北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某梅向本院提出诉讼请求：请求确认二被告于2012年10月18日签署的《存量房屋买卖合同》无效；二被告承担本案诉讼费。
事实与理由：原告与被告王某兰系夫妻关系。位于北京市东城区一号房屋系原告与王某兰共有的房产，建筑面积117.29平方米。原告与王某兰因感情破裂，2012年以来准备离婚，双方一直在协商财产分割事宜。2012年10月18日，王某兰未经原告同意，在原告不知情的情况下与其同学被告宋某签署了合同，将上述共有房产卖给了宋某。事后，原告一直催问房屋买卖情况，但王某兰一直拒绝告知实情。直到2013年9月25日，原告迫使王某兰在东城区房屋登记中心打印二被告签署的《存量房屋买卖合同》时，原告才知道涉诉共有房产买卖的具体情况。合同对付款方式、付款时间以及违约责任等关键性条款都没有明确约定，并且出售价格只有230万元，低于市场价格，且被告宋某至今未支付房款。
被告辩称
被告王某兰辩称：被告王某兰与原告确实在商谈离婚事宜，因只有诉争的一套房屋，就决定将其出卖，被告找宋某卖房是因为可以省去中介费，卖房之前被告就跟原告说过，且是原告与宋某联系，原告与宋某谈妥价格后被告只是去签字。宋某买房后只交了一部分购房款，因其公司出了问题。故被告王某兰不同意原告的诉讼请求。
被告宋某辩称：当时原告找被告宋某谈出卖诉争房屋的事情。原告与被告谈过多次，当时被告没有打算买房，后因与王某兰为同学关系，且被告孩子要上学，诉争房屋为学区房，故被告最后决定购买诉争房屋。被告购买诉争房屋之后，替原告与王某兰偿还了诉争房屋的贷款。被告没有付清全部款项，是因为至今原告与王某兰未腾退房屋，被告未能进入诉争房屋。被告与王某兰没有串通行为。合同的价格是按照指导价签署的，为的是避税。故被告宋某不同意原告的诉讼请求。
本院查明
原告与被告王某兰系夫妻关系，二人于1996年2月28日登记结婚。
位于本市东城区一号房屋系2002年王某兰购买的就地安置住房，产权登记在王某兰名下。2012年10月18日，被告王某兰（出卖人）与宋某（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》。合同约定，王某兰将坐落于北京市东城区一号房屋出售给宋某，成交价格为人民币2300000元。同日，王某兰将房屋转移登记至宋某名下。2012年10月25日，王某兰作为卖方与宋某作为买方签订《房屋买卖合同》，约定宋某同意购买王某兰拥有的坐落在北京市东城区一号房产，建筑面积117.29平方米。上述房屋的交易价格为总价4200000元整（大写：肆佰贰拾万元整）。本合同签订之日，宋某向王某兰支付人民币100000元整，作为购房定金。经询，二被告表示双方之间履行的是2012年10月25日签订的《房屋买卖合同》。
关于购房款支付问题，被告宋某称其于2012年9月25日二被告签订合同之前就将首付款117000元打给被告王某兰，用于还诉争房屋的首付款。之后，分别于2013年1月27日通过王某的账号以及2013年4月25日、2013年6月28日、2013年7月19日向王某兰付款总计300000元。为证明其付款情况，宋某提供其银行卡客户交易查询单、转账汇款查询历史明细清单及个人账户明细等。对此，被告王某兰表示认可收到宋某的上述款项，并提供银行交易记录、网上银行电子回单、个人客户账户详情清单等，证明收到宋某的款项并将其中的190000元转给了原告。原告对被告宋某提供的账户历史明细清单真实性不确定，对被告宋某及王某兰提供的上述其余证据真实性认可，但认为款项为二被告之间的经济往来，用途及目的原告均不清楚，原告未收到上述款项。且款项发生在合同签订后三个月，被告王某兰不能证明转给原告的款项为宋某支付的房款。
庭审中，被告王某兰为了证明原告对出售诉争房屋知情，提交原告于2013年9月19日向王某兰邮箱发送的离婚协议书、2012年8月23日王某兰与原告的电话录音以及原告给王某兰发送的短信、微信记录。其中2013年4月19日原告向王某兰发送短信内容为：“联系宋某了吗？今天能开始转钱吗？”，王某兰回复：“他下周开始付钱”。2013年6月27日内容为：“钱到没？你帮催催”，王某兰回复：“到了五万”。对于离婚协议书及电话录音，原告对真实性均不予认可。原告认可短信的真实性，但认为短信发送的时间在二被告签订两份合同之后，是王某兰告知原告诉争房屋出售后形成的短信，原告对二被告签订合同的价款、违约责任均不清楚，故短信不能证明原告对出售诉争房屋知情。原告的催款行为不是对二被告买卖诉争房屋行为的确认，是为了维护自己的利益，减少损失。
裁判结果
驳回原告张某梅的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。根据本案查明的事实，原告在二被告签订《存量房屋买卖合同》之后，通过短信催促被告王某兰向宋某催款的行为，说明原告已知晓了二被告买卖诉争房屋，应视为对被告王某兰出卖诉争房屋给宋某行为的追认。现原告以不知情为由起诉要求确认二被告签订的《存量房屋买卖合同》无效，没有依据，不予支持
