北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告唐某诉称：2006年12月29日，原被告双方签定《房屋转让买卖协议》，承诺被告将甲市305号房屋出售给原告。合同书签定后，原告执行了所有合同义务，但被告在涉案人员房产考虑产权过户条件后，回绝配合原告申请办理相对的产权年限变动登记，组成根本违约，故诉至法院,请求判令被告1.配合原告将坐落于甲市305号房产继承到原告户下；2.支付原告合同违约金15万余元。
二、被告辩称
被告王某辩称：不愿意原告的诉请，当庭论文答辩并提到反诉称：协议书未确立注明出让房子的价钱、交付时间等合同书成立需要具有的必需条文。双方就该房子的交易价钱也从没产生书面或书面形式一致意见，且反诉被告从没向反诉原告支付过一切房子转让款，双方也从没申请办理过房子的交付办理手续，该合同书未具体执行。双方中间仅就买卖房屋意愿达到了相同，但针对房产买卖的价钱等重要的合同书成立必需条文仍未达成协议，因而双方的买卖协议因缺乏合同书成立的必需条文而依规未成立，未成立的合同书并不是涉及到法律认可问题，因此反诉被告无法要求反诉原告执行未成立的合同义务或担负合同违约责任。并要求判令1.反诉原被告双方于2006年12月29日签署的《房屋转让买卖协议》未成立；2.反诉被告退还房屋产权证及买房税票、公共维修基金收条原件。
反诉被告唐某辩称：依规成立的合同书开创立时起效，双方于2006年12月29日签定的合同书是双方真实意思表示，不违背相关法律法规的强制性要求，应当归属于合理合法有效的合同书。合同书签定后，原告早已支付了购房的钱，被告亦交付了房子，该合同书除被告配合产权过户的相对责任外，其他双方的权利与义务早已执行结束。
三、审理查明
王某因动迁获得选购经济发展可用住宅资质。2006年12月29日，王某与房产开发有限责任公司签署《北京商品房买卖合同书》，承诺出售人将甲市305号房子以275441元的价钱售卖给买受人。同一天，王某与唐某签署了《房屋转让买卖协议》，承诺招标方将涉案人员房子卖给承包方，因招标方卖此房产并未获得不动产权证书，但承包方已经此购房款全款买房多次结清，因此承包方有对于房子的全权处理权。甲乙双方紧密配合买卖产权过户办理手续，左右条文若有另一方毁约，违约方赔偿另一方合同违约金人民币壹拾伍万余元整。
2007年10月21日，双方又签署填补条文，对如果售卖的状况下政府部门优先选择认购导致的损失等问题开展了承诺。2008年12月20日，诉争房子申请办理了产权年限资格证书，备案使用权人为因素王某，房子特性为经适房。买房税票显示信息购房的钱金额为274752元，买房账款系唐某立即向房地产商支付。
另查，诉争房子交付后，唐某对房子开展了室内装修并定居应用该房子，有关的物业管理费、水电气均由唐某缴纳。现诉争房屋的产权资格证书原件、买房税票原件及公共维修基金单据原件由原告唐某拥有。唐某在京购房资格核实結果为基本核实根据。
四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理后裁定：
一、王某帮助唐某申请办理甲市某房屋的产权产权过户办理手续，有关土地出让金由唐某承担；
二、王某于本裁定起效后7日内支付唐某合同违约金五万块；
三、驳回原告唐某的其他诉请；
四、驳回反诉原告王某的诉请。
五、北京市房地产律师靳双权点评
双方签署的合同书名字为《房屋转让买卖协议》，但从协议书內容和执行状况看来，初始买房合同中的购房款系根据唐某的储蓄卡立即向房地产商支付，房子交付后由唐某开展了室内装修并定居应用，诉争房屋的产权资格证书原件、买房税票原件及公共维修基金单据原件由原告唐某拥有，因而能够推定双方中间实则借名买房关联。
被告方选用协议书方式签订合同书的，自双方被告方签名或是盖公章时合同书成立。本案中双方签署了书面形式合同书，该合同书自双方签名即告成立。王某称合同书因缺乏合同款及付款方式等必需条文而未成立，该认为沒有法律规定，根据买房税票能够评定注资的金额，因而王某有关合同书未成立的认为不可以成立。
因该诉争房子的初始合同书系2008年4月12日之前签署，现该房子早已符合发售买卖的条件，因而双方签署的协议书不违背有关现行政策、不损害社会发展集体利益，亦不违背法律法规、行政规章的强制性法律法规，应是合理合法有效，双方均应依约执行。因而对唐某要求王某申请办理产权过户办理手续的诉请，法院应予以适用。
有关合同违约责任，双方合同书中开展了确立承诺，现王某不执行产权过户办理手续，理应向唐某担负合同违约责任。有关合同违约金金额，承诺的合同违约金太过高过具体导致的损失的，被告方能够请求人民法院给予适度降低。本案中双方承诺的合同违约金超出初始买房合同合同款的50%，且原告仍未明确提出充足的直接证据证实其遭到的损失，故法院有权利结合本案的实际情况酌定具体金额。
