北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人称
原告陈熙明诉称：诉争房屋位于本市东城区×××大街×××号×××室，原系北京市饭店工程有限公司（以下简称饭店工程公司）的办公用房。该公司是合资企业，中方合资公司为北京市旅游设施建设承发包公司，外方合资公司为香港香灼玑建筑师事务所。合资期限为1986年4月至1996年4月。饭店工程公司于1989年为解决公司办公场所问题，由中方合资公司北京市旅游设施建设承发包公司用麦子店两套两居室与涉案房屋的原承租人白珊交换的一套三居室。原告陈熙明与被告叶知秋均系北京市旅游设施建设承发包公司的员工。因当时政策规定居民楼不能用于公司办公，故被告作为公司的经办人以其个人名义与白珊办理换房手续，成为诉争房屋名义上的承租人。1990年，饭店工程公司将诉争房屋连同其他6套住房一起，分配给员工，诉争房屋由中方作为奖励分配给了原告。将北京市朝阳区×××里×××号楼×××单元×××号房屋分配给了被告。1993年6月，购买诉争房屋时因承租人姓名来不及变更，原、被告商定，诉争房屋的买房手续暂由被告办理，由原告出款购房，日后再变更产权人。1993年6月25日，原告将1.80万元购房款交给被告，被告出具收据，并约定买房手续办理完毕后，房屋产权为原告所有，待拿到房产证后由被告配合办理过户手续。因公司财务部占用诉争房屋办公，至1995年公司搬出后，原告才入住该房，一直居住至今。由于被告一直未取得诉争房屋的产权证，所以诉争房屋的产权人变更手续始终未能办理。2014年5月，房管所下发了诉争房屋的产权证给被告，被告本应如约协助办理该房的过户手续，但经原告多次催告，被告却仍不予配合办理。故原告诉至法院，请求依法确认本市东城区×××大街×××号×××室房屋的所有权归原告所有。案件受理费由被告承担。
二、被上诉人辩称
被告叶知秋辩称：
1、原告的诉讼请求已过诉讼时效，应予驳回。被告于1993年9月20日获得诉争房屋的产权，从被告提供给法庭的证据收据显示原、被告曾经协议将房屋产权约定归原告所有，该收据签署日期为1993年6月25日，如果该收据被法庭采信，那么该案的争议时间应该从1993年9月20日，即被告取得房屋所有权证时起算，至原告2014年7月1日提起诉讼时，已超过了20年。原告并未因依法登记取得所有权，原告之诉请为合同之债权请求权，因此适用民法通则第137条的规定。
2、本案诉争房产×××号房屋为被告叶知秋依据合法手续购得。1993年6月14日，依据北京市政府有关公有住房可以私人买卖的政策，被告叶知秋与建国门房管所签订房产买卖契约，家庭自筹钱款购买自己名下承租的×××号房屋，并于1993年9月20日取得诉争房屋的所有权证。被告交纳房款的日期早原告提供的收据的签署日期即1993年6月25日，证明购房款均系被告叶知秋自筹，而非原告陈熙明出资。收据内容不属实，原告陈熙明未向法庭如实陈述事实。
3、被告提供的书证及证人证言都无可辩驳的证明，诉争房屋系单位经集体研究决定正式分配给被告叶知秋的房屋。原告陈熙明主张单位将×××号房屋分给自己的事实，没有任何证据支持。从这个侧面进一步说明单位没有将诉争房屋分配给原告。原告诉状中陈述单位于1990年将诉争房屋分配给自己，为何在3年多的时间里没有办理承租变更手续。
4、诉争房屋的真实演变过程。1990年前后，诉争房屋以被告的名义承租，作为公司的办公房。1993年6月14日，被告经领导同意，以合法手续用家庭自筹钱款购买了诉争房屋。并于1993年9月20日领取了北京市房管局核发的房屋所有权证。1994年4月公司为调整职工住房将叶知秋的购房手续（发票、交费收据）、房产证收回，同时许诺分给被告一套两居室。被告服从了公司的决定，交出了诉争房屋的购房手续和房产证。公司也将诉争房屋的购房款退给了被告。公司将诉争房屋分给了公司职工宋某某，但公司拿手续材料到房管所办理过户时遇到麻烦。因为要交纳过户费和税费，还要补齐优惠售房的差价，公司没有这方面的开支，故房产证过户事情就此搁置，单位另行给职工宋某某分配了其他房屋。2014年5月东城房管局在核实房屋真实情况后，将房屋所有权证发给被告，登记日期为1993年9月20日。直到1998年，鉴于被告一贯优异的工作成绩和表现，因此公司为奖励被告，同时也考虑到诉争房屋的现状，将诉争房屋退还给了被告，被告也将购房款交给了公司。但当时因家庭和工作原因，被告并未及时向房管所要回房产证。自1998年单位将诉争房屋分配给被告后，单位领导多次催促入住，但因为房屋被案外人孙庆侵占。被告考虑到同事关系，不愿意把事情闹僵，故没有采取强制的手段。
5、原告提供的收据和关于×××大街×××号楼×××号房屋的情况说明。收据是在孙庆和原告的诱骗下书写。1995年3月20日，写收据时，原告陈熙明承诺用芳草地的自有房屋与叶知秋的诉争房屋交换，之所以收据上要写叶知秋收到陈熙明的钱，是为了把这件事情看起来更像真的。孙庆和陈熙明拿这份收据是为了欺骗单位。而事实上原告陈熙明既未给付叶知秋1.8万元，也未给叶知秋芳草地的房屋。为此，被告叶知秋多次找陈熙明对质，可陈熙明心虚得连面都不见。写收据时，诉争房屋在单位的实际控制下，被告拿不到诉争房屋的产权证，陈熙明是知情的，所以这个协议性质的收据应属无效。该收据从来就没有实际履行。公司收房时，承诺给被告分房，但公司未兑现承诺。被告对此不满，于是在孙庆和陈熙明的诱骗下写了这个说明。但说明中的第二行“我将×××室与陈熙明互换后”的这句话，正好提到了收据中未提到的用芳草地的房屋交换诉争房屋的事情，这也恰恰说明陈熙明当时是承认诉争房屋归叶知秋所有。如果按收据中体现的内容，诉争房屋就是陈熙明出资购买的，陈熙明何必还用别的房子来换。关于五费统收收据的荒谬性。收据日期是从1995年10月6日到1999年7月7日。原告持五费统收收据证明其在此期间一直交纳房费即房屋租金。此与原告所称其于1993年6月25日以叶知秋的名义购买了该房屋，叶知秋也取得了该房屋的产权证，该房屋已经转为私产，不应该再交纳租金。原告之所以没有拿收据要求被告给其过户，是因为原、被告都心知肚明该收据本来就是假的，是写给别人看的，并未实际履行的。
6、×××里×××号房屋是半地下室。1994年，被告的爱人沙静所在单位考虑其住房困难，上述房屋分给沙静作为周转房。并非原告所述1990年分得。1998年后，叶知秋多次向占据诉争房屋的孙庆讨要，但孙庆占据该房拒不搬出。后被告将孙庆诉至本院，但孙庆称原告陈熙明在此居住。
故叶知秋遂将陈熙明诉至法院。
三、法院查明
经审理查明：原告陈熙明与被告叶知秋均系北京市饭店工程有限公司的职工。位于本市东城区×××大街×××号楼×××号房屋（即诉争房屋）系原北京市东城区房屋管理局建国门房管所管理的公房，原、被告的工作单位以被告叶知秋名义承租的单位办公用房。
1993年6月25日，被告叶知秋向原告陈熙明出具《收据》。该收据的内容为，因住房手续来不及办理，×××大街×××号楼×××室的买房手续暂由叶知秋房名办理，今收到陈熙明买房款一万八千元整，买房手续办理完毕后，房产为陈熙明所有。
1993年7月29日，被告叶知秋与原北京市东城区房地产管理局签订《房产卖契》，内容为被告叶知秋以19807.96元的价格购买诉争房屋。上述合同签订后，诉争房屋由公房变更为被告叶知秋名下的私产，但原北京市东城区房地产管理局并未向被告叶知秋发放房屋所有权证书。
1994年4月14日，被告叶知秋书写《关于×××号楼×××室房产权的说明材料》。该说明材料的内容为，×××大街×××号楼×××
室原产权人为东城房管局所有，原使用权的房名为本人，1993年6月份，因某种原因，经单位领导同意，本人将房屋产权买至本人名下，因原房屋使用权实际归旅游设施承发包公司所有，现根据单位需要，于即日将房屋产权正式归还承发包公司，至归还本人购房款（包括利息）后，房屋产权归公司所有，本人即与此房屋产权无关系。
1995年3月20日，被告叶知秋书写《关于×××大街×××号楼×××房的情况说明》，内容为×××大街×××室原饭店工程公司办公用房，调整为职工住房，我将×××室与陈熙明互换后，因承发包公司答应将我临时在麦子店住的一套合居的一间房调整为两居室，所以要将此房即×××室的住房手续先拿到手再给我房，所以我将此房手续先给了承发包公司，但承发包公司拿到此房手续后，并未给我调成两居室。这样等于没有解决我的住房问题。承发包新任领导骗我写出此房交承发包的说明。因此房当时并不属于我所有，我为了能得到给我调成两居室的许诺，所以写了一个将此房交承发包的说明。发现承发包对我的许诺并未落实，加之此房所有权确不属于我。所以我给承发包写的说明并不成立。当时也是他们骗我写的假说明。
案件审理中，被告叶知秋认为原告陈熙明向法庭提交的签署日期为1993年6月25日的《收据》和签署日期为1995年3月20日的《关于×××大街×××号楼×××房的情况说明》的内容虚假，该两份证据为被告叶知秋同一时间书写，书写时间均为1995年3月20日。因此，被告叶知秋申请对上述两份证据的相对形成时间进行鉴定。根据被告叶知秋的申请，本院于2014年10月9日委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定。2015年3月2日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定意见书，内容为无法判断检材1《收据》和检材2《关于×××大街×××号楼×××房的情况说明》的形成时间。该鉴定意见经双方当事人当庭质证，原告陈熙明认可该鉴定意见书；被告叶知秋不认可该鉴定意见，认为其申请事项为对两份检材的相对形成时间的鉴定，而非分别做绝对形成时间的鉴定，鉴定单位未按照被告叶知秋的申请给出明确的鉴定意见。本院于2015年4月20日将被告叶知秋的书面异议提交鉴定单位，并要求鉴定单位给予解释说明。2015年5月6日，鉴定单位答复本院，称鉴定人对两份检材上的黑色手写字迹和指印进行了系统的检验和分析，根据现有的检验结果，无法判断两份检材的形成时间，故亦无法判断两份检材在形成时间上是否一致（是否形成于同一天）。对于鉴定单位的的答复，被告叶知秋仍持异议，并申请重新鉴定。因被告叶知秋的重新鉴定申请不符合法律规定，故本院未予许可。
被告叶知秋认为《收据》和《关于×××大街×××号楼×××房的情况说明》并非同一支笔书写，并申请对此进行鉴定。本院依法将被告叶知秋的上述鉴定申请委托北京法源司法科学证据鉴定中心进行鉴定。2015年10月28日，北京法源司法科学证据鉴定中心向本院出具《退案说明》，称无法确定是否为同一支笔书写，故做退案处理。
庭审中，原告陈熙明申请证人孙庆出庭作证。证人孙庆到庭陈述，孙庆是北京市饭店工程有限公司的经理，叶知秋是公司的司机，陈熙明是公司的工作人员。因北京市饭店工程有限公司将取得的燕京饭店改造的大分部工程让与北京市旅游设施建设承发包公司，1990年分房时，北京市旅游设施建设承发包公司分给北京市饭店工程有限公司八套房屋，其中包括叶知秋顶名的诉争房屋和陈熙明顶名的北京市西城区×××门×××号。因陈熙明在燕京饭店改造工程项目中贡献大，其家庭人口多，也未分配过住房，所以北京市饭店工程有限公司将三居室的诉争房屋分给陈熙明。北京市饭店工程有限公司将北京市西城区×××门×××号分给徐琳。叶知秋因曾在北京市旅游设施建设承发包公司分过住房，故叶知秋不参与本次分房。1990年，因抢燕京饭店工程的工期，未将诉争房屋及时腾退给陈熙明。1992年左右，将诉争房屋交付给陈熙明使用至今。之后，再无分房事宜。北京市饭店工程有限公司1996年期满注销。针对孙庆的证人证言，原告陈熙明认可；被告叶知秋不认可。
原告陈熙明申请证人徐琳出庭作证。证人徐筽，1992年，北京市饭店工程有限公司将陈熙明顶名的北京市西城区×××门×××号分给徐琳，将诉争房屋分给陈熙明。关于北京市西城区×××门×××号，由公司出具证明，陈熙明配合徐琳办理了过户手续。诉争房屋的变更手续不清楚。叶知秋不参与该次分房。对于徐琳的证人证言，经质证，原告认可；被告不予认可。
被告叶知秋申请证人孙臧出庭作证。证人孙友，1996年11月，孙臧到北京市祥泰旅游实业发展公司任党委书记。2016年3月10日，本院向北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心调查诉争房屋的相关情况。该建国门分中心称，诉争房屋仍为登记在叶知秋名下的公房，但实际居住人并非叶知秋，并由实际居住人一直交纳房屋1998年分房时，将诉争房屋分给叶知秋。针对孙臧的证人证言，经质证，原告不予认可；被告予以认可。租金至2014年；对诉争房屋变更为叶知秋名下的私产的情况不清楚，上级单位并未通知撤销对该公房的管理。
2016年4月19日，本院向北京市东城区房屋土地经营管理一中心调查诉争房屋的相关情况。该中心称，叶知秋于1993年申请将诉争房屋由直管公房通过房改售房转化为私产，但房屋产权证一直未发放给叶知秋。直到2014年，叶知秋再次申请发放房屋所有权证时，我中心经过调查，发现档案材料中存有原职工张铁立书写的纸条，内容为叶知秋的产权证暂不能发放，待调查清楚再定。因职工张铁立联系不上，无法核实当时情况。我中心将上述调查情况反馈给发证中心后，发证中心可能认为房改售房手续没有问题，所以才将房屋所有权证发给叶知秋。
2016年4月12日，本院向原北京市饭店工程有限公司的原董事长罗良调查诉争房屋的相关情况。罗良称，北京市饭店工程有限公司是北京市旅游设施建设承发包公司的下属单位，当时分房采用福利和奖励相结合的办法，北京市饭店工程有限公司没有房源，分几套房屋是由北京市旅游设施建设承发包公司决定，但具体分给谁或奖励给谁由北京市饭店工程有限公司提出方案，报北京市旅游设施建设承发包公司同意。因为我既是北京市旅游设施建设承发包公司的总经理，也是北京市饭店工程有限公司的董事长，所以对分房事宜很清楚。诉争房屋原由北京市旅游设施建设承发包公司与他人置换所得，北京市旅游设施建设承发包公司将诉争房屋给北京市饭店工程有限公司做办公用房，但在办理房屋手续的过程中，由负责行政工作的叶知秋办理，因不能办理到单位名下，所以当时暂由叶知秋顶名办理了房屋手续。1993年前，北京市旅游设施建设承发包公司整个系统分房，其中分给北京市饭店工程有限公司的几套房屋中包括诉争房屋。因陈熙明在当时的燕京饭店项目表现比较好，北京市饭店工程有限公司将诉争房屋分给陈熙明，由叶知秋配合陈熙明办理过户手续，不清楚他们具体如何办理的手续。当时分到房子的职工均已入住，我于1993年离开单位时，陈熙明已经在诉争房屋中居住两三年。当时陈熙明名下也有一套单位的公房，该房屋分房时分给了徐琳，由陈熙明给徐琳办理过户手续。我离开单位后，单位换来新的领导班子，解散了北京市饭店工程有限公司，北京市旅游设施建设承发包公司亦经过多次更名为华龙旅游实业发展总公司。
2016年7月20日，本院向华龙旅游实业发展总公司调查了解诉争房屋的相关情况。该公司委派的工作人员称，北京市旅游设施承发包公司原是北京市旅游事业管理局的下属公司，北京市旅游事业管理局实行政企分开时，成立了北京首都旅游集团有限责任公司。北京市旅游设施承发包公司于1994年9月更名为北京市祥泰旅游实业发展公司。2003年，北京首都旅游集团有限责任公司发文将北京首汽集团公司、北京祥泰旅游实业发展公司和华龙旅游实业发展总公司的人员和资产重组为华龙旅游实业发展总公司。诉争房屋为房管所的资产，北京首都旅游集团有限责任公司的房屋管理单位无该房屋的档案材料，重组时未涉及诉争房屋；诉争房屋的分房情况不了解，华龙旅游实业发展总公司也无诉争房屋的分房档案材料。
本院的上述调查，经当庭质证，原告予以认可；被告仅认可调查的真实性，但不认可调查的内容。
上述事实，有当事人当庭陈述，《收据》，《关于×××大街×××号楼×××房的情况说明》，房产证，《关于×××1号楼×××室房产权的说明材料》，北京市公有住宅租赁合同，房屋档案材料，工商档案材料，证人证言，调查笔录等证据在案为证。
四、法院认为
本院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。根据查明事实，原、被告对诉争房屋原系北京市饭店工程有限公司以被告叶知秋名义承租的公房无争议。原告认为1990年左右单位分房时将诉争房屋分给原告，被告于1993年6月25日签署的《收据》显示，原告已向被告支付诉争房屋由公房转私房的房款，被告亦承诺其代办的诉争房屋的产权归原告所有，故要求确认诉争房屋的所有权归原告所有。现原告出示的《收据》、《关于×××大街×××号楼×××号房的情况说明》，能够与其申请的证人孙庆及徐琳的证言相互印证，证明单位将诉争房屋分给原告。本院向北京市饭店工程有限公司原董事长罗良所进行的调查，亦显示诉争房屋分给原告，而非被告。原告在诉争房屋一直居住的事实亦能与上述证据、证言及调查相互印证。因此，本院对原告的主张予以确认。被告主张《收据》原为整页，下半页内容被原告撕毁，《收据》和《关于×××大街×××号楼×××号房的情况说明》为同一日且同一支笔书写，内容不属实。因被告对其主张未提供充分证据予以支持，故本院不予采信。被告于1994年4月14日书写《关于×××号楼×××室房产权的说明材料》，该说明材料与其1993年6月25日书写的《收据》相矛盾，且由其1995年3月20日书写《关于×××大街×××号楼×××房的情况说明》能证明1994年4月14日书写的说明材料的内容虚假。既然诉争房屋已经由北京市饭店工程有限公司分配给原告，交付居住使用，并由名义权利人即被告书写《收据》确认诉争房屋权利归原告所有。且被告叶知秋书写《关于×××1号楼×××室房产权的说明材料》将诉争房屋交付北京市旅游设施承发包公司的内容虚假。被告所持的由北京市旅游设施承发包公司更名的北京市祥泰旅游实业发展公司将诉争房屋分配给被告的主张，本院不予采信。关于被告辩称超过20年诉讼时效的意见，因房管部门于2014年才向被告发放房屋所有权证书，原告的起诉并未超过诉讼时效，本院对被告的该意见不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，判决如下：
五、法院判决
确认北京市东城区×××大街×××号楼×××号房屋为原告陈熙明所有。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
