北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1. 判令被告李成林偿还全部剩余借款本金及拖欠利息、罚息共计522196.23元（利息和罚息暂计算到2019年3月5日，以后利息和罚息按合同规定的利率计算方式计算至被告还清全部借款本息之日）；2.对被告李成林所有的坐落于秦皇岛市××区房屋享有优先受偿权；3.请求判令被告秦皇岛恒运置业有限公司对被告李成林的上述债务承担连带保证责任；4.判令上述被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月30日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，被告李成林向原告申请贷款540000元，用于购买秦皇岛市海港区恒运时代逸城四期12-2-2702号房屋，贷款期限为30年，还款方式等额本息。
原告认为，按照《个人购房担保借款合同》的约定，被告已构成违约，原告有权要求被告立即偿还贷款本金509803.94元、利息罚息12392.29元，共计522196.23元（利息和罚息暂计算到2019年3月5日，以后利息和罚息按合同规定的利率计算方式计算至被告还清全部借款本息之日）。原告中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行对被告李成林所有的坐落于秦皇岛市××区房屋享有优先受偿权。被告秦皇岛恒运置业有限公司作为保证人，应对被告李成林的上述债务承担连带保证责任。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，诉至法院，请求法院判如所请。
被告辩称
被告李成林、秦皇岛恒运置业有限公司未到庭应诉，也未提交答辩。
本院查明
2014年12月30日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，被告李成林向原告申请贷款540000元，用于购买秦皇岛市海港区恒运时代逸城四期12-2-2702号房屋，贷款期限为30年，还款方式等额本息。合同约定借款人以贷款所购房屋提供抵押，但被告所购房产尚未办理抵押登记手续，由保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，秦皇岛恒运置业有限公司作为保证人在合同中签字盖章。秦皇岛恒运置业有限公司与中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行签订《担保协议》为该笔贷款承担保证责任。合同签订后，原告按约向被告李成林提供了全部贷款，但被告李成林多次逾期未偿还贷款，虽经原告多次催收，被告李成林始终以各种理由拖延。截止到2019年3月5日，被告李成林尚欠贷款本金509803.94元、利息罚息12392.29元，共计522196.23元。
本院认为
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。本案中，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，原告已经按照合同约定履行义务，被告李成林未能按照合同约定按期偿还借款，拖欠借款本金利息事实清楚，证据充分，原、被告之间权利义务关系明确，被告李成林应及时偿还借款本息。被告秦皇岛恒运置业有限公司签署《担保协议》为该笔贷款承担保证责任，应承担连带保证责任。
《个人购房担保借款合同》约定借款人以贷款所购房屋提供抵押，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。这里明确指明抵押登记具有优先受偿权。但预抵押登记是一种临时性登记行为，其设立目的在于期房买卖中，为平衡不动产交易中各方利益，防止开发商“一房多卖”或对在建工程设定抵押，维护交易安全。因此，本案中银行提供的房产抵押预告登记并不具有物权效力，不产生优先受偿的效力，原告中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行主张对被告李成林所有的坐落于秦皇岛市××区房屋享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席
裁决结果
一、被告李成林于判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行借款本金509803.94元及至2019年3月5日的利息、罚息12392.29元，合计522196.23元，并按照双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的利息计算标准给付2019年3月6日至实际付清之日止的利息；
二、被告秦皇岛恒运置业有限公司承担连带保证责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
