365元。2011年1月20日，苏丽萍向一审法院递交起诉状，提起本案诉讼，请求判令星江物业公司支付违约金2800元。苏丽萍补正起诉材料完毕后，一审法院于2011年5月3日对本案立案受理。
本院认为
本院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同内容合法，双方意思表示真实，为有效合同，双方均应严格履行。
关于苏丽萍请求星江物业公司支付逾期备案违约金是否超过诉讼时效的问题。虽然双方当事人在合同第八条约定，星江物业公司应当在2003年10月31日前将验收合格的商品房交付苏丽萍使用，但双方在合同第十五条约定星江物业公司应当在商品房综合验收后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。而在合同履行过程中，南宁市人民政府于2005年5月23日颁布实施的《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》已取消了综合验收制度，取而代之的是单项验收制度。因此，星江物业公司无需再履行双方签订的合同中关于小区综合验收的义务。由于双方在合同中约定的星江物业公司应在商品房综合验收后90日内将产权登记资料报备案的义务已不能履行，之后，双方又没有就报备案的期限进行协商并达成补充协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”的规定，星江物业公司应自房屋交付使用之日起90日内按合同约定完成房屋初始登记义务。由于星江物业公司已在2004年5月9日而于《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》施行前将房屋交付给苏丽萍使用，因此，星江物业公司完成房屋初始登记义务的法定期间在上述规定施行前即已届满，苏丽萍于上述规定施行之日后，即可开始就未能取得房屋权属证书而请求星江物业公司对其逾期备案的违约行为偿付逾期办证违约金。根据本案《商品房买卖合同》的违约条款，双方已明确约定了逾期备案违约金的具体数额，即已付房价款的1％，故该违约金债权为一时性债权，应从合同约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效期间。又因本案房屋初始登记义务履行期间在《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》施行后由约定而转化为法定，且法定期间亦已于上述规定施行前届满，因此，本案逾期备案违约金之债权请求权的诉讼时效期间应从上述规定施行之日即2005年5月23日起算至2007年5月23日止。在上述诉讼时效期间内，无提起诉讼、权利人即苏丽萍提出偿付逾期备案违约金之要求，以及义务人星江物业公司同意履行给付逾期备案违约金之义务等诉讼时效中断的法定情形，故本案逾期备案违约金债权的诉讼时效期间早已届满。苏丽萍称星江物业公司在交付房屋后一直同意按合同约定为其办理房产证，是诉讼时效中断的事由，并持续到其签收房产证时止，该主张不能成立。因为，在星江物业公司未能于2004年8月8日前完成房屋初始登记义务后，星江物业公司违约已然构成，逾期备案已是呈完成状态的结果性事实，由此产生的星江物业公司应给付逾期备案违约金之义务是明确且有具体给付金额的，该义务与房屋初始登记义务是不同的合同义务，星江物业公司继续履行房屋初始登记义务不能成为逾期备案违约金给付义务的履行，也就不能产生逾期备案违约金债权之诉讼时效中断的法律后果，故本案逾期备案违约金债权的诉讼时效期间已于2007年5月23日届满，此后又无星江物业公司放弃诉讼时效抗辩权之事由，本院对苏丽萍要求星江物业公司支付逾期备案违约金的诉讼请求，不予支持。另外，即使苏丽萍因合同约定的报备案期限受国家政策调整发生变化而不明了报备案的具体期限，但星江物业公司在2008年4月10日已完成报备案工作，取得《商品房现售备案证明》，结合星江物业公司于2008年6月12日在太阳广场地上裙楼A、B、C栋粘贴的《关于办理房屋所有权证的通知》及苏丽萍2008年9月24日向星江物业公司交纳了办理产权证代收费用365元的事实，可以认定苏丽萍在2008年6月12日就知道或者应当知道星江物业公司已向产权登记机关提交了办理产权登记备案的资料，此时其已经知道星江物业公司存在逾期备案的违约行为，故苏丽萍最迟于2008年6月12日知道逾期备案的事实，从2008年6月13日起开始计算本案逾期备案违约金债权的诉讼时效，至2011年1月20日苏丽萍提起本案诉讼时，也早已超过了二年诉讼时效期间。又即使是按照苏丽萍2008年9月24日向星江物业公司交纳办理产权证代收费用的时间来认定苏丽萍最迟于此时才知道星江物业公司存在违约情形起算本案诉讼时效，至其2011年1月20日提起本案诉讼时止，亦已超过了二年诉讼时效期间。由于苏丽萍怠于行使权利以致超过了法律规定的诉讼时效期间，导致其丧失了胜诉权，故一审判决驳回苏丽萍要求星江物业公司支付逾期备案违约金的请求是正确的，本院予以维持。至于苏丽萍提出本案诉讼时效中断后重新计算诉讼时效期间应从2009年4月9日起计至2011年4月9日止，其于2011年1月20日提起诉讼，所以本案诉讼时效期间没有超过的主张，因没有法律依据，本院不予采纳。
综上所述，一审判决查明事实基本清楚，处理结果正确，本院予以维持。上诉人苏丽萍的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条的规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人苏丽萍负担。
本判决为终审判决。
