北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1、请求法院依法判令被告向原告偿还贷款本金205878.33元、利息7209.82元、罚息289.03元利息和罚息计算至2018年11月5日，自2018年11月6日至实际还款日止的利息、罚息，以205878.33元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮10%为标准计算利息，按合同约定在执行利率上加收50%计算罚息；2、原告对被告位于重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）某处的房屋享有优先受偿权；3、由被告承担本案的律师代理费10135.00元、差旅费250.00元及本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月11日，被告向原告申请贷款，承诺以购买的位于重庆市石柱县某处房产为贷款提供抵押担保，并保证以家庭全部财产对所申请的贷款提供担保。2013年10月31日，原告与被告签订了《个人住房借款合同》，2013年11月4日，原、被告签订了《抵押合同》并在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续，合同约定：原告为被告提供借款人民币23万元，借款期限22年，自2013年10月31日至2035年10月31日。借款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮利率10%。罚息利率为执行贷款利率水平上上浮50%。被告以位于重庆市石柱县某处房产为其借款合同项下债务提供抵押担保（担保的范围包括律师费、差旅费、评估费、拍卖费等），并声明被告未依合同清偿债务时，原告有权申请处分抵押的房地产优先受偿。原告为实现债权发生的一切费用由被告承担。合同第16条和第17条同时约定了违约情形、违约责任及救济办法。原告按借款合同约定向被告发放了23万元贷款，但被告并未按照借款合同的约定履行还本付息的义务，截至2018年11月5日，被告已拖欠本息7个月，尚欠原告贷款本金205878.33元、利息7209.82元、罚息289.03元。
被告辩称
被告江恒未出庭参加诉讼，亦未向本院提交证据和书面答辩意见。
本院查明
2013年10月8日，被告江恒与石柱县怡豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于重庆市石柱县某处的住房一套。
2013年10月31日，被告江恒与原告建行石柱支行签订《个人住房借款合同》，约定原告为被告提供借款23万元，借款期限为264个月，自2013年10月31日至2035年10月31日。还款方式为按月等额本息还款。借款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率。罚息利率为执行贷款利率水平上上浮50%。合同第十六条约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项属于借款人违约情形。第十七条约定：出现借款人违约情形，贷款人有权宣布贷款合同立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。并可自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同特别约定条款第二十八条约定：借款人应将借款用于购置坐落于重庆市石柱县某处房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。
2013年11月4日，被告江恒与原告建行石柱支行签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：甲方以其所有的坐落于石柱县某处的房地产设定抵押权作为江恒向建行石柱支行履行债务的担保。
石柱县国土资源和房屋管理局为该抵押房屋办理的《重庆市土地房屋预告登记证明》载明：预告登记业务种类为：预购商品房抵押权，抵押期限从2013年10月31日至2035年10月31日止。
2013年12月5日，原告建行石柱支行向被告江恒发放了贷款230000.00元。《个人贷款支付凭证》载明：借款人江恒，收款人石柱县怡豪房地产开发有限公司，金额230000.00元。
《贷款账户基本信息》载明：当前利率（年利率）5.390%，初始利率7.205%。自2018年4月5日起，被告江恒未按时足额偿还贷款。截至2018年11月5日，被告尚欠原告贷款本金205878.33元，利息7209.82元，罚息289.03元。
原告建行石柱支行与重庆冠凯律师事务所签订《法律事务委托合同》约定：重庆冠凯律师事务所指派周江律师为建行石柱支行与江恒金融借款合同纠纷一案的诉讼代理人，律师服务费为10135.00元，差旅费为500.00元。《重庆增值税普通发票》载明：原告建行石柱支行支付重庆冠凯律师事务所的律师费为10135.00元。《重庆市国家税务局通用定额发票》载明：差旅费为270.00元。
本院认为
原、被告签订的《个人住房借款合同》和《重庆市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。根据我国合同法的规定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。本案原、被告在《个人住房借款合同》和《重庆市房地产抵押合同》中约定264个月内偿还贷款，但因被告自2018年4月5日起一直未按时足额偿还贷款本息，原告根据《重庆市房地产抵押合同》、《个人住房借款合同》第十七条和《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定要求被告向原告支付尚欠的贷款本金205878.33元及利息7209.82元、罚息289.03元利息和罚息计算至2018年11月5日。自2018年11月6日至实际还款日止的利息、罚息，以205878.33元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮10%为标准计算利息；按合同约定在执行利率上加收50%计算罚息，本院应予支持。
原告作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，因此，原告要求对案涉房屋享有抵押权并优先受偿的请求不能得到支持，但原告仍然有权将案涉房屋作为被告江恒的一般责任财产依法进行处分。
原告要求被告承担本案的律师代理费10135.00元，未违反重庆市物价局、重庆市司法局渝价[2018]17号文件《关于重庆市实行政府指导价的律师服务收费标准及有关事项的通知》关于一审阶段律师收费标准的规定，本院予以支持。
被告江恒经本院合法传唤未到庭参加诉讼，放弃其质证、抗辩等诉讼权利，应自行承担相应的不利后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定
裁决结果
被告江恒于本判决生效后十五日内向原告中国建设银行股份有限公司石柱支行偿还借款本金205878.33元及利息7209.82元、罚息289.03元利息和罚息计算至2018年11月5日。自2018年11月6日至实际还款日止的利息、罚息，以205878.33元为基数，以中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮10%为标准计算利息；按《个人住房借款合同》约定在执行利率上加收50%计算罚息：
二、被告江恒于本判决生效后十五日内向原告中国建设银行股份有限公司石柱支行支付律师费10135.00元、差旅费250.00元；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司石柱支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
