北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
朱志斌上诉请求：1.撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案焦点是上诉人朱志斌和被上诉人李志强签订的《天津市房地产买卖协议》是否应当解除。该协议合法有效，并已经办理了房管局网签备案手续，且朱志斌具备全款支付房款的条件，所以该合同没有法定及约定的解除条件。按照协议要求朱志斌如果贷款办不下来，可以变更付款方式为一次性付款，朱志斌二审提交新的付款条件证明，证明其具有一次性付款条件，即该合同可以履行。依据合同法规定，朱志斌不构成根本违约，所以合同也不具备法定解除条件。
二、被上诉人辩称
李志强辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
金乐家公司述称，同意一审判决。
章程经未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
李志强向一审法院起诉，请求判令：1、解除涉诉《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》；2、章程经支付违约金109500元；3、案件受理费由各被告承担。
一审法院认定事实：2016年5月20日，原告李志强作为卖方（即甲方），被告章程经作为买方（即乙方），通过居间方（即丙方）金乐家公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：甲方自愿将坐落在天津市XX区XX新城XXX号房屋出售给乙方，房屋建筑面积139.19平方米，成交价格为2190000元。合同第七条约定违约责任：甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任。其他约定：由于房本登记时间为2015年2月17日，甲、乙双方协商如要产生增值税，此合同作废三方免责，由此定金放于丙方，2015年5月11日去房管局查档，确认过两年，定金由房主女儿拿走。2016年5月20日由房主本人李志强带身份证，拿走余下叁万元定金，该房屋价为贰佰零三万元整，车库为拾陆万元整，甲方同意2016年5月20日把钥匙交于金乐家房产保管，直到该房屋交易完毕后交于乙方。甲方同意乙方转给第三方。各方还约定了其他权利义务。
2016年5月25日，李志强收到章程经交付的购房定金50000元。2016年8月8日，卖方李志强、买方章程经、居间方金乐家公司签订《XXX新城XXX室补充协议》，约定：买卖双方协商原定2016年8月10日前到房管局打买卖协议改为2016年8月22日到塘沽区房管局打买卖协议，买卖双方同意，无争议。2016年8月22日如因买卖双方因哪方原因不能完成打协议，视为违约。2016年10月12日，第三人金乐家公司员工尤智刚向李志强出具文件一份，内容为：馨苑新城2-5-102室房屋，甲乙双方买卖成与不成，丙方退还甲方中介费壹万元整，洗衣机壹仟元整，判决书下来当天交于甲方。如果买卖达成协议继续履行合同，丙方退给甲方空调费用伍仟元整，总计费用壹万陆仟元整。
三、法院查明
另查，李志强作为出卖人（即甲方），朱志斌作为买受人（即乙方），签订《天津市房产买卖协议》，约定房屋坐落XX区XXX新城XXX号，建筑面积139.19平方米，双方同意以银行贷款方式支付房价款，由天津市滨海新区房屋管理中心对房价款实施监管，房价款2030000元，乙方首付款410000元，申请银行贷款1620000元，监管房价款合计2030000元。乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款合计410000元，一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市建设银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入天津市滨海新区房屋管理中心天津市建设银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。各方当事人还约定了其他权利义务。协议签订后，因朱志斌的贷款未通过银行审批，购房首付款及银行贷款均未打入资金监管账户。对于当事人上述没有争议的事实，予以确认。
各方当事人对如下事实存在争议：原告主张其向案外人曲心来借款，定于2016年10月12日前还清，但因被告违约，原告无法还清借款，会向案外人承担违约金，原告提交了借条一张作为证据，但二被告均不认可，案外人曲心来亦未出庭陈述，且原告陈述该违约金并未实际发生，故不予采信。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、当事人之间签订的房屋买卖居间合同以及天津市房产买卖协议是否应当解除。2、李志强主张章程经给付违约金的事实及法律依据。对于第一项争议焦点，李志强与章程经、金乐家公司签订的《房屋买卖居间合同》中约定在办理该房屋手续时过户给第三方，章程经陈述签约时其自己要购买，因欠款问题又转让给其表兄朱志斌购买，但对于章程经与朱志斌之间的亲属关系，二被告均未能提交证据证实，从各方当事人陈述的缔约过程及履行过程看，被告章程经利用其较原告具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买原告名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。原告要求解除该《房屋买卖居间合同》，不予支持。原告与被告朱志斌签订《天津市房产买卖协议》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。因被告朱志斌资信问题不符合贷款银行的贷款条件，未能办理贷款手续支付房款，故一审法院认为《天津市房产买卖协议》未能按约履行的责任在被告朱志斌。被告朱志斌主张可以一次性付款，但未能提交证据予以证实，且双方网签的《天津市房产买卖协议》约定按揭贷款，如变更为一次性付款，需要双方到房管部门重新网签该协议，李志强不同意重签协议，故《天津市房产买卖协议》不具有履行条件，应予解除。对于第二项争议焦点，因李志强与章程经签订的《房屋买卖居间合同》不成立，李志强以该合同主张章程经承担违约金的诉讼请求，无法支持。且该合同中约定甲方同意乙方转给第三方，在房管部门办理的网签协议买方变为朱志斌，李志强对此认可，即均认可由朱志斌作为买方购买涉诉房屋，朱志斌能否按照《天津市房产买卖协议》的约定履行其付款义务，章程经无法预见亦无法掌控，且在购房人变更后，亦无合同约定或法律规定章程经负有连带责任，故李志强要求章程经承担违约金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告李志强与被告朱志斌签订的关于天津市XXX区XXX新城XXX号房屋的《天津市房产买卖协议》；二、驳回原告李志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2490元，减半收取计1245元，由原告李志强负担1200元，由被告朱志斌负担45元。
二审中，上诉人朱志斌提交证据如下：中国建设银行存款证明一份，证明朱志斌具备一次性付款的能力。被上诉人李志强提交如下证据：证据1、案外人张力纲与本案原审第三人金乐家公司代理人尤智刚的通话录音，证明张力纲是实际幕后买房人、操作人。证据2、案外人张靖康起诉本案被上诉人李志强的另案起诉状及该案一审庭审笔录，证明张力纲倒卖房屋的事实。其他各方当事人均未提交新证据。本院对当事人争议事实认定如下：对上诉人及被上诉人提交的证据，证明目的均不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案围绕房屋买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：李志强与朱志斌签订的涉诉《天津市房产买卖协议》是否应予解除。围绕争议焦点阐述如下：
李志强与章程经、金乐家公司三方签订的《房屋买卖居间合同》及李志强与朱志斌两方签订的《天津市房产买卖协议》，是签约各方就涉诉房屋买卖事宜达成的真实意思表示，系有效合同。上述《房屋买卖居间合同》中明确约定：在办理该房屋手续时可以过户给第三方。对此，本院认为，李志强与章程经、金乐家公司三方在签订上述合同时，对该项约定的内容系明知，且并无被胁迫、欺诈之情形。然，在实际履行中，章程经找到朱志斌完成在房管局签订《天津市房产买卖协议》，对于李志强最终与朱志斌达成交易，各方均无异议，故本院认为，李志强与章程经均以实际行为表示上述《房屋买卖居间合同》不再履行，该《房屋买卖居间合同》不再具备履行条件，现李志强一审诉请解除上述《房屋买卖居间合同》，本院予以支持。对一审法院认定《房屋买卖居间合同》不成立，本院予以纠正。
值得注意的是，李志强作为出卖人签字认可上述内容，应当预见实际买卖双方的缔约选择权受影响，可能增加实际买卖双方的交易成本及潜在违约风险，并可能承担交易不成就的不利后果；章程经作为房屋买卖居间合同中的买受人，如确不能将房屋过户至自己名下，也应秉承“诚实信用”之原则，尽谨慎之义务，寻找具备履行能力的实际买受人，积极促成出卖人与实际买受人之间交易之成就，否则亦应承担不利后果。据此，本院认定，鉴于李志强、章程经均存在缔约过错，李志强一审主张的请求判令章程经支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于李志强与朱志斌签订的《天津市房产买卖协议》是否应予解除的问题，上述《天津市房产买卖协议》中明确约定：朱志斌应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款合计410000元，一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市建设银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，朱志斌应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。然，实际履行中，朱志斌未能按照上述约定按时交纳首付款，由于其个人原因亦未能如期获得银行贷款。在此情况下，朱志斌亦未能及时变更支付方式，将全部房款一次性支付给出卖人李志强，朱志斌构成违约。二审期间，朱志斌提交证据欲证明其有一次性付款能力，要求继续履行合同，但李志强对此不予认可，故《天津市房产买卖协议》不再具备履行条件，应予解除。一审法院对此处理结果正确，本院予以维持。
综上，朱志斌的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于李志强、金乐家公司及章程经均未上诉，且李志强、金乐家公司二审期间均明确表示同意一审判决，本院对一审判决内容不再调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
