北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一审原告诉称
秦职在原审法院诉称：我与林阳于2006年9月18日登记结婚。婚后双方于2009年4月12日共同购买了位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋），并居住至今。涉案房屋由林阳与北京优孚房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》，房屋总价2065754元，首期支付购房总价款的30%共625754元，其余144万元向中国工商银行股份有限公司北京昌平支行贷款，贷款期限为30年，每月偿还数额为7700元。涉案房屋已于2010年3月5日取得《房屋所有权证》，登记在林阳名下。我认为，涉案房屋为夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共有财产，现涉案房屋登记在林阳一人名下，影响我对涉案房屋的共有权。请求法院判决确认涉案房屋为我和林阳共同所有。
一审被告辩称
林阳在原审法院辩称：涉案房屋为林志个人所有，与秦职和我无任何关系。由于林志年事已高，购房贷款年限短，如果以自己的名义贷款，每月还款的数额相对较大，因此我与林志签订了借名买房协议，房屋所有权归林志所有，我仅享有在林志允许的情况下对该房屋的使用权。购房款全部是林志支付的。房款的支付情况及书面协议，可以说明房屋归林志所有，无论是我还是秦职，都无权主张该房屋的所有权。关于房款来源，秦职称其婚后收入200余万元，其月工资2万元左右，其第一次离婚时，前夫给了100万元都给了林阳，但秦职并未就上述主张举证。而林志提供了购房时的刷卡记录及后期还贷转款凭证，合计200余万元。秦职很清楚地知道，该房屋完全是由林志出资购买，仅仅是借用了我的名义向银行贷款，在我们婚姻关系存续期间，两人都未对该房屋的房款进行过任何支付行为，反而一再挪用林志所给房款维持自己高额的消费，现在秦职却主张房屋为共同所有，没有任何事实依据，请求法院驳回。
林志在原审法院述称：不同意秦职的诉讼请求，请求法院确认涉案房屋归我个人所有。我和林阳之间签有借名买房合同，根据合同约定，涉案房屋归我所有。同时，合同中也约定了首付款、房屋贷款、公共维修基金等与房屋相关的费用均由我承担，林阳不需承担任何费用。该协议作为一份合法有效的借名买房协议，应当受到法律保护。从秦职和林阳的工资收入来看，林阳从2007年至2012年只有15万多元的收入，不可能购买价值超过200万元的房屋并申请贷款，也不可能拿出50多万元的首付款并每月支付7700元的房屋贷款。因此，涉案房屋系我个人出资购买的房产，应当归我个人所有。
一审法院查明
原审法院经审理查明：秦职与林阳于2006年9月18日登记结婚。因感情不和，秦职于2012年5月9日将林阳诉至法院，要求离婚。2013年7月15日，法院做出（2012）朝民初字第17438号民事判决书，判决准许秦职和林阳离婚，并依法分割秦职和林阳的夫妻共同财产。判决中提到，考虑到涉案房屋涉及案外人的合法权益，“本院对上述房屋及与该房屋相关的购房款及银行还款均不予处理，双方与案外人因该房屋及相关款项如有纠纷，可另行通过合法途径解决”。林阳不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2013年11月7日做出（2013）二中民终字第15059号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2009年4月12日，林阳与北京优孚房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》，约定由林阳购买涉案房屋，总价款为2065754元，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司北京昌平支行借款支付。林阳于2009年4月24日与中国工商银行股份有限公司北京昌平支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定林阳贷款144万元，用于支付上述房屋的购房款；贷款期限为30年，每月偿还的数额为7700元。涉案房屋已于2010年3月5日取得房屋所有权证书。
林阳和林志均称涉案房屋系林志以林阳名义购买，并提交了林阳（作为乙方）与林志（作为甲方）签订的《购房协议》。《购房协议》显示，签订时间为2009年3月1日，内容为：“甲方想要购买北京市朝阳区××室（以下简称‘所购房屋’）一套，因经济能力有限，现阶段只能贷款购房，由于甲方可贷款年限短，如果以甲方的名义贷款则甲方的还贷压力太大。为此，甲方借用乙方的名义贷款购房，现根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定，双方在平等自愿、协商一致的基础上，就有关事项约定如下：一、甲方以乙方林阳名义购买北京市朝阳区××室房屋一套，乙方同意甲方以乙方名义购买以上房屋。二、首付款、房贷、公共维修基金及各项税费等与所购房屋有关的款项均由甲方承担，无需乙方承担任何费用。三、如甲方经济条件改善，甲方可根据自己的经济状况提前偿还所购房屋贷款，乙方应办理相应的提前还贷手续。四、所购房屋的所有权归甲方所有，甲方对所购房屋享有完全的占有、使用、收益及处分权利。如甲方需要对所购房屋进行任何性质的处理，涉及到需要乙方签字办理的事项，乙方应予以配合。因借用乙方名义贷款购房，相关的购房合同、银行贷款合同、贷款账户户名（账号）及房屋产权证等均为乙方，乙方不得据此主张所购房屋的所有权，也不得据此主张所购房屋的贷款系其支付。五、因甲方为所购房屋的所有权人，乙方作为名义上的产权人，在任何情况下不得对所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为。六、在甲方未对所购房屋进行处置的前提下，乙方可以使用所购房屋。但在乙方对甲方及其配偶不尽赡养及孝敬义务时或乙方对所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等任一行为时，甲方有权收回所购房屋并要求乙方立即搬离。七、甲方及其配偶百年归老之后，所购房屋由乙方继承。若甲方及其配偶中的任何一方仍生存，乙方不得对该房屋主张任何收益，更不得作为遗产发生继承关系。八、本协议签订之后，甲方将于次日（即2009年3月2号）前往北京市朝阳区××售楼处支付购房定金，乙方一同前往并协同办理相关购房手续。九、本协议一式两份，双方各持一份，自双方签字后生效”。秦职对上述协议的真实性不予认可。
诉讼中，秦职认可涉案房屋的首付款系林志支付，但主张所有在其与林阳婚姻关系存续期间的房屋贷款系以夫妻共同财产偿还。林阳与林志主张，所有房款包括秦职与林阳夫妻关系存续期间的房屋贷款，均是由林志支付。林志主张，自己除支付了首付款626554元以外，还通过银行转账、给付现金等方式多次将用于偿还房屋贷款的款项交给林阳，金额总计1726300元，但林阳和秦职并未将钱款用于还贷，而是私自挪用于个人消费。在秦职与林阳的离婚诉讼中，林阳称林志于2009年至2011年6月期间先后给付其购房款1726300元，要求林阳按照约定偿还房屋贷款、支付公共维修基金和契税，扣除已经偿还的贷款以及公共维修基金、契税外的数额，应作为夫妻共同债务。在离婚诉讼中，秦职和林阳提交了各自的银行账号对账记录，相关记录显示，秦职和林阳的银行账号之间存在多笔资金往来，林志多次向林阳账号内汇过款。
秦职提交银行交易明细，证明其曾向涉案房屋的还贷账户（×××）中汇款三次，分别是：2011年8月23日，金额为7300元；2013年6月14日，金额为7000元；2013年7月12日，金额为7000元。林阳及林志对秦职汇款的真实性无异议，但不认可证明目的，称后两次还款是在秦职和林阳离婚诉讼期间发生，并非正常的还贷行为，秦职具有侵占房产的恶意。
上述事实，有民政局证明、《商品房现房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、房屋所有权证、银行个人业务凭证、银行信用卡记录、发票、收据、契税专用税收缴款书、《北京市住宅专项维修资金专用收据》、借款凭证、供暖协议书、发票、民事判决书、房屋所有权证、证据及当事人陈述意见在案佐证。
一审法院认为
原审法院认为：本案的争议焦点在于林志及林阳主张的借名买房关系是否成立。对此，应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。
从涉案房屋的购买经过来看，涉案房屋系以林阳名义签订买卖合同、以林阳名义办理银行贷款及还款，房屋产权登记在林阳名下，且购买时间和产权登记时间均在秦职与林阳婚姻关系存续期间。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。因此，从表面证据来看，应当认定涉案房屋系秦职与林阳的夫妻共同财产。现林志主张借名买房成立的理由主要有二，一是林阳与林志之间签有借名买房协议；二是购房款全部由林志出资。关于第一个理由，林志所提交的《购房协议》的签订时间是2009年3月1日，发生在秦职与林阳婚姻关系存续期间，秦职表示对林阳与林志所签的《购房协议》毫不知情，林阳和林志也未提交充分证据证明秦职知晓借名买房之事实。不动产系家庭财产中的重要组成部分，夫妻双方对于财产有平等的处理权，林阳在秦职不知情的情况下与林志签订的借名买房协议，不宜直接作为认定林阳与林志之间的借名买房事实成立的依据。关于第二个理由，也是林志主张借名买房成立的主要理由。涉案房屋的购房款由两大部分组成，一是首付款，二是银行贷款。秦职认可首付款系林志支付，但主张银行贷款系以夫妻共同财产偿还。从涉案房屋的贷款偿还情况来看，自贷款发放以来，贷款账户一直在林阳名下，林志虽然主张还款来源是其交付给林阳的钱款，但并无直接证据证明房屋贷款是由林志偿还，且林阳和林志都认可秦职和林阳在婚姻关系存续期间挪用了林志交付的款项用于个人消费，因此，不能仅凭林志交付了大量钱款给林阳，就认定涉案房屋在秦职与林阳婚姻关系存续期间的贷款均是由林志出资。此外，林阳和林志在诉讼中主张，之所以签订借名买房协议，是由于无力承担全部购房款，需要向银行贷款，但林志年事已高，贷款年限太短，故向林阳借名买房；但是，诉讼中林志又提交证据并主张，自己陆续给付的钱款总额已经超过涉案房屋的总价款，这与其陈述的借名买房理由存在矛盾。从房屋的占有使用情况来看，涉案房屋购买后一直由秦职及林阳居住使用，林志并无实际使用涉案房屋的意图和事实。
因此，综合以上情况法院认为，涉案房屋应当认定为秦职与林阳的夫妻共同财产，至于林志与秦职、林阳之间的资金往来，不宜认定为林志对涉案房屋的出资，可作为双方之间的债权债务另行处理。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，原审法院于2014年12月判决：一、确认位于北京市朝阳区××号房屋为秦职与林阳共同所有。二、驳回林志的诉讼请求。
上诉人诉称
判决后，林阳、林志均不服，上诉至本院。林阳以原审认定事实有误为由，请求撤销原审判决，改判驳回秦职的诉讼请求。林志上诉请求撤销原审判决，改判确认涉案房屋归其所有，其主要上诉理由为：1.涉案房屋系林志借林阳之名购买，首付款和还贷款项均系林志出资；2.林志与林阳之间签订有《购房协议》，该协议表明了双方借名买房的意思表示，并得到实际履行，应属合法有效；3.秦职与林阳婚后无支付购房首付款及还贷的能力，林志支付房款的行为与《购房协议》相印证，故借名买房法律关系成立。秦职同意原审判决。
本院查明
本院经审理查明事实与原审查明一致，本院予以确认。
本院认为
本院认为：根据审理查明事实，涉案房屋虽以林阳名义签订购房合同、办理按揭贷款，并登记于其名下，但系林阳与秦职婚后购买，故应依法认定为夫妻共同财产。关于林志与林阳就涉案房屋能否构成借名买房之法律关系一节，首先，涉案房屋系大宗生活资料，具有较高经济价值，有关其权属的重大决定应当夫妻协商，取得一致意见。《购房协议》系林志与林阳签订，在涉及秦职利益之情形下，并无秦职签字认可，现亦无证据表明林志或林阳曾告知借名买房之事、秦职曾明示或默示表示同意，故《购房协议》对秦职不具有约束力，不能排除秦职基于法律规定对涉案房屋所享有的权利；其次，《购房协议》载明的借名买房理由系林志需贷款购房，而其因自身年龄之故可获得的贷款年限过短，需借用林阳之名获取贷款。但结合林志与林阳之间的转账情况，林志的转账金额已足以还清全部贷款，而转入款项的账户并非均为还贷账户，林阳并未办理提前还贷手续并有将款项用于个人消费之情形，该情形与林志借名买房初衷及急于还贷的意愿均存在相悖之处，与生活常理不符，与《购房协议》所体现出的意思表示不能相互印证，不能合理解释借名买房的意图。林志虽支付了购房首付款并有向林阳转账大额资金的事实，但出资、转账事实本身并不构成主张所有权的充分依据，尚可构成借款等其他法律关系。综上，林阳、林志的上诉请求均依据不足，本院不予支持。但原审判决主文对房屋坐落房号表述有误，本院予以相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第33562号民事判决第二项。
二、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第33562号民事判决第一项为：确认位于北京市朝阳区××号房屋为秦职与林阳共同所有。
三、驳回林阳、林志的上诉请求。
