北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告王某山诉称：诉至法院要求确认三被告签订的《补充协议》第一条中关于“另加南房东边一间自建一并出售给乙方”的约定无效；由三被告承担本案诉讼费。
事实与理由：位于北京市东城区南房一间归原告王某山所有，该房屋建筑面积13.6平方米。位于该房屋东侧另有属于原告的自建小厨房一间，面积约7.5平方米。该自建房与上述正式房相连，可通过正式房东侧墙的两个门进入该自建房。此自建房于1999年8月5日前就已盖好使用。另，北京市东城区房屋归被告王某竹所有。2014年11月10日，王某竹通过被告W公司提供中介服务，未经原告同意，将上述××幢房屋及上述自建房卖与被告孙某军，并签署了房屋买卖合同及居间合同。尤其《补充协议》约定：“另加南房东边一间自建一并出售给乙方”，自建房系没有房屋产权登记的房产，不能作为房产买卖，否则就是违法行为。
被告辩称
被告王某竹辩称：原告王某山现住的三居室房屋系王某山将东城区××一间半平房换到了胡同后，又将胡同的平房交给其单位北京农科院而分得的。该换房行为属王某山不听父亲王某海劝阻，擅自所为。故父亲生前口头遗嘱，王某山对父亲的遗产没有继承权，为照顾困难家庭和对父母付出多的子女，故将南房最东边一间自建房指定给王某竹所有。1999年析产前，东城区××号××间房屋均系父亲所有。该自建房在父亲在世时就已指定给王某竹所有。家族其他成员对此亦可作证。王某山在析产后才取得其现有××幢房屋，但其取得该房屋后并未在此居住过，该自建房其也从未打开使用过，该自建房不是王某山所建，亦不属于王某山所有。被告王某竹与孙某军没有针对涉诉自建房进行买卖，该自建房并未单独计价销售，是赠与孙某军的，该条约定并不影响合同的效力。王某山不是本案适格主体，应当驳回其起诉。被告王某竹及爱人均年事已高，重病缠身，原告的起诉已严重影响到被告的生活和安宁。综上，被告王某竹不同意原告的诉讼请求。
被告孙某军辩称：对于原告王某山及王某竹二人所述情况及是否属实，孙某军并不清楚。但孙某军购买房屋的所有手续都符合法律规定，并不存在任何隐瞒和欺骗行为。购房过程中，只是口头提及购买正式房必须包含自建房，否则孙某军不买，但并未提及自建房的价格。后经W公司提醒，双方又单独签署《补充协议》，对自建房的所属权及双方的承诺分别注明，避免以后产生纠纷。孙某军购房时，是以正式房为基准购买、过户的，因此正式合同上并未显示自建房买卖的内容。关于原告所述的《补充协议》中“另加南房东边一间自建房一并出售给乙方”的约定，只是买卖双方在购房谈判过程中的附加条件，并未谈及其价格。因为正房面积只有14.6平方米，只能居住，不能做饭，如果只有正房，将无法正常生活、居住。因此如果没有自建房，即使正式房再便宜，孙某军也不会购买。自建房是无法单独计算金额的。被告孙某军在购买房屋时，卖方王某竹也已承诺自建房没有纠纷，能够正常使用。综上，被告孙某军不同意原告的诉讼请求。
被告W公司辩称：第一，原告主体不适格。原告并非是自建房部分的建设人和所有人，原告无权要求确认合同无效。第二，《补充协议》中只约定了自建房使用权的转让，并对自建房禁止翻建和改建进行了约定。《补充协议》依附于双方的房屋买卖合同，而房屋买卖合同及补充协议并没有关于合同无效的情形。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故被告W公司不同意原告的诉讼请求。
本院查明
原告王某山与被告王某竹系兄妹关系，二人之父为王某海。王某海于1985年1月去世。位于北京市东城区房屋（以下简称“××幢房屋”）原为被告王某竹名下房屋，该房屋为平房，建筑面积14.6平方米。位于北京市东城区平房（以下简称“××幢房屋”）一间为原告王某山名下房产，该房屋建筑面积13.6平方米。同时，位于××幢房屋东侧有自建房一间（即涉诉自建房），用作厨房，面积约7.5平方米。该自建房与××幢房屋相连，××幢房屋东侧墙上有房门与之相通。
2014年10月15日，被告王某竹与孙某军经W公司居间介绍，签订编号为××的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称“房屋买卖合同”），约定被告王某竹将××幢房屋卖与孙某军，房屋价款为人民币1375000元。同日，三被告签订《补充协议》，约定该补充协议为上述房屋买卖合同的不可分割的组成部分，如本协议条款与上述房屋买卖合同相抵触，以本协议为准。该协议第一条约定，王某竹同意将位于东城区的住房，计建筑面积14.6平方米（另加南房东边一间自建）一并出售给孙某军。
现原告主张涉诉自建房归其所有和使用，并以王某竹与孙某军买卖自建房的行为侵犯其合法权益及买卖自建房属违法行为由要求确认上述《补充协议》第一条有关约定无效；同时，原告表示对二人买卖16幢房屋没有异议。对此，被告王某竹表示，其父王某海生前已指定上述自建房归王某竹所有和使用，原告王某山对该自建房不享有权利，并申请其他兄弟姐妹出庭作证。证人张一，其与王某山及王某竹系兄弟姐妹关系，父亲王某海于生前，即约1984年至1985年之间已通过口头协议指明，因王某竹在家付出较多，也照顾了父母，××幢房屋东侧的一间自建房给王某竹。所有的兄弟姐妹都知道此事，原告也知道父亲曾说过此事。证人张二，父亲王某海于1984年曾口头表示同意将南房东侧一间自建房给王某竹。证人张三，涉诉自建房是父亲王某海生前所建。因王某竹对家庭付出较大，1984年父亲表示该自建房给王某竹。证人张四，父亲王某海生前表示将涉诉自建房给王某竹，是因为王某竹对家庭贡献较大。此事所有的兄弟姐妹都知道。原告王某山对上述证人证言不认可，称父亲王某海从未提及涉诉自建房给王某竹。
裁判结果
驳回原告王某山的诉讼请求。。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告现以涉诉自建房归其所有和使用为由，要求确认三被告签订的《补充协议》第一条中关于“另加南房东边一间自建一并出售给乙方”的约定无效，但现原告与被告王某竹就自建房的归属和归谁使用存在分歧，原告未就涉诉自建房归其所有和使用向提供翔实有效的证据加以证明，原告的该项主张，不予支持。同时，原告表示自建房不能买卖，买卖自建房属于违法行为，但法律、行政法规中并无相应的效力性强制性规定，原告以此主张上述约定无效，亦不予支持。故，原告现要求确认三被告签订的《补充协议》第一条中关于“另加南房东边一间自建一并出售给乙方”的约定无效，依据不足，不予支持。
