北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告唐宇、原告陈璞起诉称：2017年7月17日，原、被告签订了《滇池龙岸楼宇认购书》，约定由原告认购被告开发的位于昆明市昌宏路滇池龙岸〔北地块〕G37栋05号房（即中航.云玺大宅项目），由原告支付30万元作为购房定金。该认购书签订后，原告依约支付了30万元定金，但被告却一直未与原告联系签订正式购房合同。后经原告了解得知，被告故意隐瞒了原告购买的房屋门前有地下停车场的排风井（下有大功率电机）的重大事实，该因素直接关系到原告是否愿意继续购买该房屋，后经双方协商一致，被告同意换房，双方于2017年8月11日重新签订了《滇池龙岸楼宇认购书》，约定由原告认购位于昆明市昌宏路滇池龙岸（北地块）（即中航，云玺大宅项目）G46栋03号房，此前支付的定金30万元转为该套房屋定金，该认购书签订后，被告称存在换房内部程序，让原告等待被告通知签订正式购房合同，但不了了之，期间原告多次联系被告办理正式购房合同但均无果，后原告得知被告已经将原告购买的该房屋（G46栋**号）出售给了案外第三人并办理了备案登记。导致原告合同目的无法实现，原告就此多次找被告要求处理，被告再次承诺换房，但至今无果。2018年7月25日，原告正式致函被告希望协商处理此事，被告收讫后却置之不理，原告认为被告的行为已经根本性违约，其不诚信的行为已经给原告造成巨大的经济损失，为避免损失扩大，2018年9月29日，原告正式委托律所发出律师函行使解除权，并要求被告退还购房定金，但被告依然抱着不予处理的态度。综上所述，被告的行为已经根本性违约，违背诚实守信原则，原告向法院提起诉讼，请求：一、判令解除原、被告双方于2017年7月17日签订的《滇池龙岸楼宇认购书》以及双方于2017年8月11日签订的《滇池龙岸楼宇认购书》；二、判令由被告双倍退还原告购房定金共计60万元；三、请求人民法院判令本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告答辩称：原告的陈述与事实不符，被告与原告只签订过一次认购协议书，真正违约的是原告，原告没有在约定时间内按照认购书的约定交付首期款，已经构成违约，被告认为应当解除第一次签订的认购协议书，违约方是原告，被告不应该返还定金。
针对本案，原告唐宇、原告陈璞向本院提交如下证据：1、身份证复印件、企业信用信息公示报告，欲证明原、被告诉讼主体资格；2、刷卡单、收款收据两份、函、快递单、签收单，欲证明2017年7月17日，原、被告签订《滇池龙岸楼宇认购书》，由原告认购被告开发的滇池龙岸G3705号房，认购书签订当天，原告便依照合同约定支付给被告30万元购房定金，因被告隐瞒该房屋门口有通风井导致合同不能顺利签订，经双方多次协商，一致同意原告换房的事实；3、滇池龙岸楼宇认购书，欲证明经多次协商后，双方2017年8月11日重新签订认购书，约定原告购买被告开发的中航云玺大宅G4603号房的事实；4、律师函、快递单，欲证明被告于2017年8月11日与原告签订认购协议后，在原告不知情的情况下将合同约定的G4603号房屋转卖给别人，导致合同不能继续履行，原告要求解除合同，被告置之不理，被告的行为构成违约的事实；5、与销售人员的录音光盘及文字记录，欲证明在第一份认购协议签订以后，因存在不利因素，故原告与被告进行过协商换房。
经质证，被告对原告提交的证据1真实性、合法性及关联性均无异议，对证据2的刷卡单及收款收据无异议，认可收到30万元定金，对函、快递单及签收单不认可，在约定付款时间后原告才发出的，并认为通风井并非在原告的门前；对证据3的真实性、合法性及关联性均不认可，被告没有签订过该份认购书；对证据4、5均不认可。
本院查明
本院对证据1、证据2的刷卡单、收款收据予以确认，对证据2的函、快递单、签收单及证据4的真实性，本院予以确认，对证据3有被告的签章，本院予以确认，对证据5从录音中能够印证协商过换房一事，本院予以确认。
针对本案，被告向本院提交如下证据：1、销售事物申请表、滇池龙岸楼宇认购书、选房单，欲证明原、被告于2017年7月17日签订认购书，约定原告购买被告开发的昆明中航云玺大宅一期G37栋05号房，约定定金为50万元，原告与被告签订《销售事物申请表》，因原告资金问题，申请将签约日期延期至2017年7月25日办理商品房买卖合同的签订手续，若原告未按申请表约定时间签约及缴纳首期房款，被告有权没收定金，且该套房屋可另行销售；2、收款收据，欲证明原告向被告缴纳定金30万元；3、签约及付款催告函、《楼宇认购书》终止通知、邮寄快递单，欲证明因原告未按申请表申请日期与被告签订商品房买卖合同及交纳首期房款，被告将《签约及付款催告函》、《楼宇认购书》终止通知通过邮寄方式告知原告，被告没收定金及告知该房被告可另行销售；4、一组认购书及购房合同，欲证明所有的认购书及购房合同均系机打。
经质证，二原告对被告提交的证据1的真实性、合法性及关联性认可，不认可部分证明内容；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明内容认可；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明内容不认可；对证据4认为能够证明被告将房屋一房二卖，已经构成违约。
本院对证据1、2予以确认，对证据3、4的真实性予以确认。
经本院审理查明并确认如下法律事实：两原告系夫妻关系。2017年7月17日，两原告与被告签订了编号为0002217的《滇池龙岸楼宇认购书》，约定：由两原告购买被告开发的滇池龙岸G37-05号房，建筑面积为210.37平方米，乙方在签订认购书的同时应当向甲方支付定金50万元作为签订《商品房购销合同》《商品房买卖合同》及其补充协议和附件的担保，乙方须于2017年10月1日前付清全部楼价款，并到甲方指定地点签订《商品房购销合同》《商品房买卖合同》及其补充协议和附件、银行按揭合同，同时提交满足银行贷款的相关资料，本《楼宇认购书》为签订《商品房购销合同》《商品房买卖合同》的预约合同，本《楼宇认购书》签订后，乙方无合同约定或法律规定理由的不得解除本认购书，否则所交定金不予退回，乙方凭此《楼宇认购书》及甲方开具的定金、首期款或楼款收款收据签订购销合同买卖合同，若双方签订的购销合同买卖合同与本《楼宇认购书》有相抵触的地方，以双方签订的购销合同买卖合同为准。2017年7月17日，两原告向被告申请延期签约及即额外优惠，申请事由包括将签约日期延期至2017年7月25日。2017年7月17日，两原告向被告转账支付了定金30万元。2017年8月11日，原告及被告又签订了编号为0002235的《滇池龙岸楼宇认购书》，约定：由原告认购被告开发的滇池龙岸北地块G46栋3号房，建筑面积为211.09平方米，乙方在签订本认购书的同时应向甲方支付定金30万元。2017年9月5日，被告所销售的滇池龙岸G37栋5号房备案登记至郑云天名下，合同登记号为KM2017090566883，2017年8月31日，被告开发的滇池龙岸G46栋3号房备案登记至姜晶晶名下，合同登记号为KM2017083165854。2018年9月29日，两原告向被告发出《律师函》，表明原告于2018年9月29日行使解除权，通知被告双方解除合同，并要求被告于收函之日起5日内返还定金30万元，并按照年利率的6%计算资金占用费直至实际返还之日止，本息于返还时一并计算。现两原告诉至本院主张相应诉请。
本院归纳本案的焦点为：1、是否应当解除原、被告双方于2017年7月17日及2017年8月11日签订的《滇池龙岸楼宇认购书》？2、被告是否应当向原告双倍返还定金？
本院认为
针对焦点1，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”，原告于2017年7月17日及2017年8月11日分别与被告签订的《滇池龙岸楼宇认购书》，均有原告的签名及被告的印章，均具备合同的成立要件，本院对被告辩解的2017年8月11日的《滇池龙岸楼宇认购书》系原告自行签订，被告没有签订过的意见，因无相应的证据证实，本院不予采信；2017年7月17日签订的《滇池龙岸楼宇认购书》后，在准备签约时，原告获知不利因素，故又与被告进行了再次协商，双方于2017年8月11日再次签订《滇池龙岸楼宇认购书》，原告提交的书面录音中能够确认有房屋的价格、栋号及银行的贷款等信息，能够印证原告与被告的协商过程，且第二份《滇池龙岸楼宇认购书》签订后被告已将原告持有的第一份《滇池龙岸楼宇认购书》收回，故从本院已采信的证据上看，能够证实本案原告与被告进行过协商换房并在换房后签订了第二份《滇池龙岸楼宇认购书》的客观事实，故本院对被告所提的鉴定请求不予准许，2017年8月11日，双方签订第二份《滇池龙岸楼宇认购书》后，已经对合同内容进行变更，故2017年7月17日签订的《滇池龙岸楼宇认购书》不再生效，后在2017年8月31日及9月5日，被告将两份《滇池龙岸楼宇认购书》所涉及的房屋分别出卖给了第三方并已进行了备案登记，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，被告已经以自己的行为明确表明不再履行与原告所签订的《滇池龙岸楼宇认购书》，且原告也就此事与被告进行过协商，并于2018年9月29日正式向被告发出书面函，现本案已具备法定解除的情形，因第一份《滇池龙岸楼宇认购书》不再生效，无需予以解除，故本院支持原告主张的解除2017年8月11日签订的《滇池龙岸楼宇认购书》的诉讼请求；
针对焦点2，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，原告在向被告交付了30万元的定金后，因被告已将房屋出售给案外人，导致原、被告双方于2017年8月11日签订的《滇池龙岸楼宇认购书》无法履行，被告具有违约情形，故根据法律规定，被告应当向原告承担双倍返还定金共计60万元的违约责任。
据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十二条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、解除原告唐宇与被告云南尚居地产有限公司于2017年8月11日签订的《滇池龙岸楼宇认购书》；
二、由被告云南尚居地产有限公司自本判决生效之日起十日内向原告唐宇、原告陈璞双倍返还购房定金共计60万元；
三、驳回原告唐宇、原告陈璞的其他诉讼请求。
案件受理费9800元，由被告云南尚居地产有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
本案的申请执行期限为判决生效后二年内。
