北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某山提出诉讼请求：1.判令王某海继续履行房屋买卖合同，配合原告办理过户手续，将位于北京市西城区一号房屋过户至张某山名下；2.被告向原告支付逾期违约金。
事实与理由：原、被告经第三人北京C房地产经纪有限公司居间签订房屋买卖合同，第三人宗某为王某海的委托代理人参与房屋买卖合同的签约，房屋成交价格为660万元。张某山是真实善意购房人，与宗某签订房屋买卖合同后，已经给付购房款，并入住使用涉案房屋。房屋买卖合同的真实价款是660万元，并不是网签合同上的275万元。合同签订后，张某山一直不能取得房产证。
被告辩称
王某海辩称，不同意原告诉讼请求。认为合同无效。被告委托宗某作为代理人办理房屋买卖的相关事宜。但宗某接受委托后怠于行使权利，以低价出售涉案房屋，损害了被告权利。被告认为二被告恶意串通，房屋买卖合同无效。
宗某述称，北京D有限公司（以下简称D公司）是涉案房屋的真实权利人，D公司与北京H投资管理有限公司签订了出售位于北京西城区一房屋的买卖合同，王某海系涉案房屋的背户人，宗某是D公司员工。D公司与王某海签有协议，说明了王某海只是背户人。
本院查明
经审理查明，2005年1月6日，第三人H公司与北京G房地产开发有限公司签订《房屋购买协议》，约定北京G房地产开发有限公司拥有的52套房屋由实业集团有限公司指定的受托人购买。
2012年5月21日，北京H投资管理有限公司（以下简称H公司）受H公司的委托，代理H公司向D公司销售北京市西城区一层共40套房屋，H公司（甲方）与D公司（乙方）与签订《协议书》，约定由D公司购买坐落在北京市西城区一层共40套房屋，总建筑面积约5019.44平方米（具体以实际测量面积为准），房屋用途为：住宅。甲方同意以25000元/平方米的价格出售给乙方，总价款125486000元。五日内乙方向甲方支付一千七百万元，同时甲方向乙方移交4至8层20套房屋的资料及转授权委托书。此后其他房屋材料与授权委托书依前述付款进度移交……；乙方在支付二千万元后可进驻该房，开展装修销售等工作。在合同履行期间该房屋由甲乙双方共管，待乙方付清全部款项，包括结清了银行贷款本息后，所有房屋实际移交于乙方；甲方应在乙方付款3000元后一个月内协调办理原业主产权证，待付清法院欠款（即银行贷款本息）后两个月内协助乙方配合法院将房屋产权过户至新的买房人名下。
2012年12月16日，H公司作为甲方，D公司作为乙方，签订《补充协议书》，约定：鉴于甲乙双方于2012年5月21日就坐落在北京市西城区的共40套房，总面积5019.44平方米的房屋，达成买卖协议，买卖协议约定了双方的相关权利与义务，订立合同后甲方向乙方移交了4-8层20套房屋的原始资料，并将公证授权书转委托到郭军名下。从订立合同到现在乙方共计向甲方支付了3000万（具体以对账单数为准）。
2014年3月5日，D公司向王某海支付公证书费用20000元。
2016年11月23日，宗某代理王某海与D公司指定的购房人张某山办理了网上签约手续，双方网签的《北京市存量房屋买卖合同》约定：王某海将其名下的803号房屋出售给张某山，该房屋成交价格275万元。王某海称其为涉案房屋的实际产权人，涉案房屋始终登记在其名下，不存在转让至其他第三人名下的情况，其没有义务配合D公司办理过户手续。803号房屋的产权由王某海与北京G房地产开发有限公司签订房屋售卖协议得来，对于购买该房屋的款项应为债权债务关系，与房屋产权无关。
裁判结果
驳回原告张某山的起诉。
房产律师靳双权点评
虽然涉案房屋登记在王某海名下，但依据D公司与王某海之间签订的协议书,该协议载明王某海认可其未出资购买803号房屋，其是803号房屋出名人的事实，同时同意协助D公司办理803号房屋的产权过户手续。此后，王某海虽然反悔，但未提交证据推翻其之前自认的事实，根据在案证据及双方当事人陈述，对王某海为803号房屋出名人的事实予以认定。故认为，王某海并非涉案房屋的实际权利人，其作为房屋买卖合同的主体仅因为其为涉案房屋的出名人。与张某山发生房屋买卖合同关系的相对方应当是D公司，张某山起诉王某海履行房屋买卖合同为诉讼主体错误，对于张某山的起诉予以驳回。
