北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告杨某杰向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令原告与被告陈某君于1999年5月25日签订的《契约》有效；2．请求判决诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告与被告陈某君于1999年5月25日签订《契约》，双方约定坐落于北京市通州区Y号院内正房五间出售给原告，约定购房价格为伍仟元整。约定后原告将购房款以现金的方式交付给被告陈某君，被告将房屋交付给原告居住使用。Y号院内房屋登记在被告李某鹏名下，李某鹏服刑期间委托前妻陈某君将房屋出售给原告。
综上，原告依据我国民事诉讼法的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告辩称
被告李某鹏辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉求不成立，契约不仅是无效而是根本不成立的问题，契约本身按照法律规定，合同在双方当事人签订时生效，契约不是李某鹏签订的，李某鹏对此事不知晓。合同生效除了本人签字以外可以委托他人代为签订，但是李某鹏没有委托陈某君代为出卖，也没有出具委托书，不构成表见代理，双方均不知道是李某鹏的房屋。
原告知道双方是离婚的状态，房屋是李某鹏的，在没有出具委托书的情况下，陈某君作为房东出卖房屋，不构成表见代理。李某鹏也没有收到房款。通过原告提交的两份证据，一份是契约，一份是给村委会的材料，给村委会出具的说明并不是委托书，不符合委托书的法律规定。
被告陈某君辩称，不同意原告的诉讼请求，答辩意见与李某鹏一致。
法院查明
1999年4月30日，李某鹏向北京市通州区S村村民委员会书写字据一份，载有：“致：S村村委会，我的房子由前妻陈某君代为便卖，任合人无权干涉。立据人：李某鹏一九九九年x月xx日”。1999年5月25日，陈某君将位于北京市通州区Y号【土地使用人：李某鹏】院内北房五间卖予杨某杰，双方签订房屋买卖契约一份，载有：“立约人陈某君、杨某杰，李某鹏现有正房伍间，因无人居住，委托前妻陈某君及S村委会代为便卖，任合人无权干涉，经中人说合卖与本村村民杨某杰为业，人民币伍仟元整，写字之日款以付清。特立此约为证。立约人陈某君、杨某杰，中人金某辉，证人王某，执笔人王某。协议签订当日，杨某杰给付陈某君购房款5000元。
庭审中，李某鹏、陈某君对杨某杰提交的北京市土地登记审批表、户口本、房屋照片真实性认可，但对字据、契约、翻建证明、村委会证明、证明提出异议，李某鹏认为房屋是1992年登记的，其与陈某君是1995年结婚的，房屋是自己婚前财产，与陈某君无关，其给村委会出具的字据与本案无关，该字据属于向村委会的说明并不能代替委托书的法律效力，自己没有向陈某君出具过出售房屋的授权委托书，陈某君是以房屋所有权人而不是以李某鹏代理人的身份出售房屋，陈某君非法出售自己的房产，侵犯了自己的合法财产，且合同具有相对性，合同主体没有李某鹏，李某鹏并不是房屋买卖契约的主体，契约主体是陈某君与杨某杰，与李某鹏无关，合同对李某鹏没有任何约束力，合同本身都没有成立，更谈不上合同有效问题。
此外，李某鹏表示是否经过村委会不是本案合同有效的依据，房屋是否属于合法建筑需要经过许可，村委会无权证明。陈某君认可契约是自己签的，亦认可买卖房屋时经过村委会了，但对契约的合法性和关联性不认可，对字据、翻建证明、村委会证明、证明均不认可，其认为合同不成立，不能作为杨某杰诉求的证据，自己无权签字，并表示房屋是李某鹏的婚前财产，杨某杰知道李某鹏离婚及购买的房屋属于李某鹏的婚前财产。
经询问，杨某杰称根据李某鹏给村委会出具的字据，李某鹏已经委托了村委会，是否给陈某君出具委托书不影响房屋买卖的事实，自己是看到字据后才买的，其认为是李某鹏委托其前妻代为出售房屋。陈某君表示没有人委托自己卖房，当时生活比较困难，想着拿钱就把房子卖了，契约上的签字是自己签的，但签字时没有太仔细看，杨某杰支付的购房款已用于自己及孩子的生活开销。
李某鹏表示不知道为何自己房屋让杨某杰占了，如果是陈某君代理出售的话，应当在契约上标明代理人，当时契约上并未标注，任何人没有跟李某鹏说过卖房的事情，李某鹏也不知道卖了多少钱，钱也没有给过李某鹏，截至目前李某鹏并没有追认过杨某杰与陈某君之间的买卖行为，村委会和陈某君、杨某杰之间签订的协议应该由他们解决，不应该损害李某鹏的利益。
杨某杰表示当时涉案房屋快塌了无人居住，其与陈某君一手签字一手交房，2006年扒房时李某鹏到场表示不同意，但是自己拿出契约后李某鹏也没说什么，后李某鹏找自己要买房契约及字据复印件时也没有说其他的，现由自己的儿子居住使用翻建后的房屋。李某鹏认可自己在2006年出狱后找过杨某杰，让杨某杰提供证据证明购买了自己的房屋，杨某杰承认购买了房屋，但表示自己阻止不住杨某杰建房。
另查，陈某君与李某鹏原系夫妻关系，后陈某君以离婚纠纷为由诉至本院，要求与李某鹏离婚。本院于1997出具调解书，陈某君与李某鹏达成的调解协议为：一、陈某君与李某鹏离婚。
再查，杨某杰系北京市通州区S村农业家庭户。
裁判结果
确认原告杨某杰与被告李某鹏（被告陈某君代签）于1999年签订的《契约》有效。
律师点评
本案争议的焦点主要有二：一是契约签订的主体认定；二是杨某杰与陈某君签订的契约效力认定。关于争议焦点一，法院认定如下：根据规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，李某鹏于1999年4月30日向北京市通州区S村村民委员会书写的字据中载有“我的房子由前妻陈某君代为便卖”的内容，且陈某君与杨某杰于1999年5月25日签订的契约中亦明确载明“李某鹏现有正房伍间，因无人居住，委托前妻陈某君及S村委会代为便卖”内容，鉴于李某鹏与陈某君的关系以及李某鹏在房屋出售长达二十多年之久未提出实质上异议，故根据双方提供的证据及当事人陈述，足以认定契约中的卖房人为李某鹏，买房人为杨某杰。
对于李某鹏提出的其向村委会出具的字据属于说明并非授权委托书的意见，按照日常经验足以认定字据上的内容系李某鹏委托陈某君出售房屋的委托，故对李某鹏该项抗辩意见，法院不予采纳。关于李某鹏、陈某君主张陈某君无权处分，契约不成立的意见，陈某君表示无人委托自己代为变卖李某鹏的房屋，但其认可自己在契约上的签字，陈某君作为完全民事行为能力人，其应当能够预见自己在契约中签字的法律后果，且其在庭审中未能就契约中载明的代为变卖房屋的内容作出合理说明，故对陈某君该项主张，法院不予采纳。
关于争议焦点二，根据查明的事实，杨某杰系北京市通州区S村集体经济组织成员，其与李某鹏（陈某君代签）之间签订的契约系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且履行完毕，亦不存在法律规定的合同无效之情形，故该契约应为合法有效。现杨某杰要求确认其与李某鹏（陈某君代签）于1999年5月25日签订的契约有效的诉讼请求，合理正当，法院予以支持。陈某君辩称买卖房屋时杨某杰有乘人之危的意思，但并未提供证据予以证明，故对其该项抗辩意见，法院不予支持。
