北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
上诉人杜双诉称：我和被上诉人签署的房屋购买合同是彼此真实意思表示，理应继续执行。结合本地的房子价格行情，彼此约定的价格并沒有太过小于价格行情，不归属于合同无效或能够撤消的情况。恳求法院诉请：1、李甲协我二人申请办理涉案房屋的产权变动登记；2、XX企业帮助相互配合先后申请办理房产过户；3、案件受理费由李甲承担。
二、被上诉人辩称
被上诉人李甲反诉恳求：上诉人不容易以这般廉价将惟一房屋出售，《房屋购买合同》并不是彼此的真实意思表示，彼此的法律事实应是民间借款并非房产买卖。规定撤消其与杜双签署的《房屋购买合同》。
三、案件审理查清
经案件审理查清：2018年2月14日，杜双与李甲签署《房屋购买合同》这份，约定：李甲将已有房子一整套售卖给杜双。1、房子基础状况：房子位于为涉案，房子总建筑面积共125.63平米；该房子已设抵押，质权人为某金融机构，抵押登记时间为2013年4月5日，出售人应当2018年6月12此前申请办理抵押销户办理手续。2、房子价格及支付方式：该房子的交易量价格为每平米13500元，原价为1696000元；买受人于合同书签署后3日内向型出售人付款首期款购房款，额度为750000元，买受人将购房的钱存进出售人密云农业银行专用型帐户调拨；出售人于2013年3月向银行办理住房贷款830000元，已经还款至2014年年12月，买受人应付款的剩下购房的钱946000元，最先用以清除剩下贷款银行，贷款银行所有偿还后的剩下购房款于买受人获得房屋产权证后10日内结清等內容。同一天，杜双（乙方）与李甲（甲方）、案外人百威（丙方）签署《合同书》这份，內容为：因甲方欠丙方期满借款32万余元未还款，甲乙双方于2018年2月14日签署《房屋购买合同》，约定甲方将位于为涉案房子，以总合同款169.6万余元售卖给乙方，乙方按约定应付款甲方首付70万余元，经丙方建议，达到给出协议书：1、乙方按原《房屋购买合同》约定，向甲方付款首付70万余元，甲方服务承诺于接到乙方支付当天，将所欠的32万余元付款给丙方，用以还款借款；2、甲乙双方愿意，如甲方可以在2018年6月12此前，将首付70万余元所有退回乙方，彼此签署的原《房屋购买合同》自主废除，乙方将所买房子退回甲方。在2018年6月12此前，乙方应付款的剩下购房的钱可中止付款，甲方不可以在所述期内内差额退钱，原《房屋购买合同》继续执行，不然甲方应担负合同违约责任；3、甲乙双方第2条大约定，与丙方无关，甲方不可规定丙方退钱；4、如甲方收付款后未差额将32万余元账款还款给丙方，应按月利率3%向丙方付款合同违约金，甲方不可以在2018年6月12此前差额退钱，丙方有责任催促甲方执行原《房屋购买合同》的各类约定；如甲方不合同履行约定责任，丙方应与甲方担负同样的合同违约责任。签署所述两协议书的隔日，杜双以转帐方法给付李甲70万余元，李甲在转帐对账单上标明“已接到购房款”。
四、法院判决
北京市第三中级人民法院经案件审理判决给出：
1、杜双于判决起效后10天内，替代李甲消除某金融机构设定于涉案房子上的抵押权；
2、XX企业在具有申请办理房屋所有权备案标准后7日内，帮助李甲申请办理涉案房屋的产权登记；
3、李甲获得不动产登记证后三十日内，帮助杜双申请办理所述房屋的产权变动登记；
4、驳回申诉李甲的反诉恳求。
五、杰出房产律师靳双权评价
依据《最高法院有关案件审理民间借贷纠纷法律适用若干意见难题的要求》第二十四条要求：被告方以签署买卖协议做为民间借贷合同的担保，借款期满后贷款人不可以还贷，借款方恳求执行买卖协议的，人民法院理应按照民间借款法律事实案件审理，并向被告方释明变动诉请。被告方回绝变动的，人民法院裁定驳回起诉。依照民间借款法律事实案件审理做出的判决起效后，贷款人不执行起效判决明确的金钱债务，借款方能够申请办理竞拍买卖协议担保物，以清偿债务。就竞拍个人所得的合同款与应还款借款本息中间的净额，贷款人或是借款方有权利认为退还或赔偿。故此案异议的聚焦取决于杜双与李甲签署的《房屋购买合同》是真实的房产买卖，还是民间借贷合同的担保。
依据民事诉讼活动“谁主张、谁举证”的标准，被告方对自身明确提出的认为或客观事实有义务出示直接证据，不可以出示直接证据或出示的直接证据不能适用自身认为的，要担负对自身不良影响的法律法规不良影响。依据查清的客观事实，李甲与百威中间存有债务关联是不容置疑的，为偿还百威的债务，李甲与杜双签署了《房屋购买合同》，第三方中间亦存有1个解决李甲与百威中间债务的《合同书》。依据《合同书》的內容，李甲在接到杜双给付的首付70万余元以后，务必最先还款针对百威的债务；且该《合同书》亦约定了李甲停止《房屋购买合同》的标准，即在2018年5月12此前退还杜双首付70万余元，不然合同书继续执行。据此二份协议书，能够形象化的算出李甲为偿还百威的债务出售房子的依据，其与杜双中间并找不到立即、明显、确定毫无疑问的民间借款关联，且在李甲为杜双出示的收据中亦注明接到的是购房款，并非借款，故李甲觉得其签署《房屋购买合同》是为借款70万余元做为担保的论文答辩建议，无相关直接证据给予证明，不可采信。综上所述，因没法确定李甲与杜双中间系民间借贷合同关联，此案不适合《最高法院有关案件审理民间借贷纠纷法律适用若干意见难题的要求》第二十四条之要求。另一个必须强调的是，所述要求是为较大底限的维护被告方的合法权利，避免权益失调而设定的；但在民事诉讼活动中，道德观念、诚实守信标准是民事主体理应遵照的规则，合同书务必遵循是这一规则的需有之意。在无相关直接证据证实被告方的真实意思表示与合同书相反的状况下，行为人应遵守合同约定。
针对李甲觉得其售卖的房子价格过低，规定给予撤消的反诉恳求。依据《最高法院有关可用<中华人民共和国担保法>若干意见难题的表述（二）》第十九条要求：针对担保法第七十四条要求的“明显不合理的廉价”，人民法院理应以买卖本地通常经营人的判断，并参照买卖那时候交易地的物价部门参考价或是销售市场交易价，结合别的相关要素充分考虑给予确定。出让价格达不上买卖时交易地的参考价或是销售市场交易价70%的，通常能够视作明显不合理的廉价；对出让价格高过本地参考价或是销售市场交易价30%的，通常能够视作明显不合理的天价。借款人以明显不合理的天价回收别人资产，人民法院能够依据债务人的申请办理，参考担保法第七十四条的要求给予撤消。在此案中，涉案房子的买卖成本价为13500元，李甲觉得涉案房子周边房价为19000元至25000元上下，结合《房屋购买合同》签署时密云区的房子价格行情测算，该价格并不是明显不合理的廉价。故李甲的该项反诉恳求，不可适用。
综上所述，法院的判决是正确的。
