北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某仙向本院提出诉讼请求：1.确认李某仙与Z公司签署的《房屋买卖合同》无效；2.判令Z公司返还李某仙购房款205000元并支付利息；3.判令Z公司赔偿李某仙损失100000元。
事实与理由：2009年9月26日，李某峰与Z公司签订《房屋买卖合同》，约定李某峰以每平米4400元的价格购买位于北京市房山区X小区的房屋，房屋应于2010年3月31日前交付使用。李某峰实际交付购房款205000元，但Z公司至今未交付房屋。李某峰于2013年去世，李某仙系李某峰的法定继承人，且其他继承人对案涉合同中属于李某峰的权利均放弃继承，李某仙有权代李某峰主张权利。
2020年8月，李某仙致电12345了解情况，得知该住房项目仍未取得房屋预售许可证，案涉《房屋买卖合同》应属无效，Z公司收取的房款应退还李某仙。因签署案涉合同并交付购房款，李某峰丧失了使用该购房款购买其他商品房的机会，而北京地区2009年与如今的房屋市场价格相差甚远，如果案涉合同有效或李某峰购买其他商品房，此时其名下的财产价值应以如今房屋的市场价格标准计算，所以李某仙主张的损失为房屋差价。
被告辩称
Z公司辩称，认可与李某峰签订《房屋买卖合同》，合同所涉房屋占用的土地属于集体土地，房屋属于无任何规划审批手续的违法建筑，仅打了地基就被政府叫停了，且没有办理房屋预售许可证，并非商品房，对于这一事实，李某峰是明知的，因此案涉合同无效，双方均有过错。Z公司同意返还收到的购房款并按李某仙主张的标准支付利息，但是不同意赔偿损失。
本院查明
2009年9月26日，Z公司（出卖人）与李某锋（买受人）签订编号为1-1-101底商的《房屋买卖合同》，主要内容为：李某峰购买Z公司开发的位于北京市房山区×××村X小区的房屋一套，该房屋建筑面积为99平方米，建筑平方米单价为4400元。付款方式为分期付款，买受人于2009年7月31日前已付房款167000元，在2009年9月30日前再交38000元，余下房款于本栋楼封顶时全部付清。
出卖人应当在2010年3月31日前交付房屋，出卖人如未按本合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。此外，合同亦对双方其他权利义务作出约定。庭审中，李某仙称该协议系其代签，Z公司认可案涉房屋买卖合同系Z公司与李某峰签订的。
当日，李某峰向Z公司交付了205000元购房款，该房屋至今未取得商品房预售许可证且未建设。
2013年，李某峰身故，李某峰没有配偶及子女，其父李父于2019年身故，其法定继承人为其母李母、长兄李某平、次兄李某峰、大姐李某华、二姐李某仙、三姐李某华。
2020年9月8日，李母、李某平、李某峰、李某华、李某仙、李某华签订《遗产分配协议》，主要内容为：李某峰及李父除本协议外再无其他继承人。就李某峰及李父名下遗产，李母、李某平、李某峰、李某华、李某华均放弃继承。李某峰生前就北京市房山区X小区的房屋于2009年9月26日与Z公司签署的《房屋买卖合同》，该合同对应的李某峰享有的权利义务均由李某仙承受，并由其对外主张权利，其他各方均放弃相关权利义务。诉讼中，案外人李母称该协议上的签字系其子李某峰代签，并表示认可李某峰的代签行为。
裁判结果
一、确认李某峰与Z公司于2009年9月26日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、Z公司于本判决生效之日起十日内向李某仙退还购房款205000元并支付资金占用期间的利息；
三、驳回李某仙的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
本案中，案涉小区所在土地属于集体所有土地，Z公司未经行政部门的土地规划、建设审批程序，未取得案涉小区所在集体土地的使用权，故不具有商品房开发的合法资质。尽管李某峰与Z公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，但因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
因李某峰身故，其没有配偶及子女，除李某仙以外的法定继承人均承诺放弃对李某峰遗产的继承，且均明确放弃案涉房屋买卖合同中李某峰享有的权利义务，同意仅由李某仙承受案涉合同的权利义务，故李某峰的债权人地位由其法定继承人李某仙依法继承，李某仙可继续依据合同的相对性主张债权。鉴于案涉《房屋买卖合同》无效，现李某仙要求Z公司退还李某峰已交付的购房款205000元并支付相应利息的诉讼请求，理由正当，予以支持。
关于李某仙要求Z公司赔偿房屋溢价损失的诉讼请求，房屋买受人购买房屋时事先了解房屋的产权性质，属于买受人的基本常识，无需特殊的专业知识予以辅助，而李某仙称购房时并不知晓所购房屋的土地性质，显然不符合购房行为的基本认知。故李某峰与Z公司对于案涉《房屋买卖合同》的无效均存在过错，均应承担相应责任。基于案涉房屋并不属于符合国家法律规定、具备合法产权的房屋，不受法律保护，不能在房屋买卖市场进行合法有效的交易，因此李某仙并不存在所谓的房屋溢价损失，故对于李某仙主张的房屋溢价损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
