北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
宣判后，高泽建、王葵梅不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。理由是：一、原审认定事实错误，偏袒和骏公司。1.和骏公司陈述违约金过高，高泽建、王葵梅并未认可，原审却对该事实直接予以采纳。2.原审法院要求高泽建、王葵梅对损失举证，高泽建、王葵梅已回复法院，高泽建、王葵梅诉请的是违约金，而非损失赔偿。损失也是显而易见的，损失包括办证费用的利息损失以及丧失房屋抵押融资产生的收益，只是损失没有形成证据，无法确定。3.原审法院先入为主认为高泽建、王葵梅不会对房屋进行处分。二、原审法院混淆开发商的办证义务和交房义务。履行了交房义务不是减轻开发商其他违约责任的理由。三、原审法院错误分配举证责任，和骏公司未举证证明违约金过高，不应调整违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人应在交付之日起90日内取得房屋产权证，损失可以参照逾期银行贷款利率。本案合同约定办证期限是法定办证期限的四倍，而违约金每日万分之一不到逾期银行贷款利率的一半，原审法院却认为违约金过高，何来公平。
被上诉人辩称
和骏公司答辩称，一、原审举证责任分配正确，高泽建、王葵梅应对损失举证；二、高泽建、王葵梅没有证明有融资获利的损失，购房合同约定的用途是居住，其主张的融资损失与本案无关。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，请求维持原判。
本院查明
本院二审所查明的事实与采信的证据与原审一致，本院予以确认。
本院认为
本院认为，双方对于和骏公司未按约为高泽建、王葵梅取得产权证的事实无异议，本案二审争议焦点是原审对和骏公司应承担的逾期办证违约金的调整是否适当，现评判如下：
二审裁判结果
一、双方约定的违约金是否过高。根据合同法第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，对违约方的惩罚性为辅。违约方有权请求法院对过高的违约金予以调减。和骏公司迟延办证259天，按照合同约定应承担违约金8220元。通常，购房人收房后就可以占有使用房产，逾期办证并不影响购房人居住或出租，不会造成直接损失。诚然，购房人取得产权证后，可转让或将房产抵押融资，逾期办证可能造成购房人不能及时的交易或抵押贷款，但该损失并非不能实现收益，而是迟延实现可能错失交易机会而减少的可得利益。高泽建、王葵梅未对其损失举证，与一般的购房人的损失相比，本案约定的违约金显然过高。
二、原审法院对违约金的调整是否适当。《合同法解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故人民法院对违约金的调整要以受害人的损失为基础，兼顾其他因素综合认定。从本案迟延办证给买受人造成的一般损失，综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素来看，原审法院将违约金调整为3288.07元并无不当。
综上所述，上诉人高泽建、王葵梅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费50元，由上诉人高泽建、王葵梅负担。
本判决为终审判决。
