北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告诉称，2010年3月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告向被告购买位于成都市新都区新都镇五龙路88号由被告开发的“桂景花城”2幢3单元7-2号商品房一套，建筑面积93.03平方米，总价295835元；按照合同约定，被告应于2010年6月30日交房，于交房后1年内办理房屋产权证，交房后2年办理土地使用权证，否则每逾期一日，按照房屋总价款的万分之一向原告承担违约金。2010年6月28日，双方办理了交房手续，被告向原告收取了6883元“房屋代办证等费用”，经原告多次催促，被告至今不能为原告办理房屋所有权证书，同时，被告交房时向原告收取的680元的机顶盒款因机顶盒属于免费赠送的物品，被告应退还该款项，综上，为维护原告合法权益，请求判令：1.被告立即为原告办理房屋分户所有权登记以及国土分户使用权证；2.被告按每日29.58元向原告支付延期办证违约金（自2011年6月28日至房屋分户所有权登记以及国土分户使用权证办理完毕之日止）；3.被告退还收取的机顶盒费用680元；4.被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称
被告成都亿胜置业有限公司向本院提交了书面答辩状，并当庭答辩称，1.因原告未向被告交纳面积补差款，因此未及时办理分户产权登记的责任在于原告，2.被告只是代收了有线电视建设等费用，向原告收取机顶盒费用是合法的，3.合同中约定的违约金过高，本案中迟延办理分户产权的责任在于原告，原告亦未受任何损失，且被告已经向成都市新都区房管局提交了全部办证手续，并缴纳了办证费用；综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院认为
经庭审质证，被告对原告提供的证据无异议，但对证明力有异议。经审查，本院认为，原告提交的以上证据证明了双方商品房买卖合同的履行情况，合同、收据上有双方签字盖章，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
被告为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据：
1．成都市兴网传媒网络有限责任公司有线数字电视安装入网合同书，证明被告系代收的有线电视建设费用；
2．有线电视安装及设备费发票进账单，证明被告进行了有线电视建设；
3．关于“桂景花城”办证事宜的通知（003），证明被告就办证事宜通知了原告；
4．“桂景花城”项目59户客户房款应补差明细表，证明原告应补充面积差额；
5．四川省房屋面积测绘报告，证明除了9户面积无差异，其他每户都有差异；
6．59户业主的商品房买卖合同、补充协议，证明双方的房屋买卖关系；
7．成都市新都区房管局办证费用进账单，证明被告向房管局提交了办证资料；
8．王琪、王玉彩，曹金全、张承容，陈玉平、唐红英三户交补差款收据，证明仅有三户向被告交纳了面积补差款；
9．补交有效身份证和公证手续的通知，证明被告通知了相关业主需提交的资料；
10．田瑞东、张华、黄飞过期身份证，薛友兵和魏秀英的房屋买卖合同，证明该三户身份证是临时身份证，有效期只有一个月，薛友兵和魏秀英的房屋买卖合同系代理人代签，未提交公证书、代理人的身份证；
11．情况说明，证明被告就面积补差款事宜向原告进行了说明和通知。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2真实性无异议，与本案原告主张的机顶盒费没有关联性；证据3三性均有异议，是被告单方面作出的通知，业主均未看到该通知；证据4合法性、关联性有异议；证据5无原件，无法证明合法性、有效性；证据6无异议；证据7真实性无异议，关联性、合法性有异议；证据8与本案无关联性；证据9、10无法律效力，是在起诉后作出的通知；证据11已过举证期限。
经审查，本院认为，被告提交的证据1、2系被告进行有线电视建设的证明，均有相关单位签字盖章，本院予以采信；证据3、9、11系被告单方面制作的通知和说明，且无其他证据佐证，本院不予采信；证据4有证据5予以佐证，本院予以采信；证据5系成都市新都区兴房测绘有限责任公司于2010年11月10日出具的四川省房屋面积测绘报告，盖有该单位公章，本院予以采信；证据6系有效合同，本院予以采信；证据7经本院向成都市新都区房管局询问确认该证据的真实性，本院予以采信；证据8、10系身份证、收据和合同，具备证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
经审理查明，2010年3月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告向被告购买由被告开发的位于成都市新都区新都镇五龙路88号“桂景花城”2幢3单元7-2号商品房一套，建筑面积93.03平方米，总价295835元；合同约定被告应于2010年6月30日交房，在双方签订的补充协议中约定，被告在接受原告委托办理房屋分户权属证书后，应在原告交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后365日内办理房屋分户所有权登记，在房屋分户所有权登记办理完毕之后365日内办理国土分户使用权证，如因被告原因导致原告在上述期限内不能办理权属登记的，每逾期一日，被告按照合同约定总房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了房屋首付款，2010年6月28日，双方办理了交房手续，被告向原告收取了6883元“房屋代办证等费用”，其中机顶盒费用为680元。2010年9月29日，成都市新都区兴房测绘有限责任公司测绘并出具了四川省房屋面积测绘报告，该报告中载明的数据说明了部分住户的面积差额。本案中有三户向被告交纳了面积补差款。由于被告至今未为原告办理房屋产权证和国有土地使用权证，原告诉至本院，要求依法裁决。案件审理中，经本院向成都市新都区房管局询问，被告于2012年10月18日向房管局提交了全部办证资料，目前房屋权属证书正在办理之中。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容未违反法律法规禁止性规定，是合法有效的合同，应受到法律的保护。1.关于房屋权属证书和国有土地使用权证的办理问题。本案中双方签订合同后，原告按约向被告支付了首付款并办理了贷款，被告于2010年6月28日向原告交付了房屋，在双方的合同中约定：被告在接受原告委托办理房屋分户权属证书后，应在原告交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后365日内办理房屋分户所有权登记，在房屋分户所有权登记办理完毕之后365日内办理国土分户使用权证，被告应当在双方约定的期限内为原告办理相关权属证书，因此对于原告要求办理房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。2.关于违约金问题。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，被告在双方合同约定的期限内未为原告办理房屋权属证书，因此被告应当承担违约责任。双方在补充协议中约定了违约金的赔偿标准，标准为如因被告原因导致原告在约定的期限内不能办理权属登记的，每逾期一日，被告按照合同约定总房款的万分之一向原告支付违约金；对于双方约定的该标准，被告认为违约金的标准过高，根据本案查明的事实，被告交付的房屋建筑面积与双方签订合同约定的面积有差额，根据双方签订补充协议中关于面积及面积误差的约定，如因房地产主管部门在进行面积确认实测时采用的计算方式和标准与初测时不一致而导致面积差异的，由双方据实多退少补；本案中原告未向被告交纳房屋面积补足款，且有部分业主的身份证等资料不齐亦导致了被告办证程序受影响，另经本院向成都市新都区房管局询问，被告已经于2012年10月18日向房管局提交了全部办证资料，即原告会在一定期限内取得房屋权属证书，因此根据本案的实际情况，原告应对延迟办证承担一定的责任，被告亦在积极解决双方纠纷，据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院综合考虑被告对合同履行采取的积极态度和其过错程度，依法对违约金数额予以调整。本案中因原告未举证证明其因被告迟延办证造成其损失的数额，在损失数额难以确定的情况下，结合成都市新都区同期同地段同类房屋租金标准，本院将违约金调整为自2011年6月30日起按每日10元的标准支付。3.关于机顶盒费用问题。本案中原告认为其向被告支付的680元的机顶盒费用应退还给原告，但在双方合同中并未约定有线电视机顶盒系被告赠送项目，且根据本院查明的事实，被告系代第三方成都市兴网传媒网络有限责任公司代收的有线电视建设费用，且根据现实实际情况，买受人均向开发商交付了该项费用，因此对于原告要求被告退还机顶盒费用的诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告成都亿胜置业有限公司于本判决生效之日起十五内为原告李貌办理房屋权属证书；
二、被告成都亿胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李貌支付违约金（违约金自2011年6月30日按每日10元的标准支付至2012年10月18日止）；
三、驳回原告李貌的其他诉讼请求。
如果被告成都亿胜置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费146元（已减半收取），由被告成都亿胜置业有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
