北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
李源上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张雪梅在一审除第一项以外的诉讼请求并支持李源的一审全部反诉请求，一、二审案件受理费由张雪梅负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，鉴定程序违法，请求二审依法改判。
张雪梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
亿园经纪公司未陈述答辩意见。
张雪梅向一审法院起诉请求：1、判令解除2016年7月27日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令李源返还定金100000元；3、判令李源赔偿张雪梅中介费损失17000元；4、判令李源赔偿张雪梅房屋差价损失570000元，并要求李源承担评估费8175元；5、判令亿园经纪公司退还张雪梅支付的垫资款20000元；6、诉讼费由李源、亿园经纪公司承担。
李源向一审法院反诉请求：1、判令解除2016年7月27日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令张雪梅向李源支付违约金170000元；3、判令张雪梅向李源返还涉诉房屋暖气卡，支付未缴纳2016年-2017年度采暖滞纳金160元；4、诉讼费和律师费由张雪梅负担。
三、法院查明
一审法院认定事实：2016年7月27日，李源（甲方）与张雪梅（乙方）、亿园经纪公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定李源将其所有的坐落天津市海河教育园知香园X-X-XXX的房屋出售给张雪梅，房屋价款为1700000元整；乙方于签订本合同之时向甲方支付定金100000元；甲乙双方须于2016年9月30日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该约定办理买卖手续，双方应通过天津市房产交易资金监管中心对房款进行代收代付；除定金外的剩余房款计1600000元甲方同意乙方采用银行贷款方式支付；乙方须于2016年9月30日前办理银行贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心。合同第四条约定：乙方须向丙方交纳服务费17000元，若因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，则丙方所收取的居间服务报酬不予退还，若守约方支付居间服务报酬，则由违约方向守约方赔偿该笔费用；双方在第六条违约责任第2款处约定：乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房屋成交价的千分之一作为违约金，逾期十五日甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房屋成交价的百分之十作为违约金，且即日起甲方有权将该房屋另行转让；第3款处约定：乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任。双方在第九条备注处约定：经甲乙双方协商，甲方尾款约有伍拾伍万，该笔尾款由第三方垫资处理，垫资费用由乙方承担，甲乙双方认可。合同签订当天，张雪梅向李源交付定金100000元，并向亿园经纪公司缴纳了中介费17000元,并于2016年9月20日向亿园经纪公司缴纳了房屋垫资费用20000元。2016年9月21日，李源将涉诉房屋个人贷款结清，2016年10月18日，李源取得涉诉房屋不动产登记核准注销通知书，2016年10月24日，李源的委托代理人孙德艳与张雪梅到房管局签订了《天津市房产买卖协议》，该协议约定开户银行为中德银行，收取监管房价款的户名为孙德艳。在该协议附件四补充协议中约定于2016年10月25日前缴纳首付款320000元，其余房价款进行银行贷款。卖方公证委托孙德艳，以孙德艳名字开具一般结算账户收取全部房价款。之后，张雪梅缴存了首付款。2016年10月28日孙德艳与张雪梅共同申请撤销《天津市房产买卖协议》网络数据，申请解除《天津市房产买卖协议》。同日，双方共同申请存量房屋交易资金解除监管退款，申请由天津市房地产交易资金监管中心退还张雪梅交易资金320000元。10月31日李源因购房需要从孙德艳处拿走其户口本和结婚证等证件。2016年11月24日张雪梅、韩雪莲及李源夫妇面谈协商，双方并未达成一致意见，张雪梅呈讼。另查，2016年9月6日，李源和其妻钟平作为委托人，与孙德艳签订委托书，委托孙德艳办理如下事项：李源坐落于海河教育园区，现委托孙德艳办理上述房屋清偿银行贷款，提取银行他项权证，办理该房屋的抵押注销登记，领取不动产权证，办理该房的出售手续，包括该房屋到房管局签订房产买卖协议，房屋转移（变更）产权办理产权过户，以受托人名义代开银行个人结算账户，代收房屋款项，受托人有权在买卖该房屋过程中的相关文件上签字及办理相关事宜，如贷款不成或交易不成，协助卖方办理解除房产买卖协议，申请解除资金监管等相关手续，当协议载明的收款账户不能收款时，办理收款账户变更手续。委托期限自签署本委托书之日起至2017年9月5日止”该委托书在天津市北方公证处办理了公证。
一审法院审理过程中，根据张雪梅的申请，一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司天津友谊路分公司对涉案房屋2016年11月17日的市场价格进行评估，估价结果为在此价值时点房屋总价为2270000元。此价格与双方合同约定的1700000元的价格差为570000元。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、中德银行未予受理张雪梅贷款的原因。根据张雪梅的申请，一审法院从中德住房储蓄银行和平支行调取了张雪梅的个人贷款授信额度通知书，该证据能够证明张雪梅向该行申请个人贷款授信额度已经通过审批。另，对该行营业部风险合规部资产保全处工作人员韩岡宏的询问笔录可以证实，最初张雪梅个人贷款授信额度已经由该行预审通过，张雪梅也向该行申请了贷款，但是在银行审查贷款条件时，发现售房人提供了一个代理人代办其相关手续，且贷款资金也要打入此代理人账户，此情况不符合中德银行贷款受理条件，故最终没有受理张雪梅的贷款申请要求。一审法院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。上述证据能够证实中德银行已经对张雪梅的贷款申请进行了预审批，因双方《天津市房产买卖协议》开立的资金监管账户为孙德艳而不是李源本人被中德银行拒绝受理贷款申请。故李源主张系因张雪梅个人资质问题贷款不能不成立，以此主张张雪梅违约没有事实依据。
二、2016年10月28日撤销《天津市房产买卖协议》是否为解除双方的房屋买卖合同关系。李源主张因为张雪梅个人资质问题贷款不成，向其代理人申请解除网签协议，是张雪梅单方原因解除了买卖协议。张雪梅陈述在中德储蓄银行不能办理贷款后，与孙德艳沟通让其取消代理人收款，但孙德艳不同意，认为她为李源垫付了资金必须由她接受房款，双方协商变更贷款银行继续办理贷款及后续手续，所以必须要相应变更协议中的开户银行，才于2016年10月28日申请撤销网签协议再重新签订来变更开户银行，继续履行合同。张雪梅就其主张提交了2016年11月2日韩雪莲与孙德艳的通话录音记录，该录音由亿园经纪公司证实其谈话的一方为孙德艳，真实性一审法院认可。双方谈话没有合同解除后就解除事宜进行协商的内容，其中有韩雪莲说：但是那个房本，我们今天一查账已经到了，咱们明天就能去打协议，你非得卡这个点上然后把那本给他”。孙德艳答：“那你这样，我没给他房本，人家拿证件走的，我打协议，我凭什么，人家的，我扣着不给人家么”的对话，结合网签协议约定开户银行为中德银行、孙德艳给李源出资偿还贷款且李源授权孙德艳收款而中德银行因该原因不予贷款、双方于网签协议签订后四天内就撤销了该协议却未就解除合同进行相关约定等事实，一审法院对张雪梅的陈述予以采信，双方于2016年10月28日撤销《天津市房产买卖协议》，是孙德艳与张雪梅达成了为变更合同中开户银行重新签订网签合同的协议，而非解除双方的房屋买卖合同关系。
三、双方房屋买卖合同没有继续履行的原因。孙德艳作为李源的代理人与张雪梅达成了变更贷款银行的协议，双方申请撤销了2016年10月28日签订的《天津市房产买卖协议》，在重新签订该协议之前，李源因购买房屋从孙德艳处拿走了办理网签手续必备的证件材料，孙德艳无法重新与张雪梅签订《天津市房产买卖协议》，且向张雪梅表达了房主要涨价的意思，双方就合同履行问题产生纠纷。2016年11月24日，张雪梅、韩雪莲及李源夫妇面谈协商，李源方强调如果按原合同继续履行就按原价款履行，如果更换贷款人名字为韩雪莲，就须解除原合同然后按照市场价格重新签订合同，在韩雪莲说：“银行说合同写张雪梅的名字没问题，张雪梅做抵押韩雪莲做贷款，都能解决，就是需要重新打网签协议变更开户银行”后，李源夫妻仍认为合同已经作废，不同意重新签订网签协议。合同不能继续履行。
一审法院认为，张雪梅和李源、亿园经纪公司于2016年7月27日签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。该《房屋买卖居间合同》并不因双方签订《天津市房屋买卖协议》而失效，且张雪梅、孙德艳于2016年10月28日解除《天津市房屋买卖协议》的行为只是为了变更协议中的开户银行，并不是双方解除了房屋买卖关系，故《房屋买卖居间合同》对当事各方均具有拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。李源特别委托孙德艳办理房屋出售的事宜，孙德艳作为代理人在代理权限范围内实施的法律行为的效果由李源承担。在张雪梅与孙德艳协商一致之后，撤销了网签协议变更开户银行重新签订《天津市房屋买卖协议》，孙德艳、李源不按约定重新签订网签协议，致使双方买卖合同无法继续履行，合同目的不能实现，构成根本违约。故张雪梅、李源主张解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，不违反法律规定，一审法院确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故张雪梅主张李源返还定金100000元有法律依据，一审法院支持。依据双方居间合同约定，张雪梅主张李源赔偿中介费损失17000元符合双方约定，一审法院支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失。故李源不履行合同义务，张雪梅主张房屋差价损失应予支持。结合本案房屋涨幅差价、涉案房屋所属区域实际情况、守约方的履行情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，李源应赔偿张雪梅房屋涨幅差价的70%，即399000元。关于评估费，系张雪梅评估房屋价格必要的费用，张雪梅主张由李源赔偿，一审法院支持。关于张雪梅向亿园经纪公司主张返还垫资款20000元，该款在双方居间合同中约定为张雪梅负担，实际上该款为李源清贷产生的必要费用，亿园经纪公司只是代收并将其交由垫资第三方，故张雪梅向亿园经纪公司主张返还垫资款20000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于李源主张张雪梅支付违约金170000元，其并未能举证证明张雪梅违约，该请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：“一、解除原告（反诉被告）张雪梅与被告（反诉原告）李源、天津市亿园置家房地产经纪有限公司于2016年7月27日签订的关于天津市海河教育园知香园X-X-XXX房屋的《房屋买卖居间合同》；二、被告（反诉原告）李源于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）张雪梅定金100000元；三、被告（反诉原告）李源于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）张雪梅中介费损失17000元；四、被告（反诉原告）李源于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）张雪梅房屋差价损失399000元；五、被告（反诉原告）李源于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）张雪梅评估费损失8175元；六、驳回原告（反诉被告）张雪梅的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）李源的其他反诉诉讼请求。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于李源提交的北京市国宏信价格评估有限公司行政许可信息，张雪梅对证据的真实性予以认可，本院对此予以认定。对于李源提交的2018年3月27日与工商银行工作人员电话录音，不属于二审新的证据，张雪梅对此亦不同意质证，本院对该份证据不予认定。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张雪梅、李源与亿园经纪公司共同签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，合同约定不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。依照《房屋买卖居间合同》的约定，双方应共同配合签订《天津市房屋买卖协议》。合同履行中，张雪梅与李源的委托诉讼代理人孙德艳于2016年10月24日签订《天津市房屋买卖协议》，后协商一致于2016年10月28日解除该份协议。对于协议的解除，经庭审询问张雪梅与李源均认可并不代表双方买卖合同关系的解除，双方均认可需再次配合签订《天津市房屋买卖协议》。依照一般惯例，签订《天津市房屋买卖协议》需经过买方咨询确定贷款银行、预约网签、双方共同办理网签等几个步骤。本案在张雪梅表示确定了贷款银行后，双方并未预约网签，而是与亿园经纪公司三方共同进行协商，该协商行为显然说明合同履行中出现了障碍。依照在案证据显示，因李源对张雪梅的贷款资质提出质疑，张雪梅一方提出可以由其女韩雪莲申请接力贷，李源对此在一、二审期间均陈述为“如果更换贷款人名字为韩雪莲，就须解除原合同然后按照市场价格重新签订合同”。因增加张雪梅之女韩雪莲作为贷款人的目的，系确保《房屋买卖居间合同》的履行，并不影响李源出售房屋、收取房屋价款的合同目的的实现，李源以此为由提出按照市场价格重新签订合同，显然缺乏合同依据及相关法律依据，且因李源坚持该意思表示，双方未能顺利签订《天津市房屋买卖协议》，致张雪梅的合同目的不能实现，一审法院认定李源的行为构成根本违约，并无不当。现双方均同意解除《房屋买卖居间合同》，合同解除后，李源已收取的100000元定金应予返还。鉴于李源系根本违约方，故对于张雪梅实际发生的中介费损失17000元，依照《房屋买卖居间合同》的约定应由李源予以赔偿。对于张雪梅主张的房屋差价损失，从李源关于“按照市场价格重新签订合同”的表述分析，其对于涉诉房屋在签订《房屋买卖居间合同》后价格有所上涨的事实应无异议。一审期间，双方均同意以2016年11月16日作为评估价格的始点，一审法院委托的鉴定机构及鉴定人均具备相关房地产价格评估的资质，所作出的评估价格经本院结合上述评估始点前后涉诉房屋相同小区实际成交交易的价格进行对比后，认为较为合理，评估意见应予采纳。一审法院结合当事人的履约情况及过错程度等因素，综合判定后认定李源应赔偿张雪梅房屋涨幅差价的70%，即399000元，亦无不当。关于评估费，系张雪梅评估房屋价格必要的费用，张雪梅主张由李源赔偿，对此应予支持。
综上所述，上诉人李源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
