北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
两原告诉称：2010年9月12日，被告因开发“侨荣花园”缺乏资金，与原告签订购房《协议书》，约定由原告提供105万资金，被告以其开发的“侨荣花园”5#22层0A单元（面积184.65平方米），以一次性固定单价转让给原告，并承诺二年内交房。协议签订后，原告于2010年9月12日和2011年2月9日向被告交付105万元，同日被告向原告出具《收条》。2013年3月，原告发现“侨荣花园”5#22层0A单元已出售他人。被告违约导致协议无法履行，现请求判决解除双方签订的购房《协议书》，被告返还购房款105万及利息（利息按月利率1.5%自2013年2月10日起计算至实际还款之日）、赔偿原告105万损失，并承担本案诉讼费。
被告辩称
被告辩称：相关的涉案人许经流已经涉嫌刑事犯罪，该刑事案件已进入到正常的刑事诉讼程序中，原告不能以相同理由再向法院起诉，本案应驳回原告起诉。原、被告之间素不相识，从未签订任何书面协议，没有任何经济往来，原告要求确认本案买卖合同有效不能成立。被告开发的侨荣花园是在2013年取得商品房预售许可证，此前没有进行过任何商品房销售活动，不可能签订任何的讼争商品房买卖合同，原告诉求不能成立。许经流冒用公司的名义进行销售、骗取原告的款项，其个人刑事犯罪行为涉嫌合同诈骗罪，请求驳回原告的起诉。
本院查明
经审理查明：被告公司成立于1993年9月，其唯一股东为亚洲太平洋财务有限公司，案外人许经流原系被告公司董事长、法定代表人。2009年9月12日，许经流以被告公司名义与两原告签订《协议书》，约定两原告向被告公司提供资金105万元，自提供款目之日起二年内不计利息，被告承诺以其开发的“侨荣花园”5#第22层0A单元（面积为184.65平方米）转让给原告，并承诺二年内交房，逾期未交房，被告按所交本金所超时间计息（月利率1.5%）给原告。协议签订后，原告于2010年9月12日向许经流交付20万现金并向许经流指定的帐号汇付购房款50万元，同时通过案外人许秀馨向许经流指定的帐号存入现金20万元；2011年2月9日，案外人严德乐向许经流帐号存入现金40万元，其中15万元为原告购房款。许经流于2011年2月9日在收款后向原告出具《收条》，分别确认收到两原告的全部购房款。许经流收款后一直未将款目汇入被告公司账户。2013年1月22日，福清市住房与城乡建设局向被告公司发出侨荣花园预售通告和预售许可证，此后被告公司即开始对外销售该楼盘的商品房。
在本案诉讼过程中，许经流因收取购房者的款项未入账而涉嫌职务侵占一案被侦办追诉，因许经流无法履行法定代表人职责，被告公司按照公司章程规定变更由副董事长陈强行使法定代表人职责。
本院确认以上事实，有居民身份证、工商登记信息和组织机构代码证、购房《协议书》、收条、银行转账凭条、通告、商品房预售许可证、商品房买卖合同、通知书以及原、被告陈述等为证，上述证据经庭审举证、质证，本院审核后，其证明效力予以确认。
本院认为
本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”和《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”之规定，本案被告理应对其董事长许经流的签约行为承担民事责任。许经流作为被告公司法定代表人对外以被告公司名义签订合同，正是代表被告公司的意志，该合同未违反法律法规，故本院确定本案协议书为有效合同。本案《协议书》、《收条》等内容表明原、被告所订立的合同并非正式的可在政府主管部门备案的商品房买卖合同，其条款也不囊括《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但其目的是进行商品房买卖，指向的是正式商品房买卖合同即本约的缔结，这符合商品房预约合同的法律特征，故本案的案由确定为商品房预约合同纠纷。现被告拒不按照本案预约合同的约定与原告签订正式的商品房买卖合同并交付约定房产，已构成根本性违约，原告关于解除合同、返还购房款并按照约定支付月利率1.5的利息的请求本院予以支持。根据本案《协议书》约定，讼争款项自提供之日起两年内不计利息，原告诉请自2013年2月10日起计算利息，未超出其权利范围，本院予以支持。原告已获得预约合同约定的月利率1.5%的利息，足以填补其损失，其关于赔偿损失的诉求，未提供相关证据证实，该诉求缺乏事实依据，本院予以驳回。许经流与被告公司之间的职务侵占等关系，属于公司内部管理的法律关系，被告以此作为履行本案合同的抗辩于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第90条之规定，判决如下：
裁判结果
一、解除原告刘景忠、林斯娟与被告福清清荣房地产开发有限公司于2010年9月12日签订的购房《协议书》；
二、被告福清清荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告刘景忠、林斯娟购房款105万元及利息，利息按月利率1.5%自2013年2月10日起计算至款目还清之日止；
三、驳回原告刘景忠、林斯娟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币27157元，由两原告负担11204元（已缴纳），由被告负担15953元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
