北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告王开雅、葛炜诉称：2006年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买晓庐3幢1单元2603室房屋。该合同第八条约定：被告应在2009年6月30日前，将经规划验收合格后的商品房交付给原告。第十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准；达不到约定标准的，原告有权要求被告赔偿双倍的装饰、设备差价。而附件三约定进户门为防火防盗门，内门预留门洞。2009年9月27日，原告接收商品房后，发现被告交付的商品房存在挑空落阳台有安全隐患、进户门并非防火防盗门等诸多问题，为此，原告屡次向被告提出要求更换进户门，被告于2010年9月9日书面答复：“根据被告核对，入户门执行的标准在被告施工期间进行了调整。对比新的国家防盗门标准，需对原入户门增加锁点。因此，被告将对入户门锁进行整改，以满足国家新标准对入户门要求，并提供相应的防盗检测报告。预定于11月底开始逐户进行整改”。经原告到杭州市城市建设档案馆查实，被告给全部商品房安装的进户门均为木质防火门，不属于防火防盗门，故被告交付的进户门不符合合同约定。被告在明知交付的进户门不符合合同约定的情况下，仍以防火门代替防火防盗门进行交付，故意降低交付标准，且在商品房交接时，按被告《收楼须知》程序规定，原告在与被告签订《商品房交接书》后才能验收房屋，该交楼程序显属被告在明知入户门不具备交付条件以及商品房存在其他缺陷的情况下而故意设置的，被告的上述行为已构成欺诈。现原告根据装修现状的实际情况，直接要求被告对违反合同约定及欺诈交付进户门的行为进行赔偿，请求判令被告赔偿原告16000元（其中进户门损失14000元，装修损失2000元）。
被告辩称
被告金基公司辩称：1、原告诉状所称事实有误：入户门只有一扇，原告按两扇门进行主张显属错误；被告交付的是防火防盗门，以防火门代替防盗门进行交付的事实不存在。2、被告的行为不构成欺诈。（1）被告交付的房屋已经杭州规划局验收合格，双方合同约定的交付条件已成就。故在被告交付房屋时，原告领受房屋为其权利，亦为其义务，被告无通过诈欺手段向原告交付房屋的必要。被告交付房屋的程序合法，未故意设置不合理的交房程序。已交付的入户门防盗符合原来标准，为防火防盗门，不存在被告以假充真、以次充好的事实。被告向上海汇豪木门制造有限公司订购防火防盗门，由该公司安装到户。被告是在入户门符合原标准的情况下交付的，不存在以次充好的主观故意。并且，原标准是在被告施工过程中修订，相较原标准，主锁舌有效伸出长度及门框与门扇间的锁闭点数的要求为新增内容，且该条款为推荐性条款，非强制性条款。（2）根据《消费者权益保护法》第四十九条和最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，要认定被告行为构成欺诈，原告必须先举证证明被告有欺诈的主观故意，有故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况的行为，并导致原告作出错误意思表示。但原告未能提供相应的证据证明上述事实。事实上，被告向原告提供的商品为房屋，在双方签订和履行商品房买卖合同过程中，原告购买该房屋为其真实意思表示，被告没有实施欺诈行为。3、入户门存在的问题及被告应承担的违约责任。在施工过程中，被告向上海汇豪木门制造有限公司购买了防火防盗门，并要求安装到户，但从2008年4月1日开始国家实施了新的防盗标准。2010年8月份，部分业主反映入户门不符合防盗标准，被告对进户门防盗锁点数量进行调查、核实后才发现上述问题，但被告交付的入户门在更换锁具后即可以达到新的防盗标准，从而完全符合双方合同约定。被告本着实事求是、诚实信用的精神，及时与业主进行沟通、协商，并提出实施整改的方案，但因业主有异议未能实施。另外，根据双方的合同第十三条约定和《合同法》第一百一十一条规定，鉴于原、被告双方对违约责任已做明确规定，按照有约定从约定原则，即使被告要承担责任，应承担的违约责任也为赔偿双倍的装饰、设备差价。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告王开雅、葛炜为支持其诉请，向本院提交以下证据：
1、《商品房买卖合同》1份，以证明原告购买被告房屋和对进入门、装修设备等作了相关约定的事实。
2、商品房交接书1份，3、收楼须知1份，证据2、3以证明被告的交房时间及被告的交房程序不合理、被告故意设置不合理的交房程序，欺诈原告收房的事实。
4、维权函1份，5、沟通意见1份，6、答复1份，7、防火门、进户门合格证及检测报告各3份，以上证据4-7以证明被告交付的进户门不符合合同约定及被告明知不符合合同约定，仍以防火门代替防火防盗门进行欺诈交付的事实。
8、律师函、邮件详情单各1份、发票2份，以证明原告向被告邮寄了要求其更换进户门和进行赔偿等的律师函的事实。
本院查明
根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2006年11月6日，王开雅、葛炜（买受人）为购买杭州市江干区晓庐3幢1单元2603室房屋与金基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任等内容进行了约定。该合同第八条约定：出卖人应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经规划验收后合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准；达不到标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。该合同附件三约定：进户门为防火防盗门，内门预留门洞。
2008年4月1日，国家标准《防盗安全门通用技术条件》（即GB17565-2007）开始实施，取代了原有的国家标准GB17565-1998。
2008年12月22日，金基公司与上海汇豪木门制造有限公司签订《购销合同》一份，向后者订购了乙级防火进户门共计1760樘（暂定）用于金基晓庐楼盘。该合同约定：技术要求按以下国家规范及标准执行，《防盗安全门通用技术条件》（GB17565--1998）、《木质防火门通用技术条件》（GB14101-93）、《GA／T73-94机械防盗锁》及其他国家地区最新标准、设计要求及相关政府部门验收要求；进户门要求达到国家乙级防火要求。
《商品房买卖合同》签订后，双方履行了合同。2009年9月27日，王开雅、葛炜收取了晓庐3幢1单元2603室房屋，但认为该房屋存在挑空落阳台有安全隐患、进户门并非防火防盗门等诸多问题。
2010年8月17日，金基晓庐部分业主向金基公司提交了《关于要求金基晓庐开发商统一免费给全体业主更换入户大门及对挑空露阳台不安全隐患进行统一隔断封闭等维权函》，内容包括认为业主的入户门只是钢木防火通道门，不符合购房合同约定的防盗防火门标准，要求金基公司给金基晓庐全体业主免费拆除不符合相关约定和规定的防火通道门，无偿更换符合钱江新城身份和省交投投资的金基晓庐高品质楼盘的高档入户防盗防火大门。
2010年9月9日，金基公司针对上述函件作出了《关于晓庐部分业主反映情况的答复》。关于进户门问题，该答复表明：据我公司核对，入户门执行的标准在我公司施工期间进行了调整。对比新的国家防盗门标准，需对原入户门增加锁点。因此，我公司将对入户门锁进行整改，以满足国家新标准对入户门要求，并提供相应的防盗检测报告，预定于11月底开始逐户进行整改。
王开雅、葛炜不同意金基公司提出的整改方案，经协商无效后，于2011年6月23日向本院起诉。经本院委托，浙江省计量科学研究院于2012年2月6日作出浙质鉴字第2011-046号（补）《质量鉴定报告》，载明：案涉的金基晓庐的房屋进户门经对母门、子门上的锁具进行更换后，符合国家标准GB17565-2007《防盗安全门通用技术条件》的要求。另外，王开雅、葛炜已自行更换了进户门。
本院认为
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件合法有效，对双方均有拘束力。该合同的附件三约定：进户门为防火防盗门，内门预留门洞。庭审中，两原告主张被告交付房屋的进户门系防火门，非防火防盗门，而被告主张其交付的为防火防盗门，因此，双方的争议问题为被告交付的进户门是否同时是防盗门，即是否同时符合防盗门的质量要求。因双方并没有约定防盗门的质量标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项的规定，判断被告交付的进户门是否符合防盗门的质量要求要以相应的国家标准为准。虽然被告订购进户门的《购销合同》约定其订购的为乙级防火进户门，但该《购销合同》同时约定进户门还要符合《防盗安全门通用技术条件》（GB17565--1998），即被告订购的进户门同时有防盗门的技术要求，因此从技术要求的角度来看，被告订购的进户门可称为防火防盗门。然而，国家标准《防盗安全门通用技术条件》在被告订购进户门时就已发生了变更，而被告仍采用旧的国家标准GB17565-1998，且被告也承认其交付的进户门并不完全符合新的国家标准GB17565-2007，故被告交付的房屋的进户门并不符合合同法有关质量的规定，存在质量瑕疵，应承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。双方合同仅约定进户门为防火防盗门，内门预留门洞，而进户门存在质量瑕疵又非进户门达不到该约定标准的情形，故双倍赔偿设备、装修差价的约定并不能适用于本案，加上被告的行为也并不符合欺诈的构成要件，因此，两原告基于合同的上述约定或欺诈请求判令被告赔偿损失，均没有事实和法律依据。在存在多种违约责任承担方式的情况下，法律要求受损害方应作合理选择。本案中，经鉴定只要对现有的进户门更换锁具就可以达到国家标准GB17565-2007的要求，因此本院认为，换锁的承担责任方式相对换门不仅更为经济，也能实现两原告的合同权利，而两原告自行更换了进户门，对于更换进户门扩大的损失（包括装修损失）应由其自行承担。鉴于两原告并未举证证明进户门存在质量瑕疵给其造成的损失，本院根据被告自认的更换锁具所需费用等酌情确定该损失为600元，故对两原告请求判令被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（一）项、第一百一十一条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告杭州金基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王开雅、葛炜人民币600元。
二、驳回原告王开雅、葛炜的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币200元，减半收取人民币100元，由原告王开雅、葛炜负担人民币75元，由被告被告杭州金基房地产开发有限公司负担人民币25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币200元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
