北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告王以起诉称：被告广亦公司系嘉兴世界贸易中心的开发商。2014年11月14日，原告与被告广亦公司签订多份《商品房买卖合同》，约定原告向广亦公司购买位于嘉兴市南湖区广益路北嘉洲世贸中心（即嘉兴世界贸易中心）1幢101室、1幢123室、1幢125室、1幢207室等多套房产，并约定了房屋交付及权属过户等，并在嘉兴市南湖区住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后，原告一次性交付了上述房款的首付款共计人民币17560000元。同时，双方针对合同解除等事项签订有《商品房买卖补充协议》一份，其中约定：“尽管甲方（被告广亦公司）不履行回购义务，但是甲、乙（原告）双方在签订《商品房买卖合同》后一年内，乙方有权无条件解除该《商品房买卖合同》。
一旦乙方提出解除合同要求的，甲方应无条件立即退还全部购房款并按一年期银行贷款基准利率的4倍支付利息损失，并配合乙方办理解除该《商品房买卖合同》的相关手续。办证过程中所需要的各项费用，包括应当缴纳的税费，均由甲方承担。如果由乙方支付的，乙方有权要求甲方予以返还。”《商品房买卖补充协议》还对被告翔可公司等作为《商品房买卖补充协议》的（丙方）被告广亦公司保证人，对被告广亦公司全部义务承担无限连带担保责任，保证期间、保证范围及实现债权的费用承担、约定诉讼管辖等事宜均作出了约定。后原告从2015年8月开始陆续代被告广亦公司缴纳了相关案涉房屋办证的税款共190000余元，同年的8月始办理了房屋权属证书。但被告广亦公司因股东内部纠纷等原因，并未按双方《商品房买卖补充协议》条款向原告回购上述房屋，且项目荒废空置未交付，也未有完整的业态规划。根据《商品房买卖补充协议》约定，在签订合同后一年内，原告对上述《商品房买卖合同》具有无条件解除的权利，并有权要求被告方承担全部的责任及保证责任。现原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请求判令1、解除原告与被告广亦公司签订的关于浙江省嘉兴市嘉洲世贸中心1幢101室、123室、125室、207室房屋的《商品房买卖合同》，并判令被告广亦公司配合原告履行办理解除合同后的相关手续；2、判令被告广亦公司立即向原告归还购房款6160000元及支付利息1133440元（按银行一年期贷款年利率4.6%的四倍计算，自2014年11月14日暂计至2015年11月13日，并主张至实际支付之日止）及解除合同违约金600000元；3、被告广亦公司向原告支付代为其缴纳的税费款项计194803.26元；4、被告广亦公司承担原告为实现债权支出的律师费200000元；5、被告翔可公司、嘉经公司、李蒙、徐银、董敏、沈年、周红对被告广亦公司的上述第2、3、4项诉请款项承担连带清偿责任；6、判令八被告承担本案的全部诉讼费用。
为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据；
1、《商品房买卖合同》四份；
2、土地使用权证、房屋所有权证各四份；
3、中国农业银行转账凭证一份；
证据1-3，共同证明原告于2014年11月11日向被告广亦公司购买涉案房屋4套的事实，并向被告广亦公司支付购房款6160000元的事实。
4、《商品房买卖补充协议》一份，证明原告与八被告之间就案涉房屋合同解除、房款返还、利息、税款承担、违约责任及担保等事宜进行约定的事实。
5、税收缴款书一份；
6、契证一份；
证据5-6，共同证明原告因案涉房屋代为被告广亦公司缴纳契税、印花税税款共计194803.26元的事实。
7、《委托代理合同》一份；
8、律师费发票一份；
9、银行支付凭证一份；
证据7-9，共同证明原告为本案实现债权而支付律师费200000元的事实。
被告辩称
被告广亦公司、翔可公司、嘉经公司、李蒙、徐银、董敏未作答辩，亦未提供证据。
被告沈年、周红共同答辩称：一、原告与被告广亦公司之间的房屋买卖合同已经履行完毕，原告无权再要求解除合同。本案中原告向被告广亦公司购买嘉兴世贸中心的商铺写字楼，双方签订房屋买卖合同，合同目的是原告支付房款后取得涉案房屋的所有权。而根据原告提供的证据，原告已经将涉案房屋的所有权登记过户至其自己名下，双方买卖行为已经完成。因此，原告现在要求解除房屋买卖合同没有法律依据。被告沈年、周红以及其他被告也不存在要承担担保责任的问题。二、原告要求被告广亦公司归还购房款及支付利息，要求被告沈年、周红及其他被告承担连带清偿责任没有法律依据。如上所述，虽然本案中原告与被告广亦公司签订了《商品房买卖补充协议》，但是根据协议第6条的约定，原告完成房屋过户手续，应视为原告有购买房屋的明确的意思表示。原告要么不行使购买权利，要么办理过户取得房屋所有权，很显然本案中原告选择了后者。
因此，双方买卖行为已经履行完毕，不存在还要被告返还购房款的问题。至于利息，更是无本之木，无从谈起。而且，原告作为商品房购买方，不存在利息损失，也未举证其存在利息损失，而且4倍银行利息也远远高于合理范围，依法不应得到支持。三、合同违约金也没有法律依据，本案中原告已经购买了涉案房屋并办理过户，被告方并未违约，原告也没有任何损失，因此原告要求600000元违约金于法无据。四、原告一方面要求解除合同，一方面又要求被告方承担原告办理房产证、土地证等税费，明显自相矛盾。根据《商品房买卖补充协议》第6条的约定，如果被告广亦公司未按要求回购，原告也不解除商品房买卖合同，那么被告广亦公司应当协助原告办理房屋的产权证书，办证过程中的各项费用由被告承担。因此，原告办理房产证、缴纳办证税费后，取得涉案房屋所有权，很明显是原告要求履行房屋买卖合同的意思表示，这与原告的诉请明显是矛盾的。五、原告提起本案诉讼没有事实根据和法律依据，其支付的律师费用不应当由八被告承担。六、本案合同已经履行完毕，其他担保人不需要承担任何担保责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告沈年、周红未提供证据。
审理中，原告提供的证据，经当庭质证，本院认证如下：原告提供的证据1，被告沈年、周红对真实性无异议，该证据证明了原告与被告广亦公司之间存在商品房买卖合同的事实；证据2，对真实性无异议，可证明原告已经将涉案房屋的产权登记在自己名下，无权再要求解除合同；证据3，对真实性无异议；证据4，对真实性、证明对象有异议，认为原告提供的复印件中没有附件，可证明原告放弃了涉案房屋的买卖合同的解除权；证据5、6，对真实性无异议，对证明对象有异议，认为可证明原告自愿将涉案房屋过户到自己名下，放弃了解除权；证据7、8，对真实性无异议，对证明对象有异议，认为本案中两被告没有任何违约行为，该费用应当由原告自行承担；证据9，对真实性有异议，认为没有银行的盖章，无法证明原告已经实际支付律师费。被告广亦公司、翔可公司、嘉经公司、李蒙、徐银、董敏未到庭，视为其放弃质证权利。本院认为，原告提供的证据1-6真实、合法，与本案具有关联性，且对原告主张的事实具有证明力，故本院予以认定。原告提供的证据7-9，被告沈年、周红对真实性提出的异议未能提供反驳证据，故本院对真实性予以认定，对待证事实综合全案予以考虑。
本院查明
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2014年11月11日，原告与被告广亦公司签订《商品房买卖合同》22份，约定由原告向该公司购买商铺4套，面积约为718.91平方米，办公用房18套，总面积约2768.45平方米等事项。其中包括位于嘉兴市南湖区广益路北嘉洲世贸中心（即嘉兴世界贸易中心）1幢101室、1幢123室、1幢125室、1幢207室房屋4套。同年11月12日，原告（作为乙方）与被告广亦公司（作为甲方）及被告翔可公司、嘉经公司、李蒙、徐银、董敏、沈年、周红（作为丙方）签订《商品房买卖补充协议》一份，就双方于2014年11月11日签订的22份《商品房买卖合同》的回购事宜、提供担保事宜达成了协议。
约定：双方于2014年11月11日签订的《商品房买卖合同》约定的购房款为分期支付，但应甲方要求，乙方同意于2014年11月13日前支付17560000元，剩余371730元房款在约定的交付期限内付清；甲、乙双方一致确认，甲方有权在本《商品房买卖补充协议》签署后3个月内（截止2015年2月11日）一次性回购该商品房，回购的价格为17560000元，在甲方一次性付清回购款17560000元后，乙方同意解除《商品房买卖合同》，并无条件配合甲方办理解除《商品房买卖合同》的相关手续，同时如果乙方未支付余款371730元的，则该款项无需支付，已经支付的则同样作为回购房款；如在上述约定的3个月期限内（截止2015年2月11日）甲方未一次性支付回购款17560000元，则视为甲方放弃按照约定17560000元价款进行回购的权利，如仍需回购且乙方同意，双方另行协商回购价，如甲方仍要求回购的，乙方有权要求甲方每延期一天回购支付违约金100000元。
甲方于2014年11月14日前支付回购保证金450000元给乙方，如甲方在2015年2月11日前一次性回购上述商品房，回购保证金自动冲抵部分回购款，如甲方未按期回购的，视为甲方违约，则回购保证金不予退还；尽管甲方不履行回购义务，但是甲、乙方双方在签订《商品房买卖合同》一年内，乙方有权无条件解除该《商品房买卖合同》，一旦乙方提出解除合同要求的，甲方应无条件退还全部购房款并按一年期银行贷款基准利率的4倍支付利息损失（利息计算时间为自购房款支付之日起至返还当日止），并配合乙方办理解除该《商品房买卖合同》的相关手续，乙方不承担因此产生的任何经济及法律责任，如甲方不同意解除该《商品房买卖合同》的，视为甲方违约，甲方须支付违约金15000000元；甲方未按期回购上述商品房，且乙方也未要求解除《商品房买卖合同》的，则甲方无条件按《商品房买卖合同》约定时间办理完毕房屋土地证、房屋权属证，交付给乙方，办证过程中所需要的各项费用，包括应缴纳的税费，均由甲方承担。
丙方对本协议约定的甲方全部义务承担无限连带担保责任，保证期限为2年，保障范围为主债务本金、利息、违约金、实现债权费用等一切费用；同时还约定了其他有关事项。上述合同签订后，原告于同年11月14日向被告广亦公司账户汇入房价款17560000元（其中包括涉案4套房屋的房价款6160000元），另有房价款371730元未交付。2015年8月，原告办理了22套房屋的产权登记手续（包括涉案4套房屋），并缴纳了涉案4套房屋的税款194803.26元。现原告以被告广亦公司未回购房屋已违约，其享有无条件解除合同的权利为由诉至本院，要求依法解决。
另查明，原告为本案诉讼花费律师费200000元。
本院认为
本院认为，原告与被告广亦公司就涉案4套房屋签订的《商品房买卖合同》，及原告与八被告签订的《商品房买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示，上述合同合法有效，对双方当事人具有约束力。双方当事人应依约全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于涉案4套房屋《商品房买卖合同》的解除问题。原告主张被告广亦公司未回购房屋已违约，其按照《商品房买卖补充协议》的约定行使约定解除权，被告沈年、周红则主张涉案4套房屋《商品房买卖合同》已经履行完毕，原告办理了房屋权属登记，已选择了购买，没有权利再解除合同。
本院认为，首先，《商品房买卖补充协议》是对原告与八被告之间就22套房屋（包括涉案4套房屋）一次性付款、回购、违约、解除合同、办证和提供担保等事宜达成的协议，故22套房屋回购、解除合同的约定属于整体、不可分，原告仅要求解除涉案4套房屋的《商品房买卖合同》，缺乏合同依据。其次，虽然《商品房买卖补充协议》赋予原告一年内无条件解除合同的权利，但协议第6条中“甲方未按期回购上述商品房，且乙方也未要求解除《商品房买卖合同》的，则甲方无条件按《商品房买卖合同》约定时间办理完毕房屋土地证、房屋权属证，交付给乙方，办证过程中所需要的各项费用，包括应缴纳的税费，均由甲方承担”约定了原告可以放弃权利，选择履行《商品房买卖合同》。从本案实际情况来看，被告广亦公司并未依约回购，然时隔半年后，原告在2015年8月办理了22套房屋（包括涉案4套房屋）的所有权登记手续，表明在被告广亦公司违约的情况下，原告未要求解除合同仍选择履行合同，领取了房屋权属证书，故原告再提出行使约定解除权，不符合《商品房买卖补充协议》的约定，亦有违公平、维护交易安全原则。综上，原告要求与被告广亦公司解除涉案4套房屋的《商品房买卖合同》、归还购房款、支付利息、支付未解除合同的违约金等诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
但被告广亦公司应依约承担涉案4套房屋的税费，故对原告的此诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告广亦公司承担律师费200000元的诉讼请求，本院根据实际情况酌定为11000元。被告翔可公司、嘉经公司、李蒙、徐银、董敏、沈年、周红应依约承担连带保证责任。被告翔可公司、嘉经公司、李蒙、徐银、董敏未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告嘉兴市广恒置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告王以缴纳的税费194803.26元；
二、被告嘉兴市广恒置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告王以律师费11000元；
二、被告浙江翔鸿实业有限公司、浙江嘉洲控股集团有限公司、李蒙、徐银、董敏、沈年、周红对被告嘉兴市广恒置业有限公司上述第一、二项应付之款承担连带清偿责任。被告浙江翔鸿实业有限公司、浙江嘉洲控股集团有限公司、李蒙、徐银、董敏、沈年、周红在承担连带清偿责任后，有权向被告嘉兴市广恒置业有限公司追偿；
四、驳回原告王以的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
