北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某丽、赵某强向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间与2009年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效，2、请求判令被告协助将北京市通州区一号房屋产权过户给原告，3、诉讼费由被告承担。
原告诉称的事实及理由：二原告系夫妻关系，被告系原告赵某强的远房侄女。2009年底，原告儿子赵某豪准备在燕郊购房，但因赵某豪有银行不良记录，无法从银行贷款。原告与被告假意建立房屋买卖关系，被告以购房人身份将涉案房屋做抵押，顺利取得了银行86万元的购房贷款。贷款本息多年来一直也由原告方偿还，房屋也由原告继续维持占有使用现状。后原告家庭鉴于儿子赵某豪尽抚养义务较多，决定以买卖关系将涉案房屋过户给赵某豪，而被告开始同意而后期却又拒绝协助办理过户手续，并称房屋系其真实购买，应归其所有。现原告认为，涉房产从始至终就归原告方所有和控制。为维护自身合法权益，现原告决定提起诉讼，请求判如所请。
被告辩称
被告徐某华辩称，一、答辩人不同意被答辩人的诉讼请求，因双方买卖合同给答辩人造成了经济损失，被答辩人应给与赔偿。1、2009年他们找到我，说明让答辩人帮助贷款以便其子赵某豪购买房屋所用，答辩人表示同意，但明确说明不能影响答辩人日后购买房屋，如果影响或给答辩人造成损失，被答辩人应承担赔偿责任，被答辩人亦予以允诺。
为此答辩人与被答辩人周某丽双方自愿签署了存量房屋买卖合同，之后被答辩人之女赵某文找到担保公司并协助办理了涉诉房屋的过户手续，办理抵押贷款手续，贷款金额为86万元，上述款项从未到答辩人之手，现所贷款项仍未偿还清，不具备办理过户登记的条件。2、在偿还贷款期间，被答辩人存在逾期七次偿还贷款情形，导致答辩人征信存在问题，赵某豪要求答辩人以过桥贷的方式将房屋过户至赵某豪名下，就此事答辩人认为风险不可控，故并未同意协助办理，且赵某豪一再承诺会给与答辩人补偿，但至今并未实现，故答辩人保留向被答辩人及赵某豪主张赔偿损失的权利。
二、合同效力问题。答辩人与被答辩人签署的合同不存在法定无效情形，根据被答辩人起诉状中陈述的买卖房屋为套取银行贷款资金一事，以合法形式掩盖非法目的而订立的合同无效，该被掩盖的目的需违反法律、行政法规的强制性规定。但答辩人以自身信誉及房屋所有权申请银行贷款的行为合法有效，并不属于本条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的行为。故因此认定合同无效并不符合法律规定。
且被答辩人明知涉案房屋上有一个抵押权以及抵押权登记未注销前不能办理权属变更登记手续的情况下，不应予以支持。
2、恶意串通损害第三人利益的合同相对无效，此类合同无效应由利益受损的特定第三人而非串通人主张，但银行等抵押权人现并未提出主张，法院亦不应主动干预，故在抵押权人未提出诉讼主张或要求参与本诉的前提下，被答辩人以此理由要求确认合同无效无事实依据。
3、被答辩人与答辩人自愿订立存量房屋买卖合同，是双方的真意表达。且房屋已经办理了过户登记，被答辩人取得了抵押贷款，被答辩人签订房屋买卖合同目的已经实现。
综上，在被答辩人达成合同目的，给答辩人造成损失的情况下，被答辩人确认合同无效，是对答辩人合法权益的侵害，故被答辩人据此认为合同无效不应得到支持。因此套取银行贷款而签订的房屋买卖合同无效的理由不应成立，此类合同应被认定为有效，故法院应当驳回被答辩人的诉讼请求。
本院查明
2009年12月18日，原告周某丽（出卖人）与被告徐某华（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定原告周某丽将其名下的位于北京市通州区一号房屋出卖给被告徐某华，成交价120万元，定金34万元，买受人向银行申办抵押贷款86万元。2009年12月21日，被告徐某华（借款人、抵押人）与案外人银行（贷款人）（以下简称为银行）签订了《个人购房借款及担保合同》，由被告徐某华向银行申办贷款86万元。2009年12月银行放款86万元。
原告称，2009年底，两原告儿子赵某豪准备在燕郊购房，因急需资金其因赵某豪有银行不良记录，原告与被告假意建立房屋买卖关系，34万元首付款并未支付，被告以购房人身份将涉案房屋做抵押，顺利取得了银行86万元的购房贷款，实际使用贷款的人是赵某豪，贷款的按揭偿还人也是赵某豪。
被告称，原告所述与事实有些出入，当时找徐某华协商的是原告，并非原告之子赵某豪，原告当时说需要款项，但是其岁数较大，就找被告帮助贷款，被告当时同意，但是向原告说明，必须保证被告以后购买房屋不受影响，原告也承诺，办理房屋过户手续后，银行发的存折和银行卡均由原告使用，34万元首付款并未支付，86万元贷款系原告使用及偿还。
另查，案涉房屋未曾交付被告。2018年，赵某豪曾以其名义以借名买房为由起诉，后撤诉。
再查，案涉房屋尚有金额约57万元的贷款未还清。
裁判结果
一、原告周某丽与被告徐某华于2009年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告周某丽、赵某强的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。本案中，原被告双方虽签订了《存量房屋买卖合同》，但双方并无成立房屋买卖合同法律关系的真实意思表示，而是向银行套取贷款用于原告使用，故法院认为，原告周某丽与被告徐某华于2009年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
关于原告请求判令被告协助将北京市通州区一号房屋产权过户给原告的诉讼请求，法院认为，民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
本案中，原被告的真实意思是原告通过将案涉房屋出售给被告，被告办理银行贷款而由原告使用，在此过程中，被告并未收取任何费用，且负担可能因原告逾期支付按揭贷款的信用风险，双方之间所签订的《存量房屋买卖合同》无效，但案涉房屋并非被告因该无效行为所取得的财产，此为其一；
其二，合同无效后返还财产的前提需不影响案外第三人的利益，本案中，案涉房屋尚有未还清的贷款，若支持原告的该项诉讼请求则可能影响到银行的利益，被告的上述辩称法院予以采信；
其三，双方恶意串通损害第三人利益的，应追缴双方取得的财产，返还给第三人，本案中，原被告双方串通，套取了银行的贷款，亦应保障银行的利益，即还清案涉房屋贷款后解决原被告双方之间的争议；其四，原告主张根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，可以不经过抵押权人同意转让抵押财产，但是该条第1款规定的全文是“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”，可见，当事人可以对抵押财产的转让另有约定，而本案中《个人购房借款及担保合同》第14．5条明确约定“……抵押人以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意……”，而且根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第三条第二款的规定“《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记”，原告的该项主张并不能成立。基于上述理由，法院认为，原告在案涉房屋尚有未还清的银行贷款的情况下，请求被告协助将案涉房屋变更登记到原告名下的诉讼请求不能成立，法院不予支持，双方可另行协商解决或在将案涉房屋贷款还清之后另案解决。
