北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某丽向本院提出诉讼请求：请求确认原告周某丽与被告赵某文就位于河北省固安县一号房屋存在借名买房关系。事实与理由：周某丽与赵某文系母女关系，赵某文与齐某洪于2008年5月16日登记结婚，2015年4月22日离婚。2008年初，周某丽与赵某文和齐某洪商定：由周某丽出资借用赵某文名义购买齐某洪在河北省固安安县预定的期房。2009年3月，周某丽与赵某文共同到售楼处与廊坊开发区W公司签订了以赵某文个人名义签订了《商品房买卖合同》、交付了首付及其他款项并以赵某文个人名义办理按揭贷款。
合同签订后，周某丽按期偿还房贷月供并对房屋进行了装修。2014年5月，周某丽委托赵某文将涉案房屋卖掉，卖房款扣除未还贷款外实际为42万元。2019年12月2日，齐某洪以离婚后财产纠纷为由向西城法院提起诉讼主张分割固安县一号房屋售房款47万元，为维护原告合法权益，故提起诉讼。
被告辩称
赵某文辩称，同意周某丽的诉讼请求，认可周某丽所述的事实及理由。
齐某洪辩称，不同意周某丽的诉讼请求。2007年结婚前我交了这个房子的定金5万元，2009年底支付了首付款。周某丽说是支持帮助我们买房，没有说要还钱的事情，这个诉讼，是随着我和赵某文离婚这个矛盾日益突出以后，周某丽才提起来的。
本院查明
赵某文与齐某洪原系夫妻关系，二人于2008年5月16日结婚，于2015年4月22日经北京市第二中级人民法院调解离婚。
2009年3月31日，赵某文（买房人）与廊坊开发区W公司（卖房人）签订《商品房买卖合同》，约定赵某文购买该公司开发建设的固安县一号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积88.51平方米，房屋总价款284117元，付款方式为2009年3月31日交首付款64117元，余款220000元办理银行按揭。
2009年5月14日，赵某文（借款人、抵押人）、银行（贷款人）、廊坊开发区W公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人同意向借款人发放个人购置住房贷款220000元用于购买涉案房屋，贷款期限为20年，并指定了赵某文名下银行账号作为还款账户。同日，银行向廊坊开发区W公司发放贷款220000元。
2011年6月24日，涉案房屋登记至赵某文名下。
现周某丽主张因其年纪大无法办理贷款，故借用赵某文名义购房并办理贷款，其与赵某文之间存在借名买房关系，赵某文认可周某丽的主张，齐某洪不予认可。周某丽针对其主张的借名买房的事实提交如下证据：
1．燃气费、有线电视入网费收据、物业费收据、装修管理费收据、电费收据、公共维修基金契税收据，以上均为复印件，交款人显示为赵某文，原件由赵某文持有并当庭出示。
赵某文认可上述证据的真实性和证明目的，并表示上述款项来源于周某丽。齐某洪认可证据的真实性，但称彼时其为现役军人，工资卡由赵某文保管，买房的大小事宜也是由赵某文处理。
2.廊坊开发区W公司开具的收据，显示2009年3月31日收到赵某文首付款64117元，证明赵某文与周某丽一同交纳首付款。
赵某文认可上述证据的真实性和证明目的。齐某洪表示首付款中有50000元是其婚前向开发商支付的涉案房屋定金，2009年3月31日赵某文只刷卡支付了首付款差额部分。赵某文认可齐某洪的上述陈述，但表示50000元已于2008年6月14日支付给齐某洪。
3.赵某文名下银行卡流水，证明赵某文上述账户内的资金来源多为周某丽，转款数额远远高于贷款金额。
赵某文认可上述证据的真实性和证明目的。齐某洪认可证据的真实性，对证明目的不予认可，表示因赵某文无业没有收入，对款项性质不清楚，但周某丽说过在还贷方面给我们提供经济帮助。
经询，赵某文与周某丽表示双方之间还存在委托理财关系，上述账户内双方往来款项既有房款也有理财款。
4.常住人口登记卡，证明赵某文于2009年4月25日才修改户籍中的婚姻状况，目的在于未婚状况办理贷款和借名买房方便。
赵某文和齐某洪人口上述证据的真实性，齐某洪对证明目的不予认可。
5.关于房屋使用情况，赵某文和周某丽表示装修后一直空置，齐某洪表示装修后由赵某文对外出租。
庭审中，各方均表示涉案房屋已出售。赵某文表示房款除用于提前还贷外，其余已连同理财款一并返还给周某丽，周某丽予以认可。
另查，2020年1月9日，齐某洪以离婚后财产纠纷为案由将赵某文诉至我院，要求分割涉案房屋的卖房款60万元，该案正在审理中。
裁判结果
驳回周某丽的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
本案双方争议焦点为周某丽与赵某文之间是否形成借名买房合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，本案中周某丽与赵某文双方并未签订书面借名买房协议，涉案房屋是在赵某文与齐某洪夫妻关系存续期间购买，齐某洪对周某丽主张的借名买房关系不予认可，赵某文虽认可周某丽的主张，但鉴于本案纠纷发生于赵某文与齐某洪离婚之后，齐某洪针对涉案房屋售房款向赵某文提起离婚后财产纠纷诉讼过程中，故赵某文的自认不能免除周某丽的证明责任。
其次，从购房资金上来看，周某丽提交的证据无法显示出购房首付款是由其支付，银行流水虽能显示出赵某文还款账户部分资金来源于周某丽，但赵某文亦认可与周某丽之间存在委托理财关系，且大部分贷款是用涉案房屋售房款还清，故法院难以认定购房资金完全由周某丽实际支付，更无法就此得出周某丽系基于自己取得房屋所有权的意思表示而向赵某文转账。再次，与涉案房屋有关的相关票据均由赵某文持有，现有证据亦无法显示出房屋购买后由周某丽占有控制涉案房屋。
综上所述，根据双方当事人陈述结合在案证据，法院不能认定周某丽与赵某文之间存在借名买房关系，周某丽的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院依法不予支持。
