北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人称
1、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初3796号民事判决第四项，并判决招行武汉分行对宋运名下位于武汉市江汉区泛海国际居住区盈盈第1.2幢1-2层25室房屋拍卖或变卖后取得的价款享有优先受偿权；2、判令郑颖对宋运应承担的涉案债务承担共同还款责任；3、判令鉴定费8000元由宋运承担；4、本案二审诉讼费用由宋运、郑颖承担。
被上诉人辩称
一、对于招行武汉分行就案涉抵押物是否享有优先受偿权的问题，由人民法院依法认定。二、郑颖从未与招行武汉分行签署过借款合同或担保合同，且其前夫宋运所在公司购置的案涉房产系商铺，依最高人民法院关于夫妻共同债务的认定规则，该笔债务不属于郑颖应当承担的范围。故，郑颖对本案贷款不应承担任何责任。三、招行武汉分行作为从事金融服务的专业机构，应依贷款通则的规定，严格审核借款人的真实信息及其签名的真伪，但招行武汉分行明知郑颖未参与借款或按揭贷款活动，却在借款人未到场的情况下，仍向宋运发放贷款的行为存在过错，应对8000元鉴定费予以承担。
武汉中信知公司述称：上诉人招行武汉分行的上诉请求有事实和法律依据，应予支持。
本院查明
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。审理中，各方当事人均认可宋运从武汉中信知公司所购置的房产为商铺，并已实际交付使用，且宋运尚未取得该房产物权凭证的事实。
另补充查明，2013年3月20日《个人购房借款及担保合同》约定，如本合同签订之时尚未办妥产权证书的，抵押人（宋运）应按照贷款人（招行武汉分行）的要求，积极配合贷款人及/或售房人（武汉中信知公司）办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记手续。
2017年11月6日，郑颖向一审法院出具《郑重声明》称，其对前夫宋运贷款购买诉争房产毫不知情，并放弃因该房产所产生的一切权利等。
根据当事人的陈述意见，本案二审的争议焦点为：一、招行武汉分行是否可对案涉预售商品房行使抵押权；二、郑颖是否应就涉案债务与其前夫宋运承担共同还款责任。
一、关于招行武汉分行能否对案涉预售商品房行使抵押权的问题
本院认为
抵押权的设立，需以抵押人拥有其具备完全物权的抵押财产，并按当事人之间的合意结果，在完善抵押权登记手续后才能成就。在预售商品房抵押贷款中，如果房屋产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成。本案中，借贷双方通过签署2013年3月20日《个人购房借款及担保合同》约定，本合同签订时，宋运尚未办妥产权证书的，其应配合贷款人招行武汉分行及售房人武汉中信知公司办理房屋抵押预告登记，且办理正式抵押登记手续的条件，系以宋运取得该商品房的产权证书而具备物权登记要件为前提。
同时，双方就不能履行抵押权本登记的违约责任作出了相应的约定。故，该部分约定内容已充分表明，当事双方对于抵押权设立的法定条件均是知悉的。虽然宋运为向招行武汉分行进行按揭贷款时，以其购买的预售商品房作抵押，在相关房地产行政管理部门办理了《武汉市期房抵押证明》，但在宋运至今尚未取得该套商品房的物权凭证之下，因宋运与武汉中信知公司间的房屋买卖合同并不产生终局的物权效力，该份《武汉市期房抵押证明》应是招行武汉分行为限制债务人宋运处分诉争不动产，保障其将来取得物权而作的登记，其性质应为抵押预告登记。据此，一审法院就该抵押证明性质的认定，并无不当。依《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，在不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件之下，抵押预告登记不产生优先受偿的效力。故，招行武汉分行不能对诉争的预售商品房行使抵押权，其认为享有抵押优先受偿权的上诉观点，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定
裁决结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
