北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某旭向本院提出诉讼请求：1.依法判令登记于吴某雁名下的位于北京市西城区一号的房产于2016年赠予给林某杰的赠与合同无效。2.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告父亲赵某鹏与母亲周某芳双方大概于1953年结婚，二人婚后生有三个子女，即赵某莉、赵某旭、赵某玲。原告母亲于1988年因病去世后，赵某鹏与杨某芬二人于1989年再婚（二人均系再婚），二人婚后未生育子女，二人于1992年经西城法院判决离婚。赵某鹏与吴某雁1994年再婚（二人均系再婚），婚后未生育子女。吴某雁与赵某鹏再婚前育有一子一女，分别为林某杰、林某刚。
赵某鹏于2020年6月24日去世。1999年根据房改房的相关规定，吴某雁自愿购买位于北京市西城区一号的房产，登记于吴某雁名下，涉案房屋系赵某鹏和吴某雁夫妻共同财产。2016年吴某雁在赵某鹏不知情的状况下将此房产私自赠予林某杰。综上所述，为了维护赵某旭的合法权益，依据法律诉至法院，望判如所请。
被告辩称
被告吴某雁、林某杰辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、该房产系吴某雁前夫林某达于1983年去世，然后单位为照顾家庭所分配房屋，系家庭共有财产，登记在吴某雁名下，但实际所有的相关费用过户费用，均由林某杰支出。
2015年，赵某鹏老人生病期间，曾留有遗嘱一份。处分赵某鹏老人自己名下相关财产。当时与吴某雁与赵某鹏口头作过约定，吴某雁名下的财产，对方不干涉，吴某雁自行处理，因此，2016年吴某雁将该房产过户至林某杰名下。双方实际上是一个借名买房的行为，当时以赠与方式完成产权变更。
二、赵某鹏在2018年留有第二份遗嘱，其遗嘱内所处分房产也没有涉及本案涉诉的房产，所以二被告认为，当时是双方达成了一致意见，各自名下财产归各自所有，赵某鹏认同了吴某雁的过户行为。
第三人赵某莉述称，案涉房屋是赵某鹏与吴某雁的房改房，属于夫妻共同财产，赵某鹏去世后，不能随意过户。吴某雁将案涉房屋私自过户存在隐匿财产的嫌疑，赵某莉不同意，案涉合同应属无效合同，同意赵某旭的诉讼请求。
法院查明
赵某鹏与周某芳系夫妻，生有子女三人，分别为赵某旭、赵某莉、赵某玲。林某达与吴某雁婚后生子女两人，其中儿子系林某杰。林某达于1983年去世。周某芳于1988年去世。赵某鹏与吴某雁于1994年登记结婚。赵某鹏于2020年6月24日去世。
1996年10月25日，吴某雁向某单位提交《购买公有住房申请》，申请以成本价购买西城区一号房屋，该申请显示家庭人口3人，人口结构“2代，成人2人，小孩1人”。1996年12月，某单位处出具购房人单位证明，显示吴某雁于1955年参加工作，工龄41年。
1996年某单位开具收据载明“今收到一号吴某雁交来购房预付款4000元”；1996年12月24日，某单位开具收据显示：“今收到吴某雁交来购房款……7212元”；1997年7月9日，开具收据显示：“今收到吴某雁交来二期房款……26 868元”。
1998年8月1日，某单位作为甲方（卖方），吴某雁作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同》，……甲方同意将座落于西城区一号单元式住宅楼房1套出售给乙方；甲方同意按照上述文件规定，以成本价向乙方售房并同意乙方按有关政策享受各项优惠，并约定了初步概算房价款37 393元。依据《单位出售公有住房房价计算表》显示，上述房屋实际房价折算吴某雁41年工龄。北京市西城区一号房屋1999年3月22日登记至吴某雁名下。
2016年8月17日，吴某雁作为赠与人，林某杰作为受赠人，双方签订《赠与合同》，约定赠与人吴某雁作为北京市西城区一号房屋的单独所有人，将该房屋赠与受赠人林某杰，作为受赠人林某杰个人所有。受赠人林某杰表示同意接受上述不动产赠与。2016年8月31日，吴某雁与林某杰至北京市西城区不动产登记事务中心申请办理不动产转移登记。上述房屋于2016年9月3日登记至林某杰名下。
另查，一、庭审中，吴某雁、林某杰提供“关于林某达死亡善后问题的处理决定”、证明，证明林某达因公殉职，涉案房屋为某单位给予林某达家人的福利性分房，依据房改政策可以登记与吴某雁或其子女名下，且仅使用了吴某雁的工龄。赵某旭及赵某莉对上述材料证明目的不认可，其认为房屋登记在吴某雁名下，购买房屋时吴某雁已与赵某鹏登记结婚，涉案房屋只用了吴某雁的工龄，也应当是夫妻共同财产。
二、庭审中，吴某雁、林某杰为证明涉案房屋自购买后一直由林某杰一家居住使用提交证明信、书面证人证言、结婚证、物业费发票、供暖费结算证明、电器发票及订单截图等。赵某旭及赵某莉对涉案房屋由林某杰居住予以认可，但认为赠与前房屋登记在吴某雁名下，且吴某雁与林某杰所提交的物业费发票及供暖费结清证明并非案涉房屋。
三、庭审中，吴某雁、林某杰提交赵某鹏遗嘱，证明其二人于2016年将涉案房屋过户至林某杰名下是经过赵某鹏认可的，因赵某鹏在2015年以及2018年的遗嘱中均是对赵某鹏名下房屋进行处分，没有涉及涉案房屋，也说明赵某鹏认为房屋由吴某雁赠与给林某杰的事实。赵某旭及赵某莉对于上述遗嘱的证明目的不认可，遗嘱中并未涉及本案房屋的处置，赵某鹏生前没有说对涉案房屋的处理。
裁判结果
驳回赵某旭的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，赵某旭主张在赵某鹏不知情的情况下，吴某雁将作为夫妻共同财产的北京市西城区一号房屋赠与给林某杰，故赵某旭认为吴某雁与林某杰之间的赠与合同无效。因案涉房屋确于吴某雁与赵某鹏婚后所购，故该房屋应认定为赵某鹏与吴某雁的夫妻共同财产。对于吴某雁及林某杰称其二人之间存在借名买房合同关系，双方系通过赠与合同完成过户的意见，法院认为吴某雁及林某杰未举证证明在吴某雁购房过程中与林某杰存在借名买房意思表示，吴某雁、林某杰所提交的证据亦不足以证明双方之间存在借名买房的合同关系，故法院对吴某雁及林某杰该项意见不予采纳。
又因，在案证据不足以证明赵某鹏在世时对于案涉房屋的赠与持明确的否定态度，且即便吴某雁单方将案涉房屋赠与林某杰，属于无权处分，而无权处分不能产生赠与合同无效的法律后果，故赵某旭以吴某雁未经赵某鹏同意，要求确认吴某雁与林某杰之间就案涉房屋进行赠与的合同无效缺乏依据。
另，赵某旭、赵某莉认为案涉赠与合同并未对其进行告知，亦侵害其合法权益，但赠与行为发生时，赵某鹏在世，吴某雁及林某杰并不负有向其二人告知的义务，且在案证据不足以证明吴某雁及林某杰存在恶意串通等其他合同无效的情形，故法院对赵某旭要求确认案涉赠与合同无效的诉讼请求不予支持。
