北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告张聿永诉称，原告与被告于2017年11月26日签订《远成、齐鲁综合物流港认购协议》，约定原告购买远成齐鲁综合物流港编号为2-××号仓库，原告已按照约定支付首付款227352元，但被告违反约定导致合同无法履行。为保障原告权利，特诉至贵院，请求判令被告返还原告首付款227352元，支付经济损失18224元；请求判令被告双倍返还定金20000元；本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称
被告淄博远阳物流有限公司辩称，我方不认可原告的诉讼请求。依据双方签订的物业销售合同，原告应按合同的约定履行。
本院查明
经审理查明，2017年11月26日，原、被告签订《远成·齐鲁综合物流港认购协议书》一份，约定原告认购被告建设的“远成·齐鲁综合物流港项目”2-20号仓库一套，截止2017年12月3日，原告向被告交纳房款227352元。后因合同无法履行，原告诉来本院，请求判如所请。
另查明，被告所建设的“远成·齐鲁综合物流港项目”的土地性质为仓储用地，被告未按有关法律规定变更土地用途，便在该土地上建设仓库并公开对外销售；其对外销售期房，也没有按有关规定办理商品房预售许可证。
上述事实，有原告向法庭提交的认购协议书、收据、判决书等证据在案佐证，足以认定。
本院认为
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”；本案中，被告未经原土地出让方及有关城市规划行政主管部门的批准同意，并未改变土地用途，便擅自在仓储用地上建设商业用房，且在未取得商品房预售许可证的情况下，公开对外销售，与原告签订认购协议，违反了上述法律及司法解释的强制性规定，因此，原、被告于2017年11月26日签订的认购协议书应为无效协议。协议被确认无效后，因该协议取得的财产应当予以返还，故被告应当返还原告购房款227352元。造成协议无效的主要原因是被告未按有关规定变更土地用途便擅自在该土地上建设商业用房并对外销售，过错在被告，故被告应当赔偿因此给原告造成的经济损失即原告所交付的购房款的利息损失，原告交纳房款227352元，自2017年12月3日缴款之日至判决之日，按照同期银行贷款利计算为13499元，原告主张的超出部分，本院不予支持。双倍返还定金是指接收定金的一方违反双方约定应当承担的违约责任，根据原告向法庭提交的收据，原告缴纳的定金已转为购房款，且本案中返还购房款的原因是双方协议无效造成的，不属于应当双倍返还定金的情形，因此原告主张双倍返还定金20000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告淄博远阳物流有限公司于本判决生效后十日内返还原告张聿永购房款227352元；
二、被告淄博远阳物流有限公司于本判决生效后十日内支付原告张聿永经济损失13499元；
三、驳回原告张聿永的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2641元、保全费1920元，共计4561元，由被告淄博远阳物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
