北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
杜宝辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法判决停止对北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼19-A2号房屋（以下简称诉争房屋）的执行。2.判令由城乡集团承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，上诉人于2008年1月2日向原审第三人购买了诉争房屋，上诉人与原审第三人当日签署了《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，该合同合法有效，且上诉人当时即付清全款，合法占有使用至今。在一审庭审中已经查明，原审第三人在售房时并未告知上诉人诉争房屋存在法律瑕疵、一审法院在执行中又没有任何公示行为，故应当认定上诉人对于诉争房屋未能办理过户登记，不存在过错。其次，一审法院认定上诉人在法院采取强制执行措施后与原审第三人订立买卖合同不属于善意取得，是根本错误的，因为一审法院的执行工作存在许多问题，应该说本案的查封行为完全没有事实与法律依据，不能当然否定上诉人的善意取得行为。1.一审法院的第一轮查封属于严重的超标的查封；且续封的10套房产中有7套在续封时已经被原审第三人售出，而解封的27套房产中却有多套未出售，直接导致了诉争房屋被错误的查封。2.本案轮候查封强制执行措施事实及法律依据不存在。依据宋玉执行异议案的审理，一审法院已经解除了对其中27套房产的查封，仅仅保留对其余的10套房产的查封，且被上诉人为轮候查封。而据2007年12月24日执行法官与被上诉人的谈话记录显示，此轮候查封也是没有事实及法律依据的。3.一审法院的查封行为严重违反执行程序，从来没有公示，没有公示的执行措施，不能对抗善意第三人。4.一审法院的查封行为未明确具体的房号，上诉人认为，2004年至2008年的查封行为对诉争房屋不产生查封的效力。综上，上诉人全款交付、合法占有、对未过户没有过错，应当认定上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。二、原审法院适用法律不当。既然上诉人享有足以排除强制执行的民事权益，那么，一审判决依据的法律及司法解释自然属于适用法律不当。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当予以撤销，故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
二、被上诉人辩称
城乡集团辩称，一审法院判决驳回杜宝辉的诉讼请求正确，综合全案来看，其并非善意的购房人，且房屋买卖合同无效，请求二审法院驳回杜宝辉的上诉请求，维持一审判决。
盛和发公司述称，同意杜宝辉的上诉意见。
一审原告诉称
杜宝辉向一审法院起诉请求：1.停止对诉争房屋的执行。2.判令由城乡集团承担本案诉讼费用。
一审法院查明
一审法院认定事实：盛和发公司系盛和家园项目的开发商，2001年至2003年间盛和发公司向广发行贷款，并将盛和家园2号楼部分房产（包含本案诉争房屋）抵押给广发行作为借款担保。城乡集团系盛和家园项目建筑商。
因盛和发公司欠付工程款，城乡集团于2004年初在北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）起诉盛和发公司。诉讼中，城乡集团申请财产保全，2004年3月4日，二中院根据城乡集团的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园尚未销售的所有房产及土地。后二中院于2004年7月作出（2004）二中民初字第623号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款人民币三千一百三十九万三千六百元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款违约金（以三千一百三十九万三千六百元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）。三、驳回城乡集团其他诉讼请求。
城乡集团另于2004年起诉盛和发公司索要到期欠付工程款，二中院作出（2004）二中民初字第4023号判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款一千六百万元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款的违约金（以一千六百万元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。
因盛和发公司未能及时偿还欠付广发行的贷款，广发行亦于2004年初起诉盛和发公司。诉讼中，广发行提出财产保全申请，2004年6月1日，二中院根据广发行的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼的60套房产（包括本案诉争房屋）。2004年6月2日，二中院作出（2004）二中民初字第04276号民事判决：一、广发行与盛和发公司签订的借款合同和抵押合同有效；二、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付借款本金人民币一千七百四十八万元及利息（自二ＯＯ三年十二月二十一日起至二ＯＯ四年四月十七日止，按年利率百分之六点一零六五计算，按月结息，计收复利；自二ＯＯ四年四月十八日起至款付清之日止，按日利率万分之二点一计算，按月结息，计收复利）；三、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付律师费人民币五十三万一千三百三十八元；四、广发行对盛和发公司抵押的房产享有优先受偿权。
上述三份判决生效后，城乡集团及广发行均申请二中院执行。后，广发行将债权转让给广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）。二中院于2008年7月18日作出（2008）二中执异字第829号民事裁定书，裁定债权转让给粤财公司。
2008年1月2日，杜宝辉与盛和发公司签订《商品房买卖合同》，约定：杜宝辉购买盛和发公司开发的北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼19-A2号（即北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼1910号）房屋，建筑面积共105.83平方米，单价每平方米10000元，总价1058300元。同日，盛和发公司为杜宝辉开具购房发票，载明杜宝辉向盛和发公司缴纳购房款1058300元。同日，盛和发公司向杜宝辉发出《房屋入住单》，通知其在15日之内办理入住手续。现诉争房屋由杜宝辉控制、使用，尚未办理房屋产权证，该房产仍登记在盛和发公司名下。
2011年，盛和家园部分购房人以城乡集团、粤财公司及盛和发公司为被告提起案外人执行异议之诉，要求解除查封。二中院经审理认为：生效法律文书已经认定广发行与盛和发公司之间签订的抵押合同有效，并且判决主文中明确写明广发行就包含本案争议房屋在内的抵押物享有优先受偿权。则本案争议房屋已由生效法律文书确定为特定的执行标的物，购房人如认为其为争议房屋的购买人，生效法律文书确认广发行就争议房屋享有优先受偿权有错误，应当依审判监督程序主张权利。据此裁定驳回了购房人的起诉。购房人不服，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院于2012年作出维持裁定，但同时指出：争议房屋并非（2004）二中民初字第623号民事判决主文所指对象，若针对该判决的执行异议裁定不服，异议人有权通过执行异议之诉进行救济，异议人所享有的程序性权利应予明确肯定，但该执行异议之诉与本案并非同一法律关系，不宜在同一程序中处理，故本案对该诉不予处理，当事人可另诉解决。
2012年，上述购房人再次以城乡集团及盛和发公司为被告提起案外人执行异议之诉，要求停止执行。2012年5月，二中院执行部门以盛和发公司法定代表人杨晓南及前任法定代表人杨晓北故意隐瞒房屋抵押、查封事实，与案外人签订多份房屋买卖合同，转移财产，逃避执行，涉嫌刑事犯罪为由，将杨晓南、杨晓北涉嫌犯罪的证据移送北京市公安局，移送材料包含盛和发公司处置本案诉争房屋的相关资料。北京市公安局于2013年1月24日向二中院寄送《立案告知书》，函告该院，杨晓南的行为涉嫌非法处置查封财产罪，已立案侦查。二中院经审理认为：公安机关就盛和发公司法定代表人杨晓南处分包括诉争房屋在内的查封房屋涉嫌“非法处置查封财产罪”立案侦查，则盛和发公司将诉争房屋出售与购房业主之行为存有犯罪之嫌疑。在刑事案件审查部门就盛和发公司法定代表人杨晓南处置房屋是否涉嫌犯罪审查期间，购房业主购买房屋的行为是否合法，其能否基于购房合同享有对诉争房屋的实体权利，均处于不确定状态，有待于刑事案件审查部门作出结论后再行确定。据此裁定驳回了购房人的起诉。
2015年9月，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝刑初字第3080号刑事判决，认定：2005年2月至2008年2月，杨晓南明知“盛和家园”项目2号楼部分房产已经被法院查封，仍让公司销售人员将查封范围内的房产14套分别出售给王均青等14人。杨晓南无视国法，非法处置已被司法机关查封的房产，情节严重，其行为触犯了刑律，构成非法处置查封的财产罪，应予惩处。据此判决杨晓南犯非法处置查封的财产罪，判处有期徒刑十个月（刑期从判决执行之日起计算）。杨晓南不服，上诉至北京市第三中级人民法院。二审期间杨晓南表示自愿认罪，真诚悔罪。北京市第三中级人民法院经审理认为杨晓南在二审期间能如实供述，有悔罪表现，故对原判量刑部分予以改判，判决杨晓南犯非法处置查封的财产罪，判处有期徒刑十个月，缓刑一年（缓刑考验期限从判决确定之日起计算）。
2015年，粤财公司确认其申请对盛和发公司强制执行一案已全部执行完毕并同意解除盛和发公司名下房产设定的以广发行为抵押权人的抵押登记。
2016年12月8日，二中院发出通知，拟对盛和发公司名下的包含本案诉争房屋在内的33套房产进行评估、拍卖。
诉讼中，杜宝辉称其房款的支付方式为现金。城乡集团对上述付款情况不予认可。盛和发公司对付款情况予以认可。
一审法院认为
一审法院认为，一、诉争房屋于2004年3月4日查封至今。据此，应认定杜宝辉所提执行异议具体指向的执行措施为2004年3月4日采取的查封措施。二、杜宝辉与盛和发公司就诉争房屋签订《商品房买卖合同》的时间为2008年1月，此时房屋处于查封状态。诉争房屋虽系广发行借款的抵押物，但广发行此前未明确提出过要求确认合同无效的主张，亦未有生效判决对该合同效力予以否定，现广发行转让给粤财公司的债权已全部实现，粤财公司也同意解除其上的抵押登记，故对城乡集团所称该合同无效的意见不予采纳。虽合同合法有效，但签订于查封期间，故应认定杜宝辉未能与盛和发公司在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。判决：驳回杜宝辉的诉讼请求。
三、本院查明
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。
四、本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该司法解释第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
本案中，杜宝辉为购买诉争房屋与盛和发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，城乡集团关于该合同无效的意见缺乏法律依据，本院不予采信。虽《商品房买卖合同》合法有效，但该合同的订立时间为2008年1月，晚于诉争房屋的查封时间即2004年3月4日，故本院认为杜宝辉未能与盛和发公司在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，其不符合司法解释规定的能够排除执行的情形。
综上所述，杜宝辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
五、裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
