北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告许会芳诉称，2014年12月5日，原告与被告签订认购协议书，约定原告购买被告开发的盈滨海岸项目B3-504房屋（面积为90.57平方米，每平方米8501.71元），约定在签订认购协议之日起20日到被告营销中心签订《商品房买卖合同》。2014年12月24日原告到被告的营销中心打算签约，当时原告要求在签正式的《商品房买卖合同》前查看所购房屋的各种文件，并要求看正式合同。被告的工作人员拿出以其自身的名义签订的未盖公章的合同文本给原告看，并告诉原告合同文本以该份为准。通过查看该合同，原告发现该合同约定的土地使用年限并不是认购时所说的七十年，仅剩五十余年。另外，对于合同贷款约定与认购时约定也不一样。原告要求被告工作人员进行解释，但是对方无法做出合理的答复。由于被告迟迟不肯答复，原告委托代理人向被告发出《律师函》要求修改合同条款或者退还定金，但是被告收到原告的律师函后，也没有任何回复。原告认为，原告与被告签订的《“盈滨海岸”认购协议书》没有对具体房屋买卖作详尽的约定，在签订正式的《商品房买卖合同》中出现具体条款不能协商一致而导致合同不能签订的，不属于违反《“盈滨海岸”认购协议书》的约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方事由导致商品房买卖合同不能签订的，出卖人应当将定金返还买受人。”综上，请求人民法院依法判决：1、判令解除原被告双方签订的《盈滨海岸.认购协议书》；2、判令被告返还原告购房定金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告王子公司辩称，2014年12月5日，被答辩人到盈滨半岛盈滨大道看房，在答辩人盈滨海岸售楼中心，通过咨询，充分了解《商品房买卖合同》内容后，在平等、自愿和协商一致的情况下，与答辩人签订《认购协议书》。但被答辩人事后未履约签订《商品房买卖合同》，在经答辩人催告后仍然拒绝签约。由于被答辩人违反《认购协议书》约定，答辩人对被答辩人所发的《律师函》所提无理要求不予答复。答辩人认为，《认购协议书》双方意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该认购协议合法有效，对双方均具有法律约束力。被答辩人违约，应当依法承担赔偿责任。依照我国合同法定金规则，违约方所付定金不予退还。为此，应当依法驳回被答辩人的两项无理诉讼请求。被答辩人违约应当承担本案全部受理费。
经审理查明，2014年12月5日，原告许会芳与被告王子公司签订《认购协议书》（以下简称《协议书》），《协议书》第一条约定，原告购买被告开发的盈滨海岸项目B3-504房屋（面积为90.57平方米）；第二条约定每平方米8501.71元，房屋总价770000元。同时注明房屋最终面积及总价以双方签署的《房屋买卖合同》约定为准。《协议书》第三条约定原告选择银行按揭付款：签署《房屋买卖合同》当日乙方（原告）支付首付款，余款由乙方向甲方（被告）指定的按揭银行申请贷款支付；第四条之“1”约定，签署《协议书》当日，乙方支付购房款定金人民币50000元，作为履行协议的保证。第四条之“2”约定，乙方在签订认购协议之日起20日内到甲方（被告）营销中心签订《商品房买卖合同》。签署《协议书》当日，原告依约向被告支付购房款定金人民币50000元。后因原、被告在签订正式《商品房买卖合同》时就涉案房屋土地使用权年限及银行按揭付款方式无法达成一致，故双方未在《协议书》约定的期限内签订《商品房买卖合同》。2015年1月17日，原告委托广东深天成（文昌）律师事务所通过EMS邮政特快专递向被告发出《要求修改合同条款或退还定金的通知》，要求就涉案房屋土地使用权年限及银行按揭付款方式等问题对《商品房买卖合同》相关条款进行修改，或者如果拒绝修改签约文本，需向原告退还购房定金50000元。被告对此未作回应。为此，原告将被告诉至法院，请求人民法院依法判决：1、判令解除原被告双方签订的《认购协议书》；2、判令被告返还原告购房定金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
本院查明
另查明，被告于1999年11月取得涉案房屋所在地块的国有土地使用权证，土地证号为：老城国用（1999）字第372号，终止日期为：2068年12月28日。
以上审理查明的事实有原告提供的《盈滨海岸.认购协议书》、收据、律师函、EMS邮政特快专递，被告提供的房产预售许可证、国用土地使用证以及庭审笔录为佐证，经开庭质证，可以认定。
本院认为
本院认为，首先，原告请求解除其于2014年12月5日同被告签订的《协议书》，对此被告也认为该《协议书》因为原告拒绝签订正式的《商品房买卖合同》而已解除。因此，双方对解除该《协议书》已达成一致，原告请求解除《协议书》，应予以支持。
其次，虽然原告许会芳与被告王子公司2014年12月5日签订了《协议书》，但是在该《协议书》中，双方仅是对涉案房屋的位置、单价、付款方式等部分条款达成了一致，而对本合同其他诸如面积、总价、房屋交付时间、违约责任等重要内容未作约定，均需等到后期正式签订《商品房买卖合同》进行磋商再确定。因此，该《协议书》属于商品房预约合同。所谓预约合同，是指当事人为将来订立确定性本合同而预先达成的合意。订立预约合同的目的，是在签订本合同之前先将双方已经明确达成一致的条款先固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本合同订立。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。因此，预约合同生效后，双方当事人均按照该预约合同的约定，为订立本合同而在公平、诚信的原则下履行自己谈判、磋商的义务。如果双方在公平、诚信的原则下继续进行磋商，只是基于各自利益考虑，无法就本合同的其他条款达成一致的意思表示，致使本合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不属于违反预约合同。本案中，原、被告双方签订《协议书》后，原告向被告支付50000元定金，并同被告就本合同的相关条款进行了磋商、谈判，对该事实双方的认识是一致的。原告甚至在《协议书》约定的宽限期截止后还于2015年1月16日向被告发出律师函，希望通过修改本合同的相关条款，便于达成一致。这说明原告始终没有放弃向被告购买涉案房屋的意思。双方的分歧点在于：原告提出涉案房屋的国有土地使用证年限没有达到标准的70年，而被告主张原告在签订本合同之前并未向其提出查看国有土地使用证，而且国有土地使用证得复印件也悬挂在售楼中心，原告应该看到并知晓涉案房屋的国有土地使用证年限。对此，本院认为，原告基于自身的利益考虑，希望自己购买的房屋的国有土地使用证年限为标准的70年是人之常情，并非过分要求。被告也无证据证明其在签订《协议书》前已向原告告知涉案房屋的使用证年限不足70年，原告也未主张被告有意隐瞒该事实。因此，本合同未能订立原被告双方均无过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，原告要求被告返还其已向被告交付的50000元购房款定金请求有事实和法律依据，应予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、解除原告许会芳与被告澄迈月亮湾王子有限责任公司于2014年12月5日签订的《认购协议书》。
二、被告澄迈月亮湾王子有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告许会芳返还购房定金人民币50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取525元，由被告澄迈月亮湾王子有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
