北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某安、李某琴（以上2名原告以下简称二原告）向本院提出诉讼请求：1.判决王某宏支付二原告违约金477000元；2.判决王某宏协助二原告完成诉争房屋的不动产权变更登记手续，将涉案房屋过户至李某琴名下。
事实和理由：二原告系父女关系；2014年9月22日，李某安与王某宏就北京市大兴区1号签订了《房屋买卖合同》《补充协议》等，并按该合同约定支付了相应的房款，后在该处实际居住5年之久且交纳了相关费用；2019年6月12日，王某宏领取了1号的房产证，当日二原告在与王某宏办理房屋变更手续时得知，王某宏名下的该处房产，在其作为被执行人的案件中，即在执行案件中，于2018年11月12日被湖南省冷水市人民法院查封，致使二原告不能完成过户手续。
后李某安依法向湖北省冷水市人民法院和娄底市中级人民法院提起执行异议及执行异议之诉，最终娄底市中级人民法院作出了民事调解书，李某安将购房尾款100000元代替王某宏偿还给第三人张某山，第三人张某山申请法院依法解除了对1号的查封。现房屋已具备过户条件，二原告联系王某宏未果，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
王某宏辩称，在涉案房屋办理过户的时候发现房屋被查封，当时王某宏身体不好，李某琴说其去湖南省帮王某宏解决这个问题，而且李某琴说花十万八万的李某琴都可以出，王某宏也答应让李某琴去了，李某琴也找了律师了，当时调解解决给了100000元，这100000元是扣的王某宏房款的尾款，上述这些事宜都是双方协商好，在自愿的情况下发生的，所以不同意支付二原告违约金；王某宏不是不同意过户，因为所有的合同和手续都是和李某安签订办理的，所以王某宏只同意将房屋过户至李某安名下；王某宏没有违约，在过户的时候才发现问题，李某琴也主动帮王某宏解决问题，且二原告所主张的违约金过高。
本院查明
二原告系父女关系；经李某琴以家庭为单位（申请人为李某琴，家庭成员为李某琴之夫及其女，购买房屋所在区县为大兴区）在2021年3月15日申请购房资格核验，核验结果为初步检验通过。
2014年9月22日，王某宏（甲方、出售人）与李某安（乙方、购买人）、Y公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》；各方约定交易房屋坐落于北京市大兴区1号房屋，建筑面积79.5平方米，暂无房产证号，产权人为王某宏，乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房屋的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，确认以1520000元的总价款购买该房屋，乙方应于该协议签署时向甲方支付购房定金20000元，甲方收取定金是应向乙方出具收据，甲乙双方应于签署该协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。
该协议签订后，李某安向王某宏支付定金20000元，在该协议后附有王某宏出具的定金收付收据，其载明：“在Y公司的居间服务下，今收到购买人李某安购买位于大兴区1号的房屋的购房定金共计人民币（大写）贰万元整”。
同日，王某宏（出卖人）与李某安（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；双方约定出卖人所出售房屋座落为大兴区1号，该房屋暂无房屋所有权证，经买卖双方协商一致，该房屋成家价格为900000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价620000元，总价格为1520000元；关于房屋产权及具体状况的承诺，双方在合同书第五条约定：“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任……”。
同日，王某宏（甲方、出卖方）与李某安（乙方、买受方）、Y公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。
2014年9月25日，李某安（甲方、出借人）与王某宏（乙方、借入方）签订《借款合同》；双方约定乙方因资金周转的需要于2014年9月25日向甲方借款人民币1020000元；双方将该《借款合同》进行了公证；2014年9月26日，北京市东方公证处对上述《借款合同》出具《公证书》。关于该《借款合同》，双方当事人均认可实际上并未发生《借款合同》所载明借款事实；二原告对此解释称，系在购买房屋的时候李某安担心王某宏不配合过户，所以买卖双方签订《借款合同》作为房屋买卖合同的担保，现针对1号具备所有权转移条件，故不会依据《借款合同》要求王某宏偿还所谓的借款。
合同签订后，王某宏向李某安交付1号；李某安先后向王某宏给付房屋价款合计1420000元。对于剩余房款100000元，二原告陈述称在替王某宏解决涉案房屋被查封事宜已经替王某宏偿还张某山债务100000元，以此折抵剩余房屋价款，故全部购房价款1520000元均已付清；对此王某宏不予认可，称二原告在湖南法院替王某宏解决房屋被查封事宜系二原告的自愿帮助行为，不能直接抵扣剩余房款，王某宏现亦不同意折抵剩余房款。
2019年6月12日，王某宏领取了1号房屋的不动产权证书；该证书载明权利人为王某宏，共有情况为房屋单独所有，座落为“大兴区1号”，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/商品房，用途为住宅。
2019年6月12日，就1号的买卖事宜，王某宏（甲方、出卖人）与李某安（乙方、买受人）签订《补充协议》；双方约定：“：1.乙方于办理产权过户当天支付甲方剩余房款壹拾万元整。2.甲方承诺本房产为甲方单独所有，甲方同意并配合乙方将本房产过户到乙方指定人名下，乙方指定人为：李某琴”；双方均签字确认。但在房地产主管部门办理不动产权转移登记过程中，发现1号被司法查封，未能办理成功。
裁判结果
一、王某宏于本判决生效后十日内协助李某安、李某琴办理位于“大兴区1”号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至李某琴名下；
二、王某宏于本判决生效后十日内给付李某安违约金100000元；
三、驳回李某安、李某琴的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，针对1号的买卖事宜，李某安与王某宏在2014年9月22日所签订《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》，以及在2019年6月12日所签订《补充协议》，均系买卖双方真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，合同双方均应严格按照约定全面履行自己的义务。
李某安在针对涉案1号签订一系列购房合同及补充协议后，向王某宏支付了合同价款合计1420000元，对剩余价款100000元在2020年替王某宏偿还所欠张某山的债务，即在湖南省娄底市中级人民法院于2020年8月25日所出具民事调解书中已明确写明：“上诉人李某安依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定将应付涉案房屋的剩余价款10万元付给被上诉人张某山，以代替第三人王某宏偿还所欠张某山的债务”，故李某安已支付全部房屋价款1520000元；对王某宏称二原告在湖南替其解决房屋查封及债务的事宜是二原告自愿的帮助行为不应抵扣房屋剩余价款的抗辩意见，不予采纳。
根据2014年9月22日所签订《补充协议》之约定，王某宏应在取得1号的不动产权证书后10个工作日内为李某安办理所有权转移登记，但其至今未配合李某安办理上述事宜，属违约行为，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
考虑到二原告系父女关系，李某琴具有购房资格，且买卖双方在《补充协议》中已约定“乙方有权利把购房房屋房本名字更改为乙方指定人选”，又在2016年6月12日所签订《补充协议》中明确约定：“甲方同意并配合乙方将本房产过户到乙方指定人名下，乙方指定人为：李某琴”，该约定合法有效，当事人应遵照履行；据此，对二原告要求王某宏配合二原告将1号转移登记至李某琴名下的诉讼请求，予以支持；对王某宏所主张只同意将1号转移登记至李某安名下的抗辩意见，因与合同约定不符，故不予采纳。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
对于二原告请求王某宏支付的违约金，在2014年9月22日所签订《补充协议》中约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”，王某宏未按合同约定的期限配合办理房屋产权转移登记，属违约行为，应支付违约金；因本案1号所涉及一系列协议的合同相对方均为李某安与王某宏，李某琴并非合同相对人，故李某琴请求王某宏向其给付违约金的请求无合同依据，不予支持，王某宏应向李某安给付违约金。
对于违约金的具体数额，二原告在庭审中陈述其实际损失主要包括在湖南省法院解决涉案1号房屋解封事宜所花费的路费、住宿费、律师费等损失，经核算合同约定标准及综合考虑本案具体情况，《补充协议》约定的违约金计算标准过高，酌情予以降低；综合考虑李某安的实际损失、王某宏未配合办理过户的主观过错、王某宏庭审中愿意配合过户的态度、未按约定配合办理所有权转移登记的具体时间等因素，酌情确定违约金为100000元。
