北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一基本案情
一审原告诉称
李爽在原审法院诉称：2004年11月10日，我与田状签订《房产买卖协议书》，将拆迁安置补偿房出售给田状。根据相关法律和政策的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，城镇居民不得到农村购买小产权房。根据合同法的相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。故我诉至法院要求确认双方签订的《房产买卖协议书》无效。
一审被告辩称
田状在原审法院辩称：不同意李爽的诉讼请求。2004年签署《房产买卖协议书》，我支付了李爽合理对价25万元，李爽把房屋交付给我，合同已经履行完毕。李爽主张合同无效的理由，不符合合同法第五十二条规定的合同无效的情形。
一审法院查明
原审法院经审理查明：2001年2月23日，李爽（乙方）与（甲方）北京市常营回族乡人民政府签署《常营回族乡房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方就乙方×号房屋进行安置补偿。乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是户主李爽，之妻王淑云，之子马振洋。乙方在常营回族乡居住非成套正式住宅房屋7间，建筑面积112.13平方米。其中所有权（原房屋评估价）及院内附属物补偿款105778.29元；使用权补偿（区位价补偿款）314815元，加上其他补助费共计428635.8元。甲方以回民新村房屋方式补偿乙方，建筑面积147.58平方米。2002年2月5日，李爽（乙方）与北京市朝阳区常营回族乡人民政府（甲方）签订《常营回族乡房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》，对拆迁安置进行了补充约定。李爽回迁安置的房屋即北京市朝阳区×房屋（以下简称204号房屋）。
2004年11月10日，李爽（甲方）与田状（乙方）签订《房产买卖协议书》，约定李爽向田状出售涉案房屋，房款25万元。合同约定因涉案房屋是李爽在常营乡拆迁改造中得到的拥有产权的补偿房。在双方签订协议之日起，甲方一次性将此房永久的产权出售给乙方，乙方拥有此房永久的产权。乙方在该协议签订之日一次性将买房款付给甲方。鉴于当地政府尚未给此次拆迁户办理产权证，因此甲方承诺在今后办理产权证及过户的过程中无条件帮助乙方。证明人杨广仓在《房产买卖协议书》签字。庭审中，田状申请杨广仓出庭作证，陈述房屋交易的过程。合同签订后，双方均依约履行了相应义务，涉案房屋现由田状使用。
原审法院认定上述事实有：《常营回族乡房屋拆迁补偿协议书》、《北京市朝阳区常营回族乡房屋拆迁腾退安置补偿协议书》、《房产买卖协议书》、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为
原审法院判决认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。李爽通过拆迁安置补偿方式取得涉案房屋，即对涉案房屋享有权利，其通过《房产买卖协议书》将涉案房屋出售给田状的行为，系双方真实意思表示，现有证据不足以证明涉案房屋存在不能上市交易之情形，亦不足以证明双方签订的合同存在违反法律、行政法规效力性强制性规定之处，李爽以涉案房屋为小产权房、田状不是本村村民为由要求确认合同无效，没有事实和法律依据，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决：驳回李爽的诉讼请求。
李爽不服原审法院判决，以原审法院认定事实及适用法律均错误为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判支持其诉讼请求。
田状坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。
二本院查明
本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
三审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评房产律师靳双权认为
：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李爽以204号房屋为小产权房不能向非本村集体成员出卖为由，起诉要求确认其与田状签订的《房产买卖协议书》无效，故204号房屋是否属于小产权房及是否可以交易，是本案争议的焦点。首先，204号房屋属于拆迁安置房屋，目前该房屋未取得所有权证，对于房屋的产权性质，依据现有证据不能判断是否属于小产权房及是否能进行买卖。其次，在双方签订的《房产买卖协议书》中明确约定"鉴于当地政府尚未给此次拆迁户办理产权证，因此甲方承诺在今后办理产权证及过户的过程中无条件帮助乙方"，该条约定说明了在以后可以办理产权证时才存在办理买卖过户的问题，目前并未达到双方约定的过户条件，也不能确定该房屋在取得所有权证后也不能办理买卖过户，故在目前房屋产权性质没有明确的情况下，不能否定双方关于房屋买卖的约定。综上所述，在现有证据不足以证明204号房屋在取得所有权证后仍属于不能买卖的房屋情况下，李爽要求确认《房产买卖协议书》无效，依据不足，原审法院判决驳回其诉讼请求，并无不妥。
