北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1、确认（2018）森洋破管字第18-12号《解除的通知》无效。2、确认原告与被告签订的合同成立并生效。3、判令被告继续履行《重庆市商品房买卖合同》内容即交付房屋并向登记机关提交办理商品房《不动产权登记证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
一、针对本案事实的答辩。原告对答辩人是否享有其诉称的借款债权，原告如何履行支付购房款的合同义务等事实应由原告举证，在庭审中查明。根据原告在诉状中的陈述可以看出，签订《商品房买卖合同》的目的是清偿上述借款债权，《商品房买卖合同》签订后，原告并没有按照该合同约定支付购房款。
二、针对本案法律关系的答辩。原告诉称与被告存在借款合同关系，而《商品房买卖合同》是双方为清偿债务形成的合同。借款关系不因《商品房买卖合同》的签订而消灭，按照最高人民法院规定，人民法院应当以当事人之间真实存在的法律关系确定案由。因此，本案案由依法应调整为民间借贷纠纷。
三、对原告诉讼请求的答辩。（一）根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第二十五条之规定，管理人有权审查并决定案涉《商品房买卖合同》是否应继续履行。管理人通知原告解除《商品房买卖合同》就是管理人对答辩人未履行完毕合同的一种处分行为，该行为并没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是有效的法律行为。因此，该项诉讼请求不应得到支持。（二）原告诉讼请求第二项没有实质意义。因为在审查原告第三项诉讼请求是否应获得支持时，法院本来就要审查《商品房买卖合同》的效力。（三）即使原告对答辩人享有其诉称的借款债权，该债权也属于普通债权。如果《商品房买卖合同》继续履行，原告诉称的借款债权将获得全额清偿，这将会构成个别清偿，且损害了顺序在前的其他债权人的利益，显然违反《企业破产法》之规定，该项诉讼请求不应得到支持。（四）本案因原告原因而发生，且原告请求依法均不应获得支持。因此，因本案诉讼产生的费用依法应当全部由原告承担。
本院查明
1、被告森洋公司于2012年7月26日注册登记成立，住所地重庆市大足区龙水镇永益路五金厂片区旧改房1号，法定代表人刘贵，注册资本800万元（2015年5月15日变更为3800万元），公司股东：刘成、刘贵、刘瑞（2015年6月30日变更为刘贵、周贤秀），公司经营范围：房地产开发、房屋销售、物业管理、置业咨询。
2、2012年12月26日，案外人周发、周成、周德强（甲方）与森洋公司、刘贵、周贤秀（乙方）签订《借款协议》，协议约定（摘录）：乙方向甲方借款342万元；第一条1.借款时间一年，自2013年1月1日起至2013年12月30日止；第二条1.借款利息为月息3分，每月付息；第三条1.借款方用该地块上开发的商品房及商住房作为抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款人有权处理抵押品。5.由于乙方经营管理不善或任何自然因素导致乙方确实无法履行合同按期归还借款，乙方用所开发的商品房及商住房按照修造成本抵押给甲方，由甲方完全处理该房屋。甲方在处理抵押财产时，乙方需协助甲方完善相关手续。由于上级主管部门决定关、停、并、转或撤销工程建设等措施，或者由于不可抗力的意外事故致使合同无法履行时，乙方可以要求甲方变更或解除合同，但乙方需同时归还本金及利息。合同中列表注明贷款方周发、周成、周德强身份证号码、联系电话，借款方刘贵、周贤秀身份证号码、联系电话及银行帐户等信息。合同尾部由森洋公司作为借款单位加盖印章，刘贵、周贤秀作为借款人签名。
3、经周发、周正发、周德强与森洋公司结算并协商，决定由森洋公司（卖方）将其开发的“盛世龙成”19套商品房出卖给出借人及出借人指定的第三方（买方），买卖双方分别签订《商品房买卖合同》，房屋价款以周发、周正发、周德强的借款予以冲抵。其中本案原告周虎分配的房屋座落于重庆市大足区龙水镇×街×号×幢×单元×号，建筑面积114.76平方米，套内面积91.89平方米。
4、2015年6月28日，原告周虎乙方与被告森洋公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：盛世龙成商字第2015－138），合同约定（摘录）：乙方购买甲方开发的商品房项目为盛世龙成，所购商品房座落于重庆市大足区龙水镇×街×号×幢×单元×号，建筑面积114.76平方米，套内面积91.89平方米；第四条购房价款（一）总成交金额为367232.00元，建筑面积单价为3200元平方米，套内建筑面积单价为3996.43元平方米；第五条付款方式及期限1、（1）乙方签合同时一次性付清房款367232.00元；第七条交房期限及交付条件（一）2.属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定。1、基础设施。于2016年12月31日前通水、通电；第二十二条本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担；第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。
森洋公司于2015年6月16日出具“收到周虎1-1-4-6定金25600元”收据1份，于2015年7月2日分别出具“收到周虎1-1-4-6房款341632元”及“收到周虎1-1-4-6代收税费10840元”收据各1份。
本院认为
本案的争议焦点主要为：一、原、被告之间是否存在民间借贷法律关系？二、案涉《商品房买卖合同》的法律性质；三、案涉《商品房买卖合同》应当继续履行还是解除？对此本院逐一评析如下：
一、原、被告之间是否存在民间借贷法律关系。
原告述称在签订《商品房买卖合同》时，原、被告双方发生了民间借贷，为此原告提供了“转帐凭证及关系证明”作为其对被告享有借款债权的证据。但转帐凭证中的付款人为“周发、周正发、周德强”，收款人为“刘贵、周贤秀、重庆市亮锦贸易有限公司”，凭证显示的是付款人与收款人之间的资金流向，不足以证明原、被告之间存在民间借贷法律关系，原告也未提供其他证据证明双方借贷关系成立的事实。
据此，本案原告并未提供有效证据证明原、被告双方民间借贷关系的成立，且上述借款关系在结算抵偿时也未发生债权债务的转移，故对原告的此项述称，本院不予确认。
二、案涉《商品房买卖合同》的法律性质。
本院认为，认定案涉《商品房买卖合同》的法律性质，应基于本案客观事实，结合当事各方的真实意思表示综合认定。案涉《商品房买卖合同》并非单纯意义上的开发商（出卖人）与购房人（买受人）之间的商品房买卖合同关系，而系被告森洋公司为清偿周发、周正发、周德强的借款债务而签订，签订《商品房买卖合同》的原因是周发、周正发、周德强的借款本息无法偿还，签订《商品房买卖合同》的目的是清偿借款债权，故案涉《商品房买卖合同》的法律性质应认定为以房抵债。
实践中，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，该约定实为债务的清偿，属以物抵债，在未办理物权转移手续前，清偿行为尚不成立。经查，本案《商品房买卖合同》中涉及的“盛世龙成”商品房项目至今没有竣工验收也未交付使用，其物权没有发生转移，案涉《商品房买卖合同》没有履行完毕，被告与周发、周正发、周德强之间的以房抵债行为没有完成，借款法律关系并没有消灭，案涉房屋仍然属于被告的财产。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合同成立并生效，对原告确认合同成立并生效的主张，本院予以支持。
三、案涉《商品房买卖合同》应当继续履行还是解除。
关于案涉合同是否继续履行的问题，本院认为，因被告森洋公司已由本院裁定破产清算，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。故合同是否继续履行应受破产法及其系列的法律、司法解释约束，对当事人因履行以房抵债协议而损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，人民法院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十六条、第十八条、第四十四条、第一百一十三条之规定
裁决结果
一、确认原告周虎与被告山西森洋置业有限公司于2015年6月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：盛世龙成商字第2015-138号）成立并生效；
二、驳回原告周虎本案其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
