北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、一审原告诉称
2015年7月，俞果诉至原审法院称：张一里在顺义区木林镇××村有正房5间、厢房3间，房屋由其父张豪代为保管。2007年6月4日，张豪代张一里与俞果签订房屋买卖协议。张一里得知后，不予认可，并于2009年诉至法院。2009年8月19日，张一里与俞果达成（2009）顺民初字第7088号民事调解书，确认张一里与俞果签订的房屋买卖协议无效。根据法律规定，无效合同的法律后果是双方返还因为无效合同而取得的财产。法院在处理房屋买卖合同效力时，未对买卖协议无效的法律后果作出处理。俞果基于对张一里的信任购买了房屋已经5年，但现在张一里不闻不问，俞果多次找张一里协商返还房屋款及信赖利益损失，张一里不予理睬。俞果认为，张一里对房屋买卖协议无效应承担主要责任，故诉至法院，请求：1.判令张一里给付俞果房屋及附属物重置成新补偿款43124元、宅基地区位补偿款365524元、树钱1266元，鉴定费4000元；2.张一里返还购房款13000元；3.诉讼费由张一里负担。
二、一审被告辩称
张一里答辩称：第一，涉诉房屋买卖合同无效，张一里没有过错。张豪在未告知张一里的情形下私自与俞果签订协议出售房屋，张一里得知后立即维护自己的合法权益。俞果在购买房屋时不是木林镇××村村民，与张一里不是同一集体经济组织成员，且俞果明知所购房屋属张一里所有，在张一里没有出具任何授权张豪出售房屋的情形下，仍与张豪签订协议并以低价购买涉案房屋，俞果和张豪负有同等过错。第二，涉诉房屋不存在增值问题。涉诉房屋自2000年起至今一直对外出租给一户人家，租金从未发生变化为每月50元，对俞果的生活并无任何影响，俞果在通过张豪购买房屋后未将出租房屋收回自用，故自2007年6月4日购买房屋到2009年8月19日房屋被收回这两年期间，俞果除收取租金外，从未对房屋进行修缮、翻建、新建等添附，故不涉及房屋产生增值赔偿问题。第三，房屋不存在重置成新价和区位补偿价的赔偿问题。张一里提交的木林镇总体规划中明确了木林镇××村在2020年之前没有拆迁、改造的规划。第四，同意返还购房款13000元。
三、法院查明
原审法院经审理查明：张一里系张豪之女，在顺义区木林镇××村有宅院一处。2007年6月4日，俞果与张豪签订《协议书》，约定甲方张一里，乙方俞果。甲方有宅院一处，坐落于张豪房后两米以北，有正房五间、西厢房三间，北邻官道、东邻王××，西邻官道（八尺宽）。经甲乙双方协商，甲方同意出卖给乙方使用，由乙方付出一万三千元给甲方收取，当日付清。恐日后无凭，特立此据。甲方：代理张豪，乙方：俞果。中证人王×、李×。
2009年，张一里将张豪、俞果诉至北京市顺义区人民法院，要求确认房屋买卖协议无效。在法庭审理过程中，经法院主持调解，作出（2009）顺民初字第7088号民事调解书，双方自愿达成如下协议：张一里与俞果签订的房屋买卖协议无效。
四、本院认为
2012年，俞果将张一里诉至北京市顺义区人民法院，要求张一里给付房屋重置成新价并赔偿损失。经审理法院认为，张一里不是涉诉买卖合同的相对方，故作出（2012）顺民初字第5916号民事裁定书，裁定驳回俞果的起诉。俞果不服上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院认为张一里与俞果经法院调解确认房屋买卖协议无效，根据该调解书，张一里与俞果之间存在房屋买卖合同关系，故裁定撤销原裁定，指令北京市顺义区人民法院继续审理。后北京市顺义区人民法院于2014年9月12日作出（2012）顺民初字第14459号民事判决书，判决张一里于判决生效之日起七日内返还俞果购房款并赔偿损失共计十八万元。张一里不服上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院以事实不清为由，撤销北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第14459号民事判决书，将案件发回北京市顺义区人民法院重审。
在（2012）顺民初字第14459号案件中，经俞果申请，法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对涉诉房屋及附属物的重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估，经鉴定涉诉房屋及附属物的评估总价为47041元，宅基地区位补偿价因未能出具涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》而未能评估。张一里表示涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》原在其手中，但后来丢失。经法院向顺义区木林镇××村村民委员会、顺义区木林镇土地科、北京市国土资源局顺义区分局调取，均未调取到涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》或相关登记底卡。顺义区木林镇××村村民委员会于2009年5月18日出具证明，内容为：我村村民张一里在本村有正房五间、厢房三间、北邻官道、东邻王××、西邻官道（八尺宽），南邻张豪。另，顺义区木林镇××村村民委员会于2010年1月24日出具证明，内容为：我村村民张一里，房屋土地使用证不慎丢失，有住房一处，门牌号××村配电室路×号。2014年10月10日，顺义区木林镇土地管理科出具证明：我镇××村村民张一里的宅基地在××村配电室路×号，在1991年宅基地确权时因为邻里宅基地纠纷未能丈量确权，所以张一里的宅基地没有集体建设用地使用证。
在本案原审审理过程中，双方均认可涉诉房屋一直在出租，在房屋买卖协议被确认无效前，房租由俞果收取；在房屋买卖协议被确认无效后，房租由张一里掌管。涉诉宅院内的房屋及附属物情况与法院2013年5月14日现场勘查时情况一致，无变化。关于张一里在2009年起诉要求确认张豪与俞果房屋买卖协议无效，后经调解确认张一里与俞果签订的房屋买卖合同无效的原因，张一里表示她不懂法，认为只要买卖合同无效就可以了，俞果则表示张一里对张豪与俞果买卖房屋行为进行了追认，所以调解时张一里才认可是她与俞果签订的房屋买卖合同无效。
本案原审中，俞果以原报告结论不足以准确反映现在房价等理由申请对房屋及附属物重置成新价及区位补偿价进行重新鉴定，法院依法委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司进行评估。后北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具（京）北方估字（2016）涉字第001号《房地产估价报告》，估价结果为房屋重置成新价（包括装修及附属物价值）43124元，区位补偿价（按实际占地面积计算）365524元。俞果支付鉴定费2000元。张一里不认可上述鉴定结论，认为评估价值时点有误，应为2009年8月19日。经法院向北京北方房地产咨询评估有限责任公司询问，鉴定机构表示，本案价值时点如确定为2009年8月19日，房屋重置成新价会略高于43124元，区位补偿价不变。
张一里提交了顺义区木林镇土地科2014年9月24日出具的证明一份，内容为：“根据《顺义区木林镇2007-2020年总体规划》第四章第二节第27条：木林镇贾山村、孝德村、安辛庄、王泮庄、××、潘家坟、陈家坨、荣各庄、陀头庙、魏家店，有一定的交通条件和产业基础，保留作为基层村”。俞果认为此证据与本案无关。
原审法院认为：张豪以张一里代理人的身份与俞果在2007年签订了《协议书》，约定将张一里位于北京市顺义区木林镇××村配电室路×号的房屋出卖给俞果，俞果将房款13000元交付给张豪。张豪在未取得张一里授权、且明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围的情况下仍以张一里名义与俞果签订房屋买卖协议，张豪对于房屋买卖协议的形成及无效负有主要责任。俞果在明知涉诉房屋属于张一里所有的情况下，未能尽到谨慎的审查义务，仍与张豪签订房屋买卖协议书，对房屋买卖协议的形成和无效负有次要责任。在张一里起诉要求确认俞果与张豪签订的房屋买卖协议书无效的情况下，张一里自愿与俞果达成一致调解意见，即确认张一里与俞果签订的房屋买卖协议无效，上述调解意见已经人民法院的生效法律文书予以确认，故张一里应对房屋买卖协议的无效后果应承担主要责任，并赔偿俞果由此造成的各项合理损失。
俞果主张其购买涉诉房屋为了自行居住使用，但因无足够资金，故暂未对房屋进行翻建、新建或装修等添附行为。俞果作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋、土地现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。鉴于俞果在购买房屋后并未实际居住使用、购买时间较短、未对房屋进行翻建、装修等，法院参照评估结论、考虑双方过错大小等酌情确定俞果的损失数额。张一里主张的建院墙、修缮房屋的支出，因证据不足以证实存在添附价值情况，故不对张一里主张的相应费用进行扣除。
据此，原审法院于2016年4月判决：一、张一里于判决生效之日起七日内返还俞果购房款一万三千元；二、张一里赔偿俞果各项损失共计十万元，于判决生效之日起七日内付清；三、驳回俞果的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、二审裁判结果
判决后，张一里不服原审法院判决，上诉至本院。张一里的上诉理由及要求为：1.涉案房屋的出卖人是张一里之父张豪，张一里对于涉案房屋买卖合同的无效没有过错，不应当承担赔偿责任。2.涉案房屋没有拆迁的背景情况，对评估价格有异议。不同意原审法院确定的赔偿数额。俞果同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、卷宗材料、民事判决书、《协议书》、民事调解书、评估报告、证明等证据在案证明。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。
《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。《中华人民共和国物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。买卖宅基地上所建房屋的行为实质造成了房屋之下的宅基地的转让，故买卖农村房屋应依法在该房屋所在宅基地的集体经济组织成员之间进行。本案中，涉案房屋的转让发生在该房屋所在宅基地的集体经济组织成员与非集体经济组织成员之间，故该房屋的转让违反现行法律规定。涉案房屋的转让协议是无效的。在解决涉案房屋转让协议效力的案件中，张一里与俞果达成了调解协议:张一里与俞果签订的房屋买卖协议无效。该调解书已经发生了法律效力。现张一里在本案中主张房屋买卖协议无效的过错不在其本人，而是因其父亲张豪的过错将房屋卖与俞果，故承担赔偿责任的主体应当是张豪。根据解决涉案房屋买卖协议效力案件中的相关材料，张一里系自愿与俞果达成的调解协议，其相应的法律后果是张一里认可自己作为该协议的合同主体，承担因该合同无效导致的相应后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同相对性原则，在合同无效的情况下，合同一方主体理应就此向合同相对方承担相应责任。故涉案房屋买卖协议无效的责任主体应当是张一里。张一里、俞果应当根据各自过错对合同无效的后果承担相应责任。张一里关于应由张豪向俞果承担责任的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。张一里与张豪之间的纠纷可另行解决。
关于赔偿数额的问题。对房屋及其宅基地的评估系对涉案房地产的价值进行评估，不以是否发生拆迁为前提条件。原审法院的评估程序符合法律规定，上诉人张一里不同意评估结果的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。经本院审查，原审法院确定的赔偿数额并无不当，本院对此不持异议。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
