北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告刘某芬向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理位于北京市门头沟区S号（以下简称S号）房屋的权属转移登记手续，将S号房屋转移登记至原告名下。
事实和理由：原告刘某芬系秦某丽和刘某贵之女。生父、生母分别于1999年、2021年去世。原告之母秦某丽与被告吴某鹏于2000年登记结婚，二人婚后无子女。2012年，原告与秦某丽、吴某鹏协商一致达成借名买房的约定。原告借用两位老人的名义申请并出资购买了S号房屋。此后，原告与母亲、被告共同居住在上述房屋内，并由原告承担S号房屋使用所涉的一切费用。
现该房屋取得房屋权属证书已满五年，可自由转让，原告与被告协商变更S号所有权变更登记手续未果，故诉至法院。
被告辩称
被告吴某鹏辩称，我不同意原告的诉讼请求，不存在原告所谓的借名买房。理由如下：1、根据相关法律规定，房屋所有权证书是权利人享有房屋所有权的证明，S号房屋登记在吴某鹏和秦某丽名下，二人拥有S号房屋的产权是毋庸置疑的；
2、吴某鹏原有拆迁款21．95万元、房补6万等款项，秦某丽母女本身家境不好，秦某丽与吴某鹏结婚后，秦某丽母女办理某小区的一套二居室的继承手续时，吴某鹏替她俩交购房款三万元，刘某芬曾在刚毕业时在昌平区购买房屋，当时说好的是共同买房，吴某鹏也出资了，后来房屋出售所得款项也都是由刘某芬管理，后来继续用于购买房屋；
3、吴某鹏现在已经八十多岁，是残疾人，体弱多病、生活困难；4、原告所述由其本人出资购买案涉房屋并不属实，原告交纳购房款和各项费用并不代表购房款来源于原告自身，也不代表是刘某芬一人买房，吴某鹏家本来是一个整体，因为秦某丽和吴某鹏身体都不好，行为能力有限，因此两个人的所有钱都是由刘某芬掌管的；5、吴某鹏作为秦某丽的配偶仍然在世，原告想将整套房产过户到其名下，没有相关法律依据。
法院查明
吴某鹏与秦某丽于2000年登记结婚，刘某芬系秦某丽与前夫所生之女。秦某丽于2021年死亡。
2010年4月29日，住房保障管理部门向吴某鹏、秦某丽出具《限价商品住房购买资格审核备案通知单》，告知其根据北京市限价商品住房管理规定，经审核，吴某鹏家庭符合北京市申请购买限价商品住房条件，准予备案。其上载明“你家庭申请人口2人，姓名：吴某鹏、秦某丽，家庭特殊情况老龄，配售一套一居室限价商品住房。”
2013年政府出具《门头沟区限价商品住房摇号结果及选房通知单》，通知吴某鹏于2013年3月21日上午选房，并交纳定金五万元。2013年3月21日，选定商品房后，刘某芬名下某银行账户向北京W公司转账支付50000元。
2013年7月15日，吴某鹏、秦某丽与北京W公司签订《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》，约定由吴某鹏、秦某丽购买位于门头沟区S号房屋（即本案诉争房屋），合同总价款为534865元。同日，刘某芬名下银行账户向北京W公司转账支付购房款60000元、424865元。交房后，秦某丽一直在该房屋居住直至其死亡，吴某鹏一直在该房屋居住直至其被认定为限制民事行为能力人，刘某芬有时在该房屋居住。
2014年房屋办理不动产权证书，证书显示S号为秦某丽、吴某鹏共同共有，性质为限价商品住房。
刘某芬主张，S号房屋系其借吴某鹏、秦某丽之名购买，由刘某芬实际看房、选房，购房款、税费、装修费均由其支付，实际使用过程中，其支付过水、电、取暖费。为证明该主张，刘某芬向本院提交：
1、刘某芬对门头沟一号房屋的所有权证书、2012年12月16日刘某芬与案外人林某芳就一号房屋签订的《房屋买卖居间合同》，证明刘某芬为购买S号房屋，将其名下某小区一号出售获得118万元，该款项系S号房屋购房款来源；
2、S号房屋的购房合同、购房款转账支付凭证、税费发票、入住通知书、装修通知、取暖费收据、水电燃气支付凭证、居住证明、生活照片、业主群截屏，证明刘某芬实际支付了购房款、税费以及后续部分水、电、燃气、取暖费等费用，刘某芬在S号所属小区的业主群中，并在S号房屋中实际居住生活；
3、刘某芬的外甥女陈某杰、刘某芬的表弟宋某强分别出具的书面证人证言，两份证人证言主要载明曾听到过吴某鹏、秦某丽与别人聊天时明确表示S号房屋由刘某芬夫妇实际出资，等满五年后就会过户给刘某芬。
经质证，吴某鹏不认可上述证据的证据目的，认为某小区的一号房屋与本案没有关系，吴某鹏的钱款由刘某芬保管，转账支付S号房屋购房款系由刘某芬代办；刘某芬支付水电费及装修房屋的钱款来源于吴某鹏；生活照并不能表示刘某芬在S号房屋居住；两位证人均与刘某芬存在亲属关系，其证言不可信。对于购房款、税费以及水电费等支出的钱款实际来源于吴某鹏的主张，吴某鹏并未提供证据予以证明。
庭审中，经询问，双方均认可S号房屋的购房合同、所有权证书、税费收据等均由刘某芬掌握保管。
另查，《北京市限价商品住房管理办法》第十三条规定：限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：（一）申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。市政府有关部门可根据限价商品住房供需情况，对单身申请人年龄实行动态管理。（二）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准，并实行动态管理。城八区的上述标准由市建设部门会同市有关部门根据本市居民收入、居住水平和住房价格等因素组织确定，经市政府批准后公布。远郊区县的上述标准由区县政府结合实际情况确定，经市政府批准后公布。
第十九条规定：购买限价商品住房实行申请、审核和备案制度。第二十六条规定：购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例。第二十七条规定：已经市住房保障管理部门备案的申请家庭，其家庭收入、住房和资产等情况在轮候期间发生变化的，应如实向所在区县住房保障管理部门报告，区县住房保障管理部门会同有关部门对其申报情况进行复核。区县住房保障管理部门也可对申请家庭的收入、住房和资产情况进行检查。对经核实不符合购买限价商品住房条件的家庭，应取消其购房资格。
裁判结果
驳回刘某芬的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，刘某芬主张其与吴某鹏、秦某丽之间存在借名买房关系，从购房款、税费出资来看，S号房屋的购房款均由刘某芬名下银行账户转账支付，吴某鹏虽然主张相关款项实际为其所有，但未提供证据予以证明；从房屋实际使用情况看，S号房屋由刘某芬装修，由吴某鹏、秦某丽一直居住生活，刘某芬曾在S号房屋居住，刘某芬亦支付过实际使用过程中产生的水、电、燃气、取暖等费用；从相关文件保管情况看，S号房屋的相关合同、所有权证书、收据和发票均由刘某芬管理，考虑到双方的身份关系，并结合上述情况可以认定，刘某芬与秦某丽、吴某鹏之间存在借名买房的合意并实际履行，双方形成了借名购房的法律关系。
关于该借名买房合同的效力。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
《北京市限价商品住房管理办法》明确规定，限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特定性。购买此房必须符合相应的规定，取得相应的资格。购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向有关部门申请回购，回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。
本案中，刘某芬借用吴某鹏、秦某丽名义购买S号房屋，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保证政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益，双方之间的借名约定应属无效。虽然S号房屋现已满足上市交易条件，但因双方之间的借名约定损害了社会公共利益，自始无效，因此S号房屋应认定为系秦某丽与吴某鹏的共同财产，对于刘某芬要求吴某鹏协助其将S号房屋转移登记至刘某芬名下的诉讼请求，法院不予支持。
