北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某峰向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令杨某峰不予返还李某强、周某丽已支付的定金70万元；3.判令李某强、周某丽赔偿李某强损失173万元；4.全部诉讼费由李某强、周某丽承担。
事实与理由：2021年3月7日，杨某峰与李某强、周某丽通过中介公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等，约定杨某峰将坐落在北京市西城区XX的房屋（以下简称涉案房屋）出售给李某强、周某丽，房屋总成交价9480000元。《补充协议》约定李某强、周某丽签约当日支付第一笔定金9万元，2021年3月13日前支付第二笔定金61万元，不晚于过户前2个工作日支付剩余房款878万元，双方同意在2021年11月1日之前共同办理房屋不动产转移登记手续。
李某强、周某丽依约向杨某峰支付了定金70万元，临近售房款交付日期，中介公司多次向李某强、周某丽发出付款通知，杨某峰也于2021年10月20日向李某强、周某丽致送《催告函》，要求李某强、周某丽不晚于2021年11月1日前2个工作日支付剩余款项，李某强、周某丽均以不正当理由拒绝支付，目前已逾期付款超过15日，构成根本违约。依据合同第七条（二）及《补充协议》第五条的约定，杨某峰有权提出解除合同并要求李某强、周某丽承担违约责任。
根据《民法典》第587条、第588条的规定，请求适用定金罚则，判令杨某峰不予返还定金70万元，李某强、周某丽另需赔偿杨某峰的损失173万元，损失包括房屋降价的差价款100万元、878万元房款的利息损失暂计63万元、案涉房屋的租金损失暂计10万元。
被告辩称
李某强、周某丽辩称，一、答辩人李某强、周某丽履行合同行使合法抗辩，不存在违约行为，杨某峰无权单方解除合同。答辩人于2021年10月向杨某峰正式函告沟通有关合同履行及不安抗辩情况，杨某峰违约至今均不积极履行义务排除违法建设的履约障碍，致使答辩人合同目的不能实现，过错情节明显。答辩人2021年10月25日与某单位工作人员通话录音证据及之后出具的认定涉案房屋存在“违法建设”的《情况说明》，答辩人行使合同不安抗辩完全合理合法，无任何过错，合同的过错完全在杨某峰一方。……西城区政务服务业务咨询工作人员通话录音的证据中，明确可知涉案房屋因涉及违建的产权变更存在风险障碍。
二、杨某峰违约无权主张不予返还定金，其主张损失赔偿无法律及客观依据且金额畸高。三、杨某峰虚假承诺违约出售违法建设房产事实清楚，违法建设房产交易相关风险不应由答辩人承担，杨某峰更不应由违法建设而获利并受到保护。涉案房产有建筑面积4.5平米被确认属于违法建设，且该违法建设与房屋主体联体存在，无法单独分割。无论产权过户还是房屋交付的合同交易风险均已明确存在，该风险不应由答辩人承担，且杨某峰房屋的违法建设不应由此获利并受到保护。
四、杨某峰出售的涉案房产明显存在不能过户风险，也因违建事实存在及结构改造安全隐患存有不能交割交付根本障碍，答辩人购买安全合法学区房产的合同目的根本无法实现，相关责任与损失应由杨某峰承担。五、杨某峰故意隐瞒房屋结构改造及违建事实，致使合同无法履行，答辩人并无过错，应由杨某峰承担合同目的不能实现及相关违约责任。杨某峰提交某中介官网售房信息，答辩人无法获得也不知该信息，反而证明杨某峰事先知道房产实际面积与房本面积不符，事先知晓并故意隐瞒结构改造事实，且在合同中虚假承诺。涉案房产房本无附图，答辩人只能根据看房结果购买房产，杨某峰不事先告知也不时候承认整改，答辩人购房时根本无法知晓涉案房产存在违建，作为购房人答辩人无过错。
六、杨某峰在合同中明确承诺不存在结构改造情况，但现有事实是不仅存有结构改造情况，并且存在违法建设面积的“非法”法律评价。基于合同承诺信赖，答辩人在认为不存在结构改造并且“举轻以明重”认为不存在违法建设可能情况下才签订合同，而现证据充分证明不仅存在结构改造，更存在违法建设面积，是杨某峰违约导致合同目的不能实现风险，其应当承担相关责任。主体结构改动恢复与违法建设去除各有交易风险障碍。杨某峰原因造成合同风险及目的不能实现相关责任应由其自担。七、杨某峰过错及违约事实明显，其应当承担违约责任，依据定金法则，杨某峰应当双倍返还定金，并依据合同约定赔偿居间服务费。
李某强、周某丽向本院提出反诉请求：1.确认解除原、被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令杨某峰双倍返还李某强、周某丽定金140万元；3.判令杨某峰赔偿李某强、周某丽居间服务费237000元；4.判令杨某峰承担全部诉讼费。
事实与理由：反诉人李某强、周某丽与杨某峰于2021年3月7日签订关于涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，购买学区房。反诉人按合同约定支付定金70万元，后发现杨某峰存在根本违约及重大履约风险，具体情况如下：一、承诺的学区情况、学区名额不实。二、承诺该房屋不存在结构改造情况不属实。合同第二条第六款明确约定“该房屋不存在结构改造情况”，但反诉人发现该房屋存在房屋结构改造情况（正门前厅主墙），该改造结构涉及承重墙体结构，危害房屋整体安全和功能布局。
三、该房屋存在违法建设面积，不符合出售条件，存在不实承诺。正门前厅外扩违法建设面积，不具备合法产权。违法建设面积导致存在不符合出售条件情况。四、提供的产权证明不完整。杨某峰提供的不动产登记证书中没有附图，“使用期限”栏目中是空白状态，反诉人于2021年10月向杨某峰函告通知有关情况，杨某峰违约至今均不积极履行义务排除履约障碍，致使反诉人合同目的不能实现。
杨某峰辩称，不认可反诉人的反诉请求，请求法院予以驳回，支持杨某峰的本诉请求。一、反诉人子女并非小学入学的适龄儿童，入学情况尚不确定，反诉人主张其购买学区房之合同目的无法实现是基于不确定的事实，不是必然结果。二、杨某峰确认学区情况、学区名额属实，不存在违约行为。……杨某峰对加建面积不存在隐瞒行为，合同合法有效，现房屋可正常办理过户，不影响合同目的的实现。如无法完成过户，杨某峰同意拆除并自担费用，按合同约定，反诉人无权解除合同或追究杨某峰违约责任。
反诉人签订购房合同之前，实地查看了涉案房屋，并查看了不动产权证书，某中介官网售房信息也有写明，反诉人对正门前厅加建面积4.5平方米不属于不动产权证书载明的面积之内的事实系明知，杨某峰不存在隐瞒行为，双方签订的购房合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。加建面积为原产权人侯佩霞所建，杨某峰2016年购买涉案房屋时，加建面积就已存在，在此情况下杨某峰正常办理了变更登记，故双方签约时，杨某峰对房屋可正常过户的承诺属实。
涉案房屋无抵押查封等，可正常办理过户。加建面积虽被认定为违建，但不要求拆除及限制过户，不影响合同目的实现。加建面积未计入合同价，合同并未约定该加建面积为合同交易的一部分，杨某峰不构成违约。且按合同第二条第（六）点约定，该房屋存在结构改造情况导致无法完成转移登记，合同继续履行，我方恢复原状，费用自担，反诉人无权追究杨某峰违约。反诉人反诉请求无事实和法律依据，购房前双方对房屋事宜均已沟通清楚，且反诉人曾向杨某峰提出减少房价款的请求，反诉人提出解除合同的真实原因无非是因为房价下跌。
中介公司述称，因诉讼请求未涉及我方，不发表意见。
法院查明
西城区XX号房屋（以下简称涉案房屋）于2016年登记在杨某峰名下。
2021年3月7日，杨某峰（甲方、出卖方）与李某强、周某丽（二人为乙方、买受方）、中介公司（丙方、居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，……房屋成交价格为4670000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4810000元。买受人向出卖人支付定金700000元。买受人选择商业贷款，拟贷款金额为1860000元。……。
同日，杨某峰（甲方、出卖方）与李某强、周某丽（二人为乙方、买受方）、中介公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：乙方于签约当日支付第一笔定金90000元，2021年3月13日之前支付第二笔定金610000元。甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于不晚于过户前2个工作日将第一笔首付款6570000元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后30个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方应于2021年11月1日之前共同前往税务部门办理缴税手续。
甲乙双方同意，在2021年11月1日之前共同办理房屋不动产转移登记手续。甲方确认，交易房屋在本合同签署之时对应的入学名额符合以下情况：交易房屋入学名额在2024年7月前空出。
合同签订后，李某强、周某丽依约分别于2021年3月7日、2021年3月10日分两笔支付了共计70万元定金。李某强、周某丽于2021年3月23日支付了237000元居间费用。
2021年10月18日，周某丽通过微信、李某强通过短信向杨某峰发送《沟通告知书》，陈述建筑安全及入学名额问题。
2021年10月21日，杨某峰通过微信向周某丽发送《催告函》，内容为支付房款催告。
2021年10月23日，周某丽通过微信向杨某峰发送《告知函》，内容为：鉴于出卖人在收到《沟通告知书》后并未及时正面回复沟通并提供可行解决方案，不积极承担责任、履行义务，现买受人郑重函告如下：在出卖人未能解决《沟通告知书》所涉合同履行问题前，出卖人不能排除其合同履行障碍和风险情况下，买受人将暂停中止履行支付合同款，维护自身合法权益。特此函告！
2021年10月25日，周某丽通过微信向杨某峰发送《沟通告知函》，内容为：买受人在上述《沟通告知书》《告知函》中已指明了出卖人在合同中的有关问题和履行障碍及风险，买受人将暂停支付合同款，中止合同履行。鉴于出卖人在收到《沟通告知书》及《告知函》后并未及时正面回复沟通并提供可行解决方案，不积极承担责任、履行义务。
现为双方根本利益损失最小化考虑，仍原意与出卖人充分沟通协商，函告如下：1、出卖人不正视《沟通告知书》和《告知函》中的问题解决，无助于双方合同的履行。2、出卖人不及时对《沟通告知书》和《告知函》中的内容进行回应并解决，买受人有权解除合同并追究出卖人的违约责任。3、若在出卖人与买受人协商一致后，买受人可以暂缓或停止采取进一步维权措施，避免扩大各方不必要损失。4、沟通协商是解决问题的最好途径。特此函告。
同日，杨某峰通过微信向周某丽回复：《沟通函》已收到，所涉内容在合同签约前你我双方就已沟通清楚，你二人不合理要求之目的如果是违约不付款或有意解除合同，我将到期追究你二人逾期付款的违约责任。特此函告。
2021年11月执法队经调查：北京市西城区XX的平房北侧门厅部分，属违法建设。
2021年12月10日，本院收到杨某峰起诉李某强、周某丽房屋买卖合同纠纷起诉状，杨某峰起诉要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求李某强、周某丽支付购房款和违约金。
2022年4月2日庭审中，李某强、周某丽表示不同意继续履行房屋买卖合同，主张杨某峰违约，并反诉要求解除合同。庭后，杨某峰变更诉讼请求要求解除房屋买卖合同，2022年4月22日李某强、周某丽收到杨某峰的变更诉讼请求申请书。
庭审中，李某强、周某丽提交其与执法队的通话录音，欲证明涉案房屋存在违建，影响买卖过户，应当拆除。杨某峰、中介公司对上述证据真实性无法核实。杨某峰表示涉案房屋在合同签订时不是违建，李某强、周某丽多次投诉后认定的违建，如果过户需要拆除，其可以配合拆除。
庭审中，杨某峰提交涉案房屋某中介官网信息图片，图片中有涉案房屋包含北侧门厅的户型现状，欲证明其销售时明确注明房屋建筑面积50.15平方米，套内实际使用面积55平方米，超出产权证登记面积未计入合同总价。李某强、周某丽表示该证据可以证明杨某峰明知实际面积与房本面积有差距还进行隐瞒。中介公司表示签约前组织买受人看房，对房屋有扩建的情况进行了告知。
庭审中，杨某峰提交北京市西城区某小学2022年6月发布的《2022年新生登记入学通告》，通告显示该校登记入学范围包括涉案房屋所在的XX院。杨某峰另主张涉案房屋降价100万元，并提交了某中介官网上涉案房屋同小区房屋出售信息。李某强、周某丽对上述证据不认可。
裁判结果
一、确认杨某峰与李某强、周某丽就位于北京市西城区XX号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于2022年4月22日解除；
二、杨某峰不予返还李某强、周某丽已支付的70万元定金；
房产律师靳双权点评
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
杨某峰与李某强、周某丽签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。双方应依约行使权利、履行义务。杨某峰负有依约将房屋出售的义务，李某强、周某丽负有依约支付购房款的义务。李某强、周某丽未按合同约定时间支付购房款，并主张存在涉案房屋有结构改造和违法建设等问题，杨某峰构成违约。本案的争议焦点为李某强、周某丽的上述主张是否构成不履行房屋买卖合同的正当理由。
关于结构改造和违法建设的问题。首先，李某强、周某丽作为购房人，在购房前应当实地看房，了解房屋状况，合同中亦明确买受人对房屋具体状况充分了解。卖房人在中介公司网站上出售房源时，均应标识房源户型、建筑面积，李某强、周某丽在签订合同时对此未提出异议。中介公司亦表示在签订合同时已告知买受人房屋存在扩建情况。
其次，涉案房屋存在扩建情形，但约定付款期限届满前并未被认定为违法建设，且有关部门至今未要求杨某峰拆除，双方亦未实际申请办理过户手续。而支付购房款义务在前，办理过户手续在后，杨某峰未拆除违法建设，尚未阻碍合同正常履行。
再次，按照合同约定，即使房屋存在结构改造导致无法过户，双方选择的处理方式为“出卖人将该房屋恢复原状，合同继续履行，恢复原状的费用由出卖人承担，买受人承诺不因此减少房价款或追究违约责任”，而非解除合同，故李某强、周某丽主张杨某峰构成违约，缺乏合同依据。最后，涉案房屋存在违法建筑并不必然导致合同无法履行，杨某峰在变更诉讼请求前系起诉要求继续履行，并表示如无法过户可自行拆除，李某强、周某丽坚持要求解除合同。因此，李某强、周某丽以此为由拒绝履行付款义务，缺乏依据。
李某强、周某丽另主张杨某峰承诺的学区情况及学区名额不实，但未举证证明；且双方约定的入学名额对应学校是指“在本合同签署之时”，并未承诺若干年后确保可入学该学校。李某强、周某丽又主张杨某峰提供的产权证明不完整，但不能证明杨某峰提供的证件与真实产权证件不一致。综上，李某强、周某丽未按照合同约定时间履行付款义务且明确要求解除合同，缺乏正当理由，构成违约，应当承担相应的违约责任。
杨某峰主张解除合同，于法有据，法院确认以杨某峰解除合同的诉讼请求送达李某强、周某丽之日2022年4月22日为合同解除之日。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。杨某峰主张不返还李某强、周某丽定金，于法有据，法院予以支持。杨某峰主张李某强、周某丽赔偿损失，但其提交的证据不足以证明其主张，且李某强、周某丽支付的定金足以弥补其损失，对该项主张，法院不予支持。对李某强、周某丽基于杨某峰违约提出的反诉请求，缺乏合同依据，法院不予支持。
