北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
2014年2月，张昌果起诉至原审法院称：2004年，我购买了京隆公司开发的“铂宫”项目B座×1号、×2号公寓。其中L座公寓买卖时双方签署了编号为330480号的《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，房屋总价款为人民币30816000元，其中首付款40%，即12326000元，尾款采取银行贷款方式支付。京隆公司应当于2004年8月15日前将符合约定条件的房屋交付我。合同签订后，我将全部首付款支付京隆公司，后由于京隆公司单方原因一直无法办理L座公寓进一步的竣工、销售审批手续，所以京隆公司无法按照合同约定向我交付房屋，也无法办理房屋权属登记。鉴于此，2011年12月8日，双方又签署了《关于铂宫B座×1号、×2号及L座房产买卖事宜之补充协议》，约定京隆公司应当在24个月内取得L座公寓的销售条件，并按原合同内容签署《商品房买卖合同》、办理网签过户手续。在办理完毕上述手续后，我同意解除B座×1号、×2号房屋的买卖合同。同时双方确认本协议签订时，我支付的L座首付款12326000元加之已支付的B座×1号、×2号公寓的银行贷款12351272.26元及京隆公司同意支付我的违约金、垫付的施工款7557636元，总计已经超过L座总房款30816000元，对此京隆公司应当退还我。该协议签订后，京隆公司将L座公寓房屋交付给我接收并占有。2013年2月25日，京隆公司取得L座公寓的产权证，但经我催告至今不履行协议，拒不办理网签过户事宜。
二、被上诉人辩称
京隆公司辩称：我公司同意给张昌果过户，但张昌果名下有多处房产，不符合北京市限购政策，不具备购房资格；房屋被法院查封，故无法为张昌果办理房屋过户手续。双方在2011年12月8日签订补充协议约定，张昌果放弃对我公司违约金的请求权，包括逾期交房的违约金以及其他违约金的请求权。双方在该协议中还约定，如因政策原因张昌果无法取得L座的房屋产权证书，我公司承诺届时将采取一切可能的措施，为张昌果办理房屋产权证书。这说明双方对房产证办理时间没有约定，因此张昌果主张违约金就没有起算点。该补充协议已经完全变更了双方之前的约定。而且2013年2月27日，我公司书面通知张昌果签订网签合同，2013年3月11日、3月20日、3月25日又连续向张昌果发通知，但张昌果都没有来办理。因此没有办理房产证的原因在张昌果，我公司不同意张昌果有关违约金的诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定履行相应义务。该案中，张昌果与京隆公司于2004年签订《商品房买卖合同》及补充协议的事实清楚，双方权利义务明确。其时，商品房购房主体资格并无格外限制，张昌果与京隆公司均应当按照约定履行相应的权利义务。张昌果与京隆公司在《商品房买卖合同》及补充协议中，就张昌果购买北京市朝阳区东草园L座公寓（即北京市朝阳区×3号，以下简称涉案房屋）的价款、房屋交付、房屋权属登记及违约责任承担等问题进行了约定。但是，张昌果与京隆公司在2011年12月8日签订的《关于铂宫B座×1号、×2号及L座房产买卖事宜之补充协议》及补充协议中，就涉案房屋及张昌果与京隆公司间其他房屋交易事宜进行了重新确认和约定，其中与本案相关联的内容为：京隆公司应在2013年12月8日前具备现房销售条件；张昌果已经支付的银行贷款、首付款等已经超出了L座房屋总房款；京隆公司向张昌果支付此前延期交房违约金和延期交房补偿款；张昌果自愿放弃在L座《商品房买卖合同》项下对京隆公司的违约金请求权；如因政策原因张昌果无法取得L座的房屋产权证书，京隆公司承诺届时将采取一切可能的措施，为张昌果办理房屋产权证书；涉案房屋用途仍为公寓等。2013年2月，京隆公司取得L座房屋所有权的情况已经及时通知张昌果。张昌果以房屋用途并未由公寓变更为商业综合性质而没有配合签订新的《商品房买卖合同》。其时，该房屋被有关机关查封后，进而影响到双方房屋买卖合同的继续履行。因此，张昌果与京隆公司在《关于铂宫B座×1号、×2号及L座房产买卖事宜之补充协议》及补充协议中，重新约定了双方的权利义务，但是并未明确京隆公司为张昌果办理房屋所有权转移登记的具体时间及相应的违约责任。现张昌果已经履行购房人义务，涉案房屋亦符合交易条件，故张昌果要求京隆公司配合办理权属转移登记的诉讼请求，法院予以支持。张昌果要求京隆公司赔偿2011年12月9日起逾期办理房产证违约金依据不足，对此法院酌情予以处理。该案中，张昌果为核实京隆公司举证材料真伪产生鉴定费支出，因京隆公司提供的《协议书》上“张昌果”的签名与双方当事人确认的张昌果签名样本不是同一人书写，故鉴定费用应当由京隆公司承担。据此，原审法院于2014年11月判决如下：一、京隆公司于判决书生效后十日内协助将位于北京市朝阳区×3号（L座公寓）所有权变更登记至张昌果名下；二、京隆公司以三千零八十一万六千元为基数，按照日万分之一的标准计算支付张昌果二○一四年一月二十八日至完成所有权变更之日的利息并以二百五十一万四千三百二十二元八角四分为限；三、驳回张昌果的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，京隆公司不服原审判决，向本院提出上诉，要求撤销原审判决，改判驳回张昌果的诉讼请求。京隆公司认为：1.京隆公司多次函告张昌果，要求其办理网签手续，但张昌果始终未按要求办理网签手续，因此由于张昌果的违约行为导致我公司无法为张昌果办理产权证；2.张昌果不具备购房资格，无法办理网签，因此我公司无法履行判决协助办理房产证的义务；3.我公司没有过错，不应当承担责任，且张昌果未提出给付利息的请求，不应判令我公司给付利息；4.我公司认为鉴定费过高，请求法院予以调整。张昌果同意原审判决。
三、本院查明
经审理查明：2004年，张昌果与京隆公司订立有编号为330480号《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定，京隆公司向张昌果出售涉案房屋，该房屋总价款30816000元等。
双方在《铂宫国际中心﹤商品房买卖合同﹥补充协议》中约定，张昌果于2004年3月18日前支付购房款的40%，即人民币12326000元；其余18490000元由张昌果向银行申请个人商品房按揭贷款；京隆公司于2004年8月15日前将上述房屋交付张昌果，并完成相关阶段的工程验收；京隆公司负责办理该房屋整体验收并取得《北京市建设工程竣工验收备案表》；京隆公司在2004年8月30日合法取得相关建设商品房销售许可证；京隆公司在为张昌果办理房屋产权时，将合同中房屋性质及用途的“公寓”改为“商业综合楼”，否则张昌果有权退房并要求京隆公司赔偿损失；京隆公司于2004年8月15日前在取得《北京市建设工程竣工验收备案表》和张昌果办妥房屋按揭贷款后420日为张昌果办理《房屋所有权证》并交付张昌果，每逾期一日，按照购房款万分之一支付违约金等。
2011年12月8日，张昌果与京隆公司签订《关于铂宫B座×1号、×2号及L座房产买卖事宜之补充协议》约定，鉴于：1.2004年双方签署了上述《商品房买卖合同》，合同价款为30816000元，及“铂宫”项目B座×1号、×2号房屋《商品房买卖合同》（合同编号为330481和330479），合同总价款为51526573元；2.京隆公司将合同编号为330481和330479的两份合同在房屋登记管理机关办理了商品房预售登记，张昌果据此办理住房贷款；3.由于该项目实际情况，京隆公司一直无法在相关政府管理机关办理进一步的竣工、销售审批手续，无法按照合同约定为张昌果办理房屋权属转移登记；4.截止协议签署之日，张昌果为了L座能尽快完工，已经自垫费用进行了L座部分工程施工。为明确双方权利义务，经平等协商，双方就“铂宫”B座×1号、×2号房屋以及“铂宫”L座房屋买卖合同达成如下协议：一、L座新《商品房买卖合同》的签署。1.京隆公司应在协议签订之日起24个月内（即2013年12月8日前）取得L座《商品房预售许可证》或具备现房销售条件；双方在L座取得销售手续后7日内按原商品房买卖合同约定的内容签署新的商品房买卖合同并办理网签手续；2.L座取得销售手续之日起7日内，如因张昌果原因未就买卖L座房屋签署新的商品房买卖合同并办理网签手续的，则第8日起双方所签署的B座×1号、×2号《商品房买卖合同》无条件解除；如因京隆公司原因未就买卖L座房屋签署新的商品房买卖合同并办理网签手续的，则双方所签B座×1号、×2号《商品房买卖合同》继续有效等。二、B座×1号、×2号《商品房买卖合同》的解除。张昌果在签署完新的L座商品房买卖合同（网签）之日，张昌果所签署的B座×1号、×2号《商品房买卖合同》同时解除等。三、L座剩余房款的支付。1.L座新《商品房买卖合同》签署后，张昌果应于7日内无条件将剩余房款一次性支付给京隆公司；剩余房款的金额是总房款减去首付12326000元、减去7557636元、减去京隆公司已经给付张昌果B座的银行贷款本息及银行罚息、减去张昌果垫付的费用。（1）在本协议签订时张昌果支付的B座银行贷款金额加上L座的首付再加上抵押款项，已经超出了L座的总房款，对此京隆公司应按本协议之约定退还给张昌果；（2）张昌果截止2011年11月25日所支付给银行的B座的贷款本息共计12351272.26元等。2.双方一致认可以下三项费用抵作张昌果应支付L座的购房款，总计7557636元：（1）张昌果已自行垫付的工程施工费用3425600元。（2）京隆公司应向张昌果支付2004年8月15日至2011年7月31日（截止日为本协议签订日期为准）期间延期交房违约金3132036元。在本协议签署之后，张昌果自愿放弃在L座《商品房买卖合同》项下对京隆公司的违约金请求权。（3）京隆公司一次性支付张昌果1000000元，作为延期交房给张昌果在商业经营及生活方面造成诸多不便的补偿。3.双方协商一致，京隆公司对张昌果以下应当支付的其他费用予以免除。京隆公司免除张昌果L座车道所占面积的永久土地使用费596550元、张昌果应补交的面积差价款914400元及设计费300000元等。四、L座后续工作的约定。其中3.由于L座房屋是张昌果从京隆公司处定制，并且张昌果承诺放弃购买B座×1号、×2号房屋，鉴于此，如因政策原因张昌果无法取得L座的房屋产权证书，京隆公司承诺届时将采取一切可能的措施，为张昌果办理房屋产权证书，如办理至张昌果或其指定的第三方名下等。五、本协议签署之日起铂宫L座房屋交由张昌果使用等。双方在该协议附件中约定，根据现行政策房屋用途无法变更为商业，因此用途仍为公寓。
此后，京隆公司向张昌果交付上述房屋。2013年2月16日，京隆公司取得涉案房屋所有权。
2013年2月27日，京隆公司致函张昌果表示，其公司已于2013年2月26日收到L座房屋所有权证，但尚未取得销售手续，故通知张昌果于7日内提供B座×1号、×2号房屋项下已支付银行贷款本息、罚息对账单，其将按照约定返还给张昌果；提供关于B座×1号、×2号房屋项下全部剩余贷款本息银行清单，其将一次性结清剩余贷款；提供张昌果本人身份证等相关签约材料，京隆公司将按照北京市相关限购政策之规定，审核张昌果是否具有签约资格；京隆公司取得L座房屋销售手续之日，将书面通知张昌果办理L座房屋的网签手续及B座×1号、×2号房屋的解除手续。张昌果认可收到该函件。
2013年3月11日，京隆公司致函张昌果表示，其公司已经于2013年3月11日取得L座房屋销售手续，张昌果于7日内提供相关签约文件办理L座房屋签约（网签）及B座×1号、×2号房屋的解除手续；如因张昌果原因导致无法在7日内进行正常网签或办理房屋产权证书的，由张昌果承担一切责任。张昌果表示并未收到该函件。
2013年3月19日，京隆公司致函张昌果表示，无条件解除B座×1号、×2号房屋《商品房买卖合同》；张昌果提供上述房屋贷款对账单；张昌果前往京隆公司公司所在地办理L座房屋签约（网签）手续等。张昌果表示并未收到该函件。
2013年3月22日，京隆公司再次向张昌果发送上述三份函件。张昌果表示并未收到该函件。
原审中，京隆公司提供没有签署时间的《协议书》一份，用以证明张昌果放弃购买“BC座四层房屋，改购L座房屋”，“同意将已付定金12326000元作为L座购房定金”。张昌果对该《协议书》中乙方“张昌果”签名的真实性表示异议，并申请对该签名是否为张昌果书写进行鉴定。原审法院依法委托北京民生物证科学司法鉴定所对此进行了鉴定，该鉴定所于2014年7月8日作出京民司鉴（2014）文鉴字第94号《司法鉴定意见书》，认定上述《协议书》上“张昌果”的签名与双方当事人确认的张昌果签名样本不是同一人书写。张昌果垫付鉴定费18200元。
原审庭审中，张昌果表示2004年双方签订房屋买卖合同时约定办理房产证时京隆公司将房屋用途由公寓变更为商业综合，但京隆公司没有进行变更，故张昌果没有配合签订新合同和进行网签等；同时因京隆公司存在债务纠纷造成涉案房屋被司法查封无法办理过户手续，故没有办理产权证的责任仍在京隆公司。
另查，张昌果于2014年10月8日在涉案房屋成立了北京市口福居火锅城有限责任公司朝阳餐饮管理分公司。再查，原审审理中，此前人民法院对涉案房屋的查封措施已解除。经张昌果申请，原审法院将涉案房屋查封，张昌果预交保全费5000元。
本院审理期间至北京市朝阳区房屋管理局调查涉案房屋查封情况，查封记录有3条：1.涉案房屋于2012年10月16日被查封，后到期自动解封；2.涉案房屋于2013年4月18日被查封，同年11月4日解封；3.涉案房屋于2014年3月12日被查封。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《关于铂宫B座×1号、×2号及L座房产买卖事宜之补充协议》、房屋所有权证书、发票、工作记录等证据在案佐证。
四、本院认为
本院认为：本案的争议焦点是应否判令涉案房屋过户至张昌果名下，京隆公司应否承担逾期过户违约责任。
关于应否判令涉案房屋过户至张昌果名下问题。因张昌果与京隆公司于2004年即签订《商品房买卖合同》，且张昌果已经足额支付购房款并实际使用涉案房屋，同时考虑到涉案房屋系张昌果向京隆公司定制，曾垫付部分施工工程款等因素解除合同将导致双方当事人间利益失衡，故本院对于张昌果要求京隆公司协助办理涉案房屋过户手续予以支持。京隆公司上诉请求不予协助张昌果办理涉案房屋所有权证，依据不足，本院不予支持。
关于京隆公司应否承担逾期过户违约责任问题。根据京隆公司与张昌果所签《商品房买卖合同》及补充协议约定，京隆公司于2004年8月15日前取得《北京市建设工程竣工验收备案表》和张昌果办妥房屋按揭贷款后420日为张昌果办理《房屋所有权证》并交付张昌果，每逾期一日，按照购房款万分之一支付违约金。后因京隆公司无法在相关政府管理机关办理进一步的竣工、销售审批手续，无法依约为张昌果办理房屋权属转移登记。直至2013年3月京隆公司取得涉案房屋销售手续。因此京隆公司对迟延过户存在过错。但考虑到双方签订《关于铂宫B座×1号、×2号及L座房产买卖事宜之补充协议》，对京隆公司取得涉案房屋销售手续的日期进行了重新约定，且未明确京隆公司为涉案房屋办理所有权转移登记的具体时间及违约责任，故原审法院根据本案实际情况，酌情确定京隆公司承担相应责任及利息数额适当。京隆公司认为其没有过错，不应判令给付利息等上诉主张，依据不足，本院不予采纳。同时，京隆公司依据双方所签《关于铂宫B座×1号、×2号及L座房产买卖事宜之补充协议》第三条第2款第（2）项关于“在本协议签署之后，张昌果自愿放弃在L座《商品房买卖合同》项下对京隆公司的违约金请求权”之约定，上诉主张张昌果自愿放弃逾期过户违约金。张昌果对此予以否认，认为上述约定系其放弃逾期交房违约金。本院认为，确定上述约定之真实意思应当从该协议整体行文逻辑的角度理解和分析。上述约定所属第三条是对涉案房屋剩余房款的支付问题的约定，该条项下第2款是关于双方一致认可的可抵顶涉案房屋购房款的三项费用之约定。而该款项下第（2）项的约定为“京隆公司应向张昌果支付2004年至2011年期间延期交房违约金3132036元。在该协议签署后，张昌果自愿放弃在涉案房屋《商品房买卖合同》项下对京隆公司的违约金请求权”。因此，综合该条全文来看，该协议第三条第2款第（2）项应系对可抵顶涉案房屋购房款之延期交房违约金的约定，此约定中所载张昌果自愿放弃之违约金亦应为延期交房违约金。因此，京隆公司所提该项上述主张，依据不足，本院不予采信。
因鉴定费系张昌果为鉴定实际支出之费用，且鉴定结论亦证实了张昌果的主张，故京隆公司应当承担该笔费用。京隆公司上诉请求法院对鉴定费数额予以调整，于法无据，本院不予支持。
综上，京隆公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
五、二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由北京京隆房地产开发有限公司负担（张昌果已预交，北京京隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内给付张昌果）。
鉴定费18200元，由北京京隆房地产开发有限公司负担（张昌果已预交，北京京隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内给付张昌果）。
本判决为终审判决。
